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基于房地产市场各利益主体的博弈分析作者:潘俊,尹龙,PANJun,YINLong作者单位:哈尔滨商业大学,经济学院,黑龙江,哈尔滨,150028刊名:商业经济英文刊名:BUSINESSECONOMY年,卷(期):2010,(8)被引用次数:0次参考文献(3条)1.方开群对我国房地产价格持续上涨的一种解释--价格合谋2006(8)2.黄伯佳房价调控中的中央政府与地方政府的博弈研究20073.况伟大房价与地价关系研究:模型及中国数据检验2005(11)相似文献(10条)1.期刊论文李建华.郭晓玲信息不对称与房地产市场效率-经济与管理2003,(2)当前,房地产业已成为国民经济的支柱产业之一,对经济的拉动作用越来越显著.但是由于房地产不同于一般的商品,非专业人士很难在较短的时间内充分了解房地产商品的质量,造成了房地产市场交易中买卖双方存在着严重的信息不对称问题.本文分析了房地产市场的信息不对称所带来的逆向选择和道德风险对市场效率的影响,并分析了市场机制和政府规制在缓解信息不对称方面的作用.2.学位论文周莉基于信息不对称的房地产业政府规制2006中国房地产市场是随着城镇住房制度改革而逐步发展起来的。由于种种原因,我国房地产市场很不成熟,其中存在着严重的信息不对称。对消费者而言,信息不对称使其难以在多样化的产品与价格中做出符合效用最大化的正确选择;对开发商而言,信息不对称使其难以提供契合市场需求的商品房,从而加剧了成本消耗中的资源浪费;对政府而言,信息不对称要求政府对市场理性地加以规制,但信息不对称往往又使政府规制的绩效不高。论文从信息经济学的角度,分析我国房地产市场上信息不对称的表现类型、形成原因以及信息不对称对房地产市场的扭曲。通过计量模型分析证明,房地产不是成本定价的,而是开发商垄断定价;通过博弈模型和案例分析,验证房地产业的规制有利于提高消费者福利;在此基础上提出房地产市场规制改革的思路。第二章阐述了房地产市场的基本特征,并概括了信息不对称现象在我国房地产市场上的类型、形成原因及其对房地产市场产生的扭曲,通过一个简单的数理模型论证信息拥有量与消费者效用的相关性,并分析政府规制的必要性;第三章从具体的数据、计量模型检验和案例等方面分析了房地产业开发商的行为,侧面印证了政府规制的意义;第四章在分析我国房地产市场政府规制现状基础上,提出了房地产市场规制的目标和原则,并从如何减少信息不对称以及加强对规制者自身的规制两个方面,对房地产政府规制改革提出了政策建议,以达到减少市场上的信息不对称,推动我国的房地产市场健康发展的目的。3.期刊论文史姗姗房地产市场失灵与政府规制-北方经贸2007,(4)政府之所以要对经济实行规制,主要的原因是因为存在着市场失灵问题.近年来,我国部分地区房地产市场出现了房价涨幅过大、供给结构失衡、房地产资源配置不合理等一系列问题,这些都是房地产市场失灵导致的结果.要使房地产市场持续健康地发展,就必须对房地产市场进行规制.4.期刊论文高波.GAOBo房地产开发商策略性定价行为的经济学分析-产业经济研究2008,(2)由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场.房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等.此外,房地产开发商也探索出一些独特的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等.这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力.因此,政府必须采取多种措施对房地产开发商的定价行为进行规制.5.学位论文王吓忠中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究2007近年来,中国住宅商品价格整体升温,部分地区呈现过热现象,市场出现了投资增长过快、供给结构不合理、房价涨幅过大、空置面积却不断增加等涉及产业健康发展的问题。与此同时,中国楼市也经历了种种政策“过山车”,先是土地的“8*31大限”,后有“国八条”和七部委下发的“意见”以及银行“按揭”贷款利率的不断调高,再有2006年的“国六条”,等等。在政策洗礼下的中国楼市是否真的实现了预期的宏观调控效果?当然,要实现中国楼市健康稳定有序的发展,需要有个过程,但就目前来看,政策高压下的房价增幅尽管有所回落,而上涨势头依然不减,投机性购房有增无减,保障性住房与土地供给缺位,供给结构矛盾仍然突出,多数居民还是面临买房难的问题。显然,中国各城市住宅价格的快速上涨已经不能很好地用经济基本面和供不应求来解释,历史数据分析也显示出住宅价格已经极大地偏离了长期均衡值,中国的住宅市场已处于相当程度的市场失灵和价格失效的状态。产业管制及其价格规制是基于市场失灵下的政府干预行为,是市场经济的辅助功能,旨在使市场回归正常、理性的运行轨道。我国房地产市场发展的好坏对老百姓的安居乐业至关重要,但是住宅市场近几年发展得既不适宜“安居”,又不适宜“乐业”,这与地方政府在土地供给上的价值取向与住宅市场供给结构失衡等不无关系。当前,政府是否应该规制住宅市场,遇到了来自理论界和实践部门的不同声音,以为价格管制或规制属于计划经济,不是市场经济,我们不应该干预开发商的产品供给与定价行为,这种观点在住宅市场利益集团的强化下,形成了市场的控制力量,对政府产业规制政策的制定和实施造成了负面影响。由于认识上的不统一,政府出台的住宅市场规制政策不到位,或者一些可行的产业规制措施也远未达到预期的效果,甚至导致政策的失效与规制的失灵。为此,我们有必要从理论上系统梳理房地产市场失灵的现象与成因,探究住宅产业微观规制机理,充实住宅产业经济规制理论与方法,为政府的住宅价格经济规制提供坚实的理论基础和可操作性的建议,以利于调整我国住宅产业规制政策,改善产业的监管手段和管理方式,改变以往“不管就乱,一管就死”的状况。本文探索如下几个方面以求有所创新:(1)以规制经济学和产业组织理论与方法为指导,全面系统地研究中国住宅市场政府经济规制机理,结合住宅市场价格形成与博弈的新特点,深入剖析中国住宅市场价格经济规制的现状、缘由、土地供给、垄断市场结构、信息不对称以及限价房和保障性住房价格规制等问题。在此基础上,设计政府规制架构和各类型住房的价格经济规制模型,研究力求贴近中国住宅市场实际,实证分析更具有现实针对性。(2)综合运用博弈模型模拟中国住宅市场经济现实,分别构建中央与地方政府、政府与企业、企业与企业以及企业与消费者之间的价格博弈模型,首次利用博弈模型详细分析土地的组合供给规制均衡、信息不完全房价博弈与规制的序贯均衡以及限价房“两竞两限激励性价格规制均衡等,以新的视角探求住宅价格的形成机理与政府价格经济规制政策的有效性。(3)首次从规制立法、规制机构设置、规制监督体系和规制资金等方面设计基于市场经济体制下的转型期中国住宅市场相对独立的政府经济规制架构。(4)首次构建商品住宅价格二元规制模型和限价房“两价”激励性竞价模式,并重构了保障性住房价格规制模型。本文研究的主要观点与结论如下:(1)中央政府从全社会政治经济大局出发,应限制地方政府自身利益在土地市场上的无限膨胀,博弈均衡须采取组合式供给地价规制方式,以实现地价的平稳增长。(2)住宅市场的垄断结构与产品差异性,导致市场呈弱价格竞争特性,通过大量供给住宅商品达到降价的政策是无效的,它只会带来更多的空置面积和更低的入住率,并给市场埋下供给过剩的隐患。(3)住宅市场的信息不对称导致市场参与各方极具价格上涨偏好,房价、住宅品质以及成本关系脱节,市场呈现非理性混合均衡状态。为使市场出现房价博弈的良性序贯均衡,政府应加大打击利用信息资源谋取暴利的力度。(4)针对住宅市场失灵现状,政府必须注重长效规制机制建设,建立住宅产业经济规制法律体系和组织架构,对住宅商品市场实行“二元”价格经济规制,以防止价格泡沫的生成。(5)必须通过立法和制度设计,构建面向中低收入者的住房分类供应制度,以解决住宅市场供给结构失衡等问题。(6)应构建基于特许开发权竞标的限价房两段式竞价经济规制机制,探索多种形式的限价房和保障性用房价格与费率经济规制方式,确保住宅建筑质量等。6.期刊论文张锋从政府规制角度看小产权房-城市开发2007,(9)规制效益的衡量标准是根据预期目的对资源配置和利用的最终结果做出社会评价.自从国内某媒体发表了有关北京小产权房的热销、房价仅仅相当于现有房地产市场房价的25%~30%的报道后,在业内乃至整个社会都引起了一片热议.有些人大加赞赏,称之为住房制度的真正创新;有些人则竭力反对,认为小产权房是对国家法律、法规的藐视,长此以往,国家的法律尊严将不复存在.7.学位论文刘献龙经济法视野中的房地产中介组织2006本文以房地产中介的界定为开篇;以经济学和政府规制学的几个理论为基础;以房地产中介性质探讨为主线;以完善我国的房地产中介法律法规为目的对房地产中介展开了研究。文章从房地产中介产生的社会基础、行业基础及其社会作用等方面,分析了房地产中介的产生与经济法产生的相似之处。正基于此,本人认为房地产中介应该作为经济法的主体,并以经济法的理念来规范房地产中介市场,减少由民商法或行政法调整的尴尬。目前我国房地产中介的法律法规大多属国家本位不利于行业的持续发展。处罚力度不够,违法成本过低,是造成房地产中介市场极度混乱的主要原因。由此,本文建议在目前房地产中介法规不够完善的情况下,考虑以它的上位法(经济法)的原则、理念作为规制房地产中介业违法行为的法律依据,并以此为基础用社会本位的经济法理念来指导我国房地产中介立法。第一部分为导论,对文章研究的目的、意义、当前房地产中介研究现状和房地产中介界定作了简单的介绍。第二部分是理论基础。文章以信息不对称理论、经济人假设理论、博弈论、公共选择理论等几个理论为研究的基础,分析了房地产中介违法行为产生的原因,及影响我国目前法律法规效果的因素,并认为良好的法律制度才是房地产中介快速、稳定发展的保障。第三部分为经济法框架下的房地产中介,分为两章。第一章是对房地产中介本质属性的研究,认为经济法属性(社会性、中介性、服务性)是它的本质属性。第二章是经济法理念与房地产中介的规制。第四部分为完善我国房地产中介制度的建议,本文通过研究对我国的房地产中介立法提了三点建议,即理顺其行业管理关系、加快《房地产中介基本法》制定、完善我国房地产中介法律体系。8.期刊论文张敏丹论房地产市场的法律规制-中国经贸2008,(17)本文通过观察当前我国房价畸高的现实状况,借助事实整理出近年来我国房产市场在逐步规范的进程中存在的问题并试图找出原因,从对事实的观察和原因的分析,重点从法律的角度认识国家和中央政府规制房产市场的宏观调控政策的特点及不足.尝试对完善现存的规制房产市场的法律规范和政策措施提出建议,以求我国房产市场朝更健康务实的方向发展.9.学位论文李伯含中国房地产业的市场结构与竞争行为研究2006中国房地产业经过十多年的发展,已经成为国民经济的基础性和支柱性产业。然而,就在房地产业高速发展的同时,近几年来却出现了“高房价和高空置率并存”的独特经济现象。对这一“双高现象”仅仅从成本和需求角度已经无法做出科学解释。正是在此背景下,本文从中观的产业视角,运用产业组织理论,研究中国房地产业的市场结构以及这一结构下房地产企业的竞争行为,从竞争与垄断、政府与市场的关系中分析房地产市场的竞争互动,进而揭示“高房价和高空置率并存”的真正原因,为最终解决这一矛盾提供理论上的依据和参考。本文遵循产业组织理论经典的SCP范式,从中国房地产业的区域性寡头垄断市场结构出发,重点研究这一市场结构下房地产企业之间的竞争行为(价格竞争和非价格竞争),并在此基础上引入政府变量,考察有地方政府直接参与的房地产市场竞争。本文的核心内容集中体现为两个定理(非价格竞争占优定理和地方政府行为内生化定理)及其两个推论(推论1和推论2)。即非价格竞争占优定理:在区域寡头垄断市场结构条件下,中国房地产业市场竞争的主要形式是非价格竞争;非
本文标题:基于房地产市场各利益主体的博弈分析
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