南昌12月份房地产市场运行情况分析

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010南昌12月份房地产市场运行情况分析江西中原地产经纪有限公司2012年01月10日Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010第一部分市场背景第二部分土地市场第三部分市场分析第五部分营销动态第四部分板块动态目录前言综述、政策经济、市场动态、市政动态综述、本月土地供求、下月土地供应综述、总体市场运行、住宅市场分析、板块成交、成交排行综述、12月开盘、热点个案、媒体分析、12月活动、热点活动市中心、青山湖、京东、朝阳洲、红谷滩、青云谱、经开区、湾里、南昌县Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010前言：十二月，中央政府明确2012年楼市调控方向；经过一年的纠结和争论，随着北京、上海等一线城市近期宣布明年将继续坚持房地产调控不动摇，限购等调控政策将继续实施，市场各方对房价将继续下降的判断也逐渐趋于一致；南昌近期响应国家政策，宣布2012年限购政策不放松，也昭示着明年楼市艰辛依旧。明年楼市调控继续从严，加大对闲臵土地的处臵力度，地方政府签订保障房军令状；中央经济会议确定明年楼市将继续从严，国土资源部颁布《闲臵土地处臵办法》征求意见草案，意味着政府将从楼市供应源头土地的有效利用方面加大力度控制，使房地产开发有计划有步骤的进行，对违规行为制定切实可行的处臵方法，使房地产发展更加有序；地方政府签订保障房军令状，落到实处解决中低收入群体的住房难题。土地连续四月百万平米供应，全年供地计划未完成；进入10月份之后，南昌市土地供应已连续四月超百万平米，但受楼市调控影响，流拍现象时有发生，开发商面临销售进度和资金链双向压力，拿地愈发谨慎，购地意愿非常低，土地市场也陷入低迷，2011年南昌市未能完成全年供地计划。12月份商品房供应高企，供求关系深度胶着，成交价格整体趋稳；12月份南昌楼市供应现爆发式增长，较多名企在12月取得了项目预售许可证，但成交量较上月反而下滑，楼市库存量达历史峰值，市场观望气氛加重，楼市进入冰冻期。受二级市场压力影响，二手房价格也出现松动，但由于业主资金压力小且惜售心理加重，导致二手房成交量一路下滑。年末开盘项目扎堆，高性价比项目畅销，中高价位项目举步维艰；南昌楼市在经历了11月中下旬和12月初高调降价后，市场经过了一段时间的博弈过程，购房者心态发生了微妙的变化；客户对于市场的预期不断降低，以价换量并不能现实逆市扭转。12月份新盘入市数量明显增加，尤其在最后两周加快了推盘速度，从开盘项目当日销售情况看，高性价比项目受到市场青睐，中高价位项目举步维艰。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010第一部分市场背景背景综述中央经济会议定调明年调控继续从紧中央经济工作会议确定了2012年中国宏观经济‚稳中求进‛的发展基调，其中对于房地产的表述中强调‚要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展‛；国家加强保障房建设，与地方政府签订军令状，首次降竣工量列为考核指标；加大清理闲臵土地力度，出台《闲臵土地处臵办法》征求意见草案；为加强保障农民权益，降立法保护农民土地财产权；住建部通知各地限购令政策到期需延续；在12月16日-12月22日举行的南昌市十届二次全会上，南昌提出‚大投入，大建设，大发展，大楼市，建设新一轮南昌楼市新篇章‛。本月聚焦政策经济市场动态中央经济会议定调明年调控继续从紧住建部：明年保障房建设军令状温家宝：立法将保障农民土地财产权住建部：地方住房限购政策到期后需延续海口首先表态延续限购令南昌限购令将延续江西：明年新建23.1万套保障房南昌：新一轮建设再绘楼市新篇章Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010政策经济中央经济会议定调明年调控继续从紧12月12日—14日，2011年度中央经济工作会议在京召开，会议提出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调，解决经济运行中的突出矛盾，提高发展质量和效益。其中对于房地产的表述中强调‚要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展‛，奠定了2012年政策继续从紧的基调。会议亦提出了建设多层次住宅体系的三个方向。方向一，高端住宅靠遏制，本次会议中提出了‚推进营业税改征增值税和房产税改革试点‛，将是未来分层次调控市场的主要方向；方向二，中端住宅靠市场，会议中还提出了‚加快普通商品住房建设，扩大有效供给‛，如何扩大有效供给一直是市场调控的难题；方向三，低端住宅靠保障，保障房建设一直为近三年来中央经济工作会议精神中的重点。本次会议中对保障房的表述为‚继续加大对保障性住房、等领域的投入、要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难‛。视点：本次会议中提出的‚要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归‛是在调控目标尚未达成的背景下提出的。目前主要城市房价下行有限意味着2012年政策不会做‚方向性‛调整。但就会议提出的分层次建设住房体系的三个方向来看，未来政策由‚堵‛到‚疏‛是大势所趋，短期内以‚限购‛为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使房产税、加大供应、保障房等长效措施具备更充分的探索空间。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010政策经济12月21日,国土资源部公布了《闲臵土地处臵办法(修订草案)》，并开始向社会各界征求意见。征求意见稿明确规定，闲臵土地，是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。同时，具有下列情形之一的，也可以认定为闲臵土地：（一）国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的；（二）已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。由于某些政府因素，土地使用者难以在规定期限内动工开发。为此，征求意见稿明确规定了可‚闲臵‛的六种特殊情形，征求意见稿还规定，因不可抗力、司法查封、诉讼、仲裁或者军事管制、文物保护等原因导致无法按原来约定、规定的期限动工开发建设的，也可‚闲臵‛。视点：近年来，伴随着房价飙涨，从中央到地方，关于清理闲臵土地、打击囤地的呼声渐高，国土部此次《闲臵土地处臵办法》征求意见的草案，较现行相关规定适用范围扩大，且明确了闲臵土地的认定标准及处臵程序，具备较强可操作性。对闲臵土地的处臵将对未来时间内商品房的土地供给有效的改进，使得市场上的供求关系得以缓解，对未来时间房价的控制更为合理。国土部：土地闲臵满两年无偿收回Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010政策经济住建部：明年保障房建设军令状12月22日，在全国住房保障工作会上，住建部代表‚国务院保障性安居工程领导协调小组‛与地方政府签订2012年的保障性安居工程工作责任书，竣工量全面纳入考核。据悉，2012年全年保障性安居工程开工总量基本确定在700万套，竣工总量确定为400万套。针对2012年保障性安居工程开工计划，财政部部长助理王保安表示，无论从资金渠道、资金政策和安排、优惠政策的设计，包括土地出让金免收，十项税收的减免政策，政府性基金和行政性收费的免收政策，都有利于引导市场主体和社会机构进入保障房领域。中国人民银行行长助理郭庆平也表示，对于保障房建设的信贷支持，合格的政府融资平台应该继续运用，既能多渠道筹集资金，也能保证银行贷款及时收回本金。视点：住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订2012年保障性安居工程建设目标责任书，这意味着2012年的保障房建设任务将由此正式分解到各地，也意味着2012年保障房不仅是经济任务同时成为政治任务。资金压力是保障房建设的‚拦路虎‛，这也是2012年保障房开工量缩减的主要原因，在整体经济及财政吃紧的情况下700万套开工量，400万套竣工量仍是一个较高的挑战。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010政策经济住建部：地方住房限购政策到期后需延续12月初，央行三年多以来首度下调存款准备金率被外界解读为调控放松的信号，但住建部方面在存款准备金下调之前已经知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。住建部一官员说，近期国务院分管领导多次就房地产调控问题作出指示和批示，核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松。限购在可预见的未来，不存在放松可能。视点：目前接近年底，各地方政府在执行调控接近一年来，土地财政都受到比较大的影响，部分地方政府都有放宽的潜在迹象。调控政策目前来看，依然是中央政府要求严厉执行，地方政府期待放宽的博弈过程中。此消息的发出，表明了中央政府后续对楼市调控仍持坚决态度。重庆、上海两地房产税试点未满一年，但两地都明显出现了高端不动产成交量下降、价格趋稳的正面效应，由此，财政部明确未来房产税进一步推进的大方向，逐步实现通过房产税来调节楼市，实现房地产调控手段由“限购令”这样的行政手段向房产税等经济手段转变，促进房地产行业健康发展。财政部：考虑推进房产税改革，有望扩大试点范围12月7日，财政部财政科学研究所所长贾康称，未来房产税进一步推进的大方向已经明确，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会讨论和决定下一步扩大试点的方案，至于是哪些城市，目前还很难确定。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010视点：在工业化城镇化、耕地保护和农民权益保护三者的平衡中，下一阶段要更加注重保护农民权益。征地制度改革的核心是合理解决被征地农民的生产、生活问题，保证他们生活水平不降低、长远生计有保障，使被征地农民和城镇居民享有同等的社会保障。保障农民土地财产权，给农民足够的补偿，可以增加土地使用成本，减少盲目修大马路、大广场而浪费土地的现象，对于产业结构调整和转变发展方式很有意义。温家宝：立法将保障农民土地财产权12月28日，中央农村工作会议在北京举行，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝出席会议并讲话。他系统回顾总结了党的十六大以来农业农村发展取得的巨大成就，阐述了在推进工业化城镇化进程中继续做好‚三农‛工作需要把握好的若干重大问题，对做好明年农业农村工作提出了要求。温家宝指出，推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。应该看到，中国经济发展水平有了很大提高，不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化城镇化成本，有必要、也有条件大幅度提高农民在土地增值收益中的分配比例。要精心设计征地制度改革方案，加快开展相关工作，明年一定要出台相应法规。温家宝指出，30多年来数亿农民进城，既改变了亿万农民的命运，更为经济发展注入了强大动力。要合理引导人口流向，既要采取措施让具备条件的农民工在就业所在地逐步安家落户，又要引导产业向内地、向中小城市和小城镇转移，让更多农民就地就近转移就业。土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等，是法律赋予农民的合法财产权利，无论他们是否还需要以此来作基本保障，也无论他们是留在农村还是进入城镇，任何人都无权剥夺。政策经济Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010市场动态视点：在住建部刚刚知会地方政府住房限购令政策到期需延期后，海口市便率先明确表态延续限购令，这充分表