华侨城项目市场客户分析

1PART市场分析市场新政/震慑与颠覆2010年史上最严厉的调控措施出台，新政的震慑显现期调整已至，市场影响几何！重归新政研究，是基于更好的把握推盘的方向，前行于逆市……..2010年房地产调控思路回顾：多管齐下促调控，行政色彩异常浓烈土地金融行政其他-10.01.20保障性住房用地不得低于70%-10.03.10“国19条”整治囤地、炒地行为-10.05.26从严征收土地增值税，确定区域预证率最低标准-10.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单-10.09.27禁止囤地企业参与土地竞买-10.12.19抑制地价过快上涨，地王诞生2日内上报-10.03.19金融机构不得对囤地、囤房企业提供贷款-10.01.12-12.206度上调存款准备金率-10.10.19、12.262次加息-11.02.09央行再次加息-10.03.。1878家央企退出房地产业务-10.10.。25北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》-10.10.27十二五规划：研究推进房地产税改革，抑制楼市投机需求调控思路回顾-10.04.17新国十条新政-10.06.04三部门明确二套房认定标准-10.09.29二次调控-10.09.30-11.1016城市出台限购令、限外令-10.10.03三部门对省级人民政府实行问责-10.11.04严禁使用公积金贷款进行投机性购房-11.01.16武汉出台限购令-11。01.26新国八条2010年房地产调控大致经历了三个阶段：第一阶段：增加供给，第二阶段：时间换空间，抑制需求和增加供给两手抓，第三阶段：行政手段与货币政策共舞。对比07年9.27政策，由于背景不同，此番新政政策面力度更强，执行层预计稳步快速到位。此轮调整并不是房地产长期拐点,更不会造成房地产的崩溃，但短中期调整速度将快于08年。市场表现—全国成交量骤降,土地从高温走向冷静，3.18成为分水岭密集出台的政策与地王频频交织；一边是政府三令五申地出台房地产用地的监管，控制高地价；一边是房企熟视无睹的大手笔拿地。土地供应量拟大幅增加，成交价格已逐月回落国资委令78家央企退市，土地市场高总价明显收敛九龙仓杭州下城区地块，是央企退出房市后的唯一上榜的成交地块。3.18政策前3.18政策后克尔瑞数据显示：一线典型城市上海、深圳、广州商品房成交面积环比分别下降-49％、-61％和-31％。二线热点城市南京、杭州、成都成交面积环比分别下降61％、82％和58％。新政影响，一二三线城市全面迅速波及，市场成交量环比大幅普降，而由“量跌”到“价降”是一个必然渐进的过程，震慑效应显现武汉市场表现—成交均价对政策敏感度较低，宏观调控的影响逐步弱化武汉出台《开展房地产开发企业经营行为检查和在建在售商品住房项目清理的工作方案》。《方案》瞄准开发商违规预售、捂盘炒作、任意抬价等违规行为。5月24日5月28号7月1日10月20-25日11月20日武汉市房管局下发文件《行政处罚自由裁量权参考执行标准》，对处罚开发企业、房产中介违法违规行为，作出进一步细化。开发商将一栋楼分单元、分层数开盘销售，最高可受罚3万元。汉版新政，商品房预售方案管理暂行规定出台，重在打击捂盘惜售。鄂六条、汉六条.重申“9.29”新政，明确问责制，并计划“十二五”期间，武汉市建设各类保障性住房1000万平方米以上。武汉公积金新政，首套房首付20%-30%；买二套房首付五成，利率1.1倍；买三套房禁止贷款成交均价对政策敏感度较低，从成交趋势上来看，成交量受宏观调控的影响跌幅明显，但在前几轮的调控中投资，投机需求被大量挤出后，政策调控的对市场成交的影响在逐步弱化11年1月新国八条武汉市的限购令央行再度加息政策环境限购限贷利率升高信贷收紧02040608010012014001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000-8%+13%+25%10.1010.12+15%09.0210.0810.0610.0410.0209.1209.1009.0809.0609.04限贷限购武汉成交量价走势：价稳1,4861,1584倍4,4563倍09年土地成交10年商品房成交10年土地成交土地成交：量大外部环境：收紧然而新国八条和限购令的陆续出台表明11年调控然在继续9.29后，一线及沿海发达城市纷纷出台限购令，抑制三季度价格上涨趋势，在四季度市场价格上升预期强烈的环境下，限购令逐渐在二线城市开始蔓延，11年调控仍在继续。成都09.30预售资金管理11.17限外令11.22公积金政策调整杭州11.17预售资金监管10.12限购令三亚、海口10.13限外令苏州11.03限购令大连10.19限购令广州03.01闲置土地处理办法05.21国十条广州版10.15限购令天津10.13限购令南京10.12限购令01.08提高土地出让首付宁波10.09限购令江苏10.11契税调整福州05.21福州五条10.10限外令河南06.06房地产违规检查济南05.22预售监管温州10.11限购令重庆05.21渝十条武汉05.20房地产违规检查07.05预售方案管理合肥05.17房地产违规检查浙江05.17国十条浙江版09.30预售资金管理厦门05.15国十条厦门版青岛04.26国十条青岛版海南04.26十一条细则北京02.26二套房公积金调整02.02限购令10.25预售资金管理11.29高档住宅公积金停贷西安05.05西安“16条”兰州11.05限购令上海01.06公积金贷款限额调整10.07限购令01.03严控土地供应深圳08.05预售资金管理09.30限购令05.06国十条深圳版若房产税税率为投机者购房款的1%，设购房者首付比例为30%，则1％的保有税税率相当于1.43%的贷款利率。现行5年以上贷款利率为6.40％，则征收1％的房产税相当于现行利率调整到7.83％。只有辅以连续数次加息，才能对投机产生撼动作用。假设2000年－2009年期间武汉住宅总竣工面积的3%会因房产税的开征而出售，则新增的存量房供应面积为08、09年年均供应的20％，可认为该比例存量房上市会使市场供应量增加20％。房产税征收的市场效用供应：投机者是房产税开征前后引起存量房供应量加大的主要供应主体需求：房产税的征收与加息的作用相似，增加的是投机者的投资成本通过增加存量房供应和抑制投机需求，房地产保有税短期可抑制房价上涨。但只要房价的上涨幅度能覆盖并超过缴纳房产税所增加的投资成本，对投机性需求的影响就有限。2011年房产税：渐行渐近，对投机性需求的影响有限929二次调控要求“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”上海与重庆将作为首批试点；从试点到全国推行，估计还需1-2年时间。届时，办公、商业等非住宅类房产以及保障房等房产税未覆盖领域将成为房企的机会点。房产税税率0.50%0.80%1%1.20%1.50%相当于贷款利率（设首付比例为3成）0.71%1.14%1.43%1.71%2.14%现行5年以上贷款利率6.40%6.40%6.40%6.40%6.40%增加后的利率7.11%7.54%7.83%8.11%8.54%房产税税率对持有成本的影响——与利率比较资料来源：中国人民银行网站中信建投证券研究发展部影响分析：从典型城市限购令推行后的情况看，一线城市成交量受到影响：主要表现在供应上升而成交下滑，武汉限购政策力度较小，影响会小于其他城市限购影响城市类型2010年10月2010年11月2010年12月止量上海均价(元/M²)22,45923,28925,080供应(M²)75107152成交(M²)13295140止量、抑价深圳均价(元/M²)21,44018,14818,681供应(M²)242465成交(M²)462339止量广州均价(元/M²)11,82211,83813,176供应(M²)5341126成交(M²)1896786抑价杭州均价(元/M²)23,38322,62821,371供应(M²)883047成交(M²)303652止量、抑价南京均价(元/M²)11,45011,94811,010供应(M²)967072成交(M²)906163止量天津均价(元/M²)9,4039,5879,553供应(M²)141173220成交(M²)11211513410月典型限购城市四季度市场表现1、过去房产不究，不限二手房交易2、只限中心城区，黄陂、江夏、东西湖不限制（10年三个区域所占比例约35%）3、外地社保证明只需有、无需一年（存在较大的操作空间）上海9.59.08.58.010.00.0武汉南京深圳厦门福州北京杭州广州家庭限新购1套商品住房；停发三套及以上住房公积金贷款；做好房产税改革试点准备停发三套及以上住房贷款；暂时限制购买第三套住房；购房补贴提前2个月正式取消家庭限新购1套商品住房；停发三套及以上住房公积金贷款；加大保障性住房建设力度同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房；政策房占新开工住宅一半以上家庭限新购1套商品住房；停发第三套及以上住房贷款；增加市场供给，清算土地增值税典型城市限购令下的政策强度评估影响分析：武汉成交主主体为刚需及首次改善群体，这部分客户基本不受限购影响武汉年龄结构偏向年轻化，结婚购房、城中村改造拆迁购房、首次改善购房为市场主力群体。这些群体基本为自主需求，短期不会购买第二套住房。0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%目前，武汉市购房的主力人群呈现向25-34岁人群转移的趋势，首次置业特征明显，这部分人群占武汉人口的15.5%未来5-10年，占武汉市人口22.3%的15-24岁人群将要进入首次置业阶段武汉市人口年龄结构分布(2008年)武汉购房需求结构18%40%再次改善首次改善42%首次置业30-49岁人群，占武汉人口的31.1%，是最近几年年内武汉市购房的主力人群影响分析：武汉纯外地客户占比约10%，限购令将直接导致这部分客户购房意愿的转移武汉成交结构是以武汉本地客户为主，纯外地客户在成交中的占比仅为10%，而限购令的出台将直接导致这部分客户的购房意愿的转移。武汉湖北外省境外10.1210.1010.0810.0610.0410.0209.1209.1009.0809.0609.0409.0267%纯粹外地购房19%经常来武汉公务、商贸14%工作在武汉户口不在武汉武汉购房客户来源分布外地客户细分影响分析：从限购后不同产品成交情况看，小户型成交比例略有减少，大户型成交比例有上升；主要表现在购房者更加谨慎，尽量一次购房机会一次性置业到位，更加偏好三房及以上产品，公寓市场不受影响，由于投资的转移，市场或更加理想010203040506070-40-35-30-25-20-15-10-5051015110-1302.2%90-110-6.5%70-90-3.6%50-70-0.8%50以下0.3%400以上0.5%300-4000.9%250-3001.7%200-2500.5%150-2002.3%130-1502.5%占比变化10-11月成交占比9-10月成交占比广州限购后不同产品成交结构变化公寓名称10年销售套数（套）10销售面积（万方）福星国际城7673.57菱角湖万达6264.10航天双城5753.04龙安港汇城3271.52汉商银座2861.43公寓类产品成交走势图影响分析：小结•国家的宏观调控对一线城市影响较为明显，对武汉这类城市影响力不算太大•对投资型客户有一定的压制，但并不是彻底制约•武汉主力购房群体为刚需、首改型，新政对其影响较弱•政策综合影响下，购房者更为理性，一次性到位的成交上升明显武汉市整体市场分析2010年武汉市房地产成交保量，价格阶梯上升，市场在调控中稳定前行10年供应热度回归，11年供应持续看涨新增供应增加，去化周期拉长产品成交结构集中化，大户型成交比例将上扬土地市场再度升温，竞争压力将加剧2010年武汉市房地产成交保量，价格阶梯上升，市场在调控中稳定前行数据显示从成交趋势上来看，