同筑-济南房地产市场年度分析及预测(1226)

同筑（中国）研究机构1/30第一篇济南市场篇第一章土地市场（土地市场数据统计时间范围：2013.1.1-2013.12.24）2013年济南市土地市场供需两旺，供求量达到近几年高峰，供求量均大幅增长。2013年济南市经营性用地供应面积为1088.63万㎡，环比上涨71.03%；成交面积为769.53万㎡，环比增加23.52%；土地平均楼板价为1695元/㎡，环比增长13.23%；土地单价为5468元/㎡，环比增长4.53%。图1-12009-2013年济南市经营性用地年度供求走势图数据来源：同筑（中国）研究机构一、供应分析2013年政府供地计划2013年度计划供应城镇住宅用地510.13公顷，占供地总量的33.10%。重点保障旧村改造、棚户区改造、西客站片区等经营性重点项目用地和旧村改造村民安置房等保障性住房项目用地，对公共租赁房等保障性安居工程用地应保尽保。其中拟招拍挂供应301.68公顷（包括商品住房用地271.05公顷,回迁安置房用地30.63公顷），无低密度高档住宅和别墅用地；公共租赁房、旧村改造村民安置房等保障性住房建设用地208.45公顷。494.6447.4627.7636.531088.63493.5402.7516.8623769.53989912511621396941031111630501001502002500200400600800100012002009年2010年2011年2012年2013年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供应幅数（幅）成交幅数（幅）同筑（中国）研究机构2/302013年度计划供应商业金融用地105.32公顷，占供地总量的6.83%，重点保障高新区、济钢片区、西客站片区商业设施等重点项目用地。年度供应分析——供应量稳步增长2013年累计供应土地212幅，供地面积为1088.63万㎡，环比上涨71.03%。其中住宅用地125幅，供应面积为743.38万㎡；商业用地82幅，供应面积为324.16万㎡；殡葬用地1幅，供应面积为8.67万㎡；公路用地3幅，供应面积为10.65万㎡；科教用地1幅，供应面积为1.77万㎡。2013年经营性用地供地计划为615.45万㎡，实际供应量为1088.63万㎡，实际供地超出供地计划473.18万㎡。随着济南市城市建设的不断发展，土地需求日益旺盛，政府为实现城市发展战略，土地供应量逐年增加。图1-22009-2013年济南市土地市场年度供应走势图数据来源：同筑（中国）研究机构月度供应分析——土地月度供应分布不均，主要集中在8-12月2013年济南市经营性用地新增供应212幅，供应面积为1088.63万㎡，月均供应面积为90.72万㎡。从本年度土地月度供应趋势来看，月度分布不均，主要集中在8-12月份，四个月共新增土地752.96万㎡，占全年供应总量的69.17%。494.6447.4627.7636.531088.6398991251162120501001502002500200400600800100012002009年2010年2011年2012年2013年供应面积（万㎡）供应幅数（幅）同筑（中国）研究机构3/30图1-32013年济南市土地市场月度供应量走势图数据来源：同筑（中国）研究机构供应区域分析——槐荫区为主力供应区域，其次为历城区和高新区2013年济南经营性土地供应集中分布在槐荫区，供应量为386.1万㎡，占全市供应总量的35%；其次为历城区和高新区，分别供应240.25万㎡和158.03万㎡，两区域供应量占全市总量的35%。2013年济南土地供应呈“东西两翼”发展的态势，尤其是槐荫区作为城市西进的首站，是城市发展的重点板块，促使供地量激增，该区域本年度供地量环比上涨74.04%；高新区和历城区作为东部拓展区域，区域建设正逐步加快，土地集中释放；而天桥区作为济南市传统老城区，人口密集度较高，拆迁安置工作相对繁重，土地供应量最少。图1-42013年济南市土地供应区域结构56.15105.4347.4947.967.3064.357.00143.70105.04115.0272.26316.94141213121162352318194705101520253035404550050100150200250300350供应面积（万㎡）供应幅数（幅）同筑（中国）研究机构4/30数据来源：同筑（中国）研究机构供应属性分析——住宅用地依是主力，商业用地供地比重快速增长2013年济南市经营用地中住宅用地依然是供地主力，但商业用地供应量保持快速增长的态势。本年度住宅用地供应量为743.38万㎡，占比达68%；商业用地供应量为324.16万㎡，占比达30%，环比上涨96.22%。济南传统商办综合体项目较少，随着城市经济发展水平的逐渐提升，济南作为省会城市，城市形象正逐步向现代化都市转变，近年来商业用地增幅明显，预计未来新兴商办项目供应量将大幅增加。图1-52013年济南市土地供应属性结构158.03386.10240.2556.5996.7256.5994.3435663919201716010203040506070050100150200250300350400450高新槐荫历城历下市中天桥长清供应面积（万㎡）供应幅数（幅）同筑（中国）研究机构5/30图1-62009年-2013年济南市土地供应用地属性年度走势数据来源：同筑（中国）研究机构二、成交分析年度成交分析——土地市场全面回暖，成交量增幅较大2013年济南土地市场经营性用地共成交163幅，成交量达769.53万㎡，环比增加30%68%2%商业住宅其他440.9547.9498.5428.7743.3852.4175.6131.4165.2324.1632614653826482796012502040608010012014001002003004005006007008002009年2010年2011年2012年2013年住宅用地供应量（万㎡）商业用地供应量（万㎡）商业用地供应幅数（幅）住宅用地供应幅数（幅）同筑（中国）研究机构6/3023.52%，达到近几年的峰值。2012年土地市场开始回暖，2013年土地市场继续向好发展，仅有2宗土地流拍，流拍情况明显好转（2012年有1幅土地撤牌，3幅土地流拍）。图1-72009-2013年济南市土地市场年度成交走势图数据来源：同筑（中国）研究机构月度成交分析——土地成交月度分布不均，主要集中在9-12月份2013年济南市经营性用地共成交163幅，成交面积为769.53万㎡，月均成交面积为64.13万㎡。纵观本年度土地成交走势，月度成交分布不均匀，主要集中在9-12月份，四个月共成交435.3万㎡，占本年度总成交量的56.57%。本年度房地产市场持续上行，房企当期在售项目的存量去化较快，尤其是下半年，开发商对土地储备的需求增加，纷纷出手拿地。图1-82013年济南市土地市场月度成交走势图493.5402.7516.8623769.53969410311116302040608010012014016018001002003004005006007008009002009年2010年2011年2012年2013年成交面积（万㎡）成交幅数（幅）同筑（中国）研究机构7/30数据来源：同筑（中国）研究机构成交区域分析——槐荫区为主力成交区域，其次为历城区2013年土地市场中槐荫区表现最突出，总成交量达290.36万㎡，占全市土地成交总量的37.73%；其次为历城区，共成交133.49万㎡，占比为17.35%。随着城市“西进”战略的推进，槐荫区土地成交量正逐年增加，吸引了众多开发企业入驻，如恒大、绿地、金科、龙湖、海亮等，未来槐荫区将进入大型房企带动片区发展的快速成长阶段；而历城区作为城市东拓的主要区域，近几年发展速度较快，区域市场认可度较高，土地成交量大幅增长。图1-92013年济南市土地市场成交区域结构55.04106.5346.0647.9671.647142.98105.04115.0272.2613131212172342318190510152025303540020406080100120140160成交面积（万㎡）成交幅数（幅）同筑（中国）研究机构8/30数据来源：同筑（中国）研究机构成交属性分析——住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升从2013年成交土地属性来看，住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升。住宅用地共成交101幅，成交面积505.41万㎡，占比达66%；商业用地共成交61幅，成交面积255.45万㎡，占比达33%，环比增长26.19%。商业用地成交比重快速增长，短期来看，未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期。图1-102013年济南市土地市场成交属性结构126.22290.36133.4954.3772.5110.1782.4026563115184130102030405060050100150200250300350高新槐荫历城历下市中天桥长清成交面积（万㎡）成交幅数（幅）同筑（中国）研究机构9/30图1-112009年-2013年济南市土地成交用地属性年度走势数据来源：同筑（中国）研究机构三、价格分析土地楼板价分析——土地楼板价稳中有升2013年济南经营性用地平均楼板价呈上扬态势，本年度土地平均楼板价为1695元/㎡，环比上涨13.23%。纵观各区域近年来土地平均楼板价走势，历下区的土地平均楼板价稳居33%66%1%商业住宅其他406.19270.36663.86419.72505.4241.41143.49136.94159.88255.4525484751615952885710102040608010012001002003004005006007002009年2010年2011年2012年2013年住宅用地成交量（万㎡）商业用地成交量（万㎡）商业用地成交幅数（幅）住宅用地成交幅数（幅）同筑（中国）研究机构10/30七区首位。历下区的区域成熟度相对较高，土地资源具有稀缺性，受到开发商的关注度高，多宗土地出现高溢价情况，2013年历下区平均楼板价为2323元/㎡，环比微降9.15%；槐荫区近两年逐渐成为热点开发区域，平均楼板价也随之上升，本年度楼板价为1981元/㎡，环比上涨66%。图1-122009-2013年济南市土地楼面地价走势图数据来源：同筑（中国）研究机构图1-13济南市各区域土地平均楼板价区域走势图244514251437149716950500100015002000250030002009年2010年2011年2012年2013年平均楼板价（元/㎡）同筑（中国）研究机构11/30数据来源：同筑（中国）研究机构土地成交单价走势分析——土地单价继续呈持续上扬态势2013年土地单价继续呈上扬态势，本年度经营性用地土地单价为5428元/㎡，环比上涨4.53%。近几年，随着城市“东拓、西进、南控、北跨、中优”发展战略的推进，城市有了较快发展，土地价值不断向外扩展，土地单价也不断上涨；另外在用地性质方面，近年成交土地中，商业用地的成交比重不断增加，且商业用地的地价相对较高，在一定程度上抬升了整体市场的地价水平。图1-142009-2013年济南市土地成交单价变化走势图155119561380255715525737741149119020922095172910768601557198114702323126412951058050010001500200025003000高新槐荫历城历下市中天桥长清2011年2012年2013年同筑（中国）研究机构12/30数据来源：同筑（中国）研究机构第三章商品住宅市场（数据统计时间范围：2013.1.1-2013.11.30）2013年济南市商品住宅供需两旺，供应面积为707.88万㎡，成交面积为622.97万㎡，环比增幅分别为41.95%和15.28%。商品住宅成交价格为7898元/㎡，环比增幅为5.11%。2013年