大竹商业市场实地调研分析报告

调查目的透过对大竹商业分布、主要街区租金水平、大竹市场竞争状况调查，竞争楼盘价格及基本情况，了解大竹商业地产的投资回报率，投资者的投资意向和投资可能性，并据此预计星光国际东湖的商业预期租金，商业定位以及销售价格。制定销售说辞，及推广方式。。本调查之目的有以下几点：通过商业分布调查，了解大竹商业发展现状，为项目的经营定位和功能规划提供市场化的切实依据。通过房地产现状调查和在建及在售楼盘调查，获取大竹县房地产市场的第一手资料，以便准确把握大竹房地产业发展态势，并籍此为项目的定位及开发提供最符合市场发展的参照标准。通过面市楼盘的价格调查、主要街区租金调查籍此推估大竹居民对于项目的消费能力，规避项目由于价格定位偏差所造成的风险。通过对竞争楼盘调查，了解大竹县现有楼盘项目的优劣势，为项目的推广选择最优的推广方式，最大限度的提升项目竞争力，减少开发商的竞争压力。调查过程与方法1：调查范围：本次调查围绕大竹县城区的主要商业街区进行，调查的街道包括：新华街、新华西街、民主街、洞天路、六一路、东大街、竹阳北路、青年路，以及东湖路等大竹主要商业街区。调查对象本次研究调查对象为于调查期间在被调查范围内（新华街、新华西街、民主街、洞天路、六一路、东大街、竹阳北路、青年路，东湖路等路段）经营者及行人。通过经营者调查了解商业区之业态构成和相关商业信息。调查项目与内容调查项目调查内容大竹县商业分布调查1、被调查区域主要街道业态调查2、被调查区域商业容量调查3、城市业态功能区调查大竹县商业地产现状调查1、竞争楼盘调查2、楼盘价格调查----街道租金水平指标大竹县商业分布调查本项调查涉及新华西街、青年路、民主街、六一路、幸福街、竹阳北路、东大街、洞天路、新华街、十字街、东湖路等11个主要街道新华西街业态服装59%鞋16%其他25%业态比重服装鞋其他新华西街长约400米，与新华街、民主街及洞天路合围成方形，共同构成大竹县最繁荣的经济圈。新华西街共有临街门市73间，其中有43间服装门市，12间鞋类门市。此类门市所经营之服装和鞋类商品，品牌形象较高，还有多家知名品牌服饰，如“与狼共舞”、“恺撒”等。新华西街业态构成以服装与鞋业经销为主，业态构成较为明确。青年路业态日杂用品12%空置门市13%副食17%小五金10%医药6%小餐馆27%其他15%列2日杂用品空置门市副食小五金医药小餐馆其他青年路是大竹县城的主要交通干道之一，多家政府机关、学校和部分新兴的地产项目分布在该路段沿途。青年路西接人民路，东联民主街及新华西街，全长约1000米，共有临街商铺78家，其中餐饮店21家，副食店13家，日杂用品9家，小五金店8家，医药店5家，其他门市12家，空置门市10间。青年路业态构成较为复杂，且街道较宽，商业氛围不及民主街等路段浓郁。民主街电器10%通讯器材17%空置17%餐饮25%其他31%列1电器通讯器材空置餐饮其他民主街与新华西街相连，属于大竹县主城商业最为繁荣的区域之一，但由于此街由与出城干道相邻，其商业氛围又不如新华街和新华西街。民主街全长约400余米，沿途共有商业店铺48间，其中餐饮店12家，通讯器材店8家，电器店5家，其他业态店铺15家，空置店铺8家。民主街虽然为大竹最为繁荣的商业区域之一，但是其业态构成混乱，未能充分利用其作为中心街区的商业消化力。六一路（北大街）15%12%7%11%7%4%8%4%5%4%23%北大街餐饮空置门市副食美容美发医药音像打字店窗帘布艺茶楼六一路（北大街）情况六一路全长约700米，共有商业店铺136家，其中餐饮店21家，美容店15家，打字店11家，副食店10家，医药店9家，茶楼7家，音像店、网吧及窗帘布艺店各5家，其他业态店铺共31家，空置店铺17家。六一路商业业态构成十分混乱，不利于经营商家的可持续性发展和利润最大化。北大街幸福街2412533610716幸福街日杂用品医药服装鞋店副食家私空置其他幸福街简介幸福街全长约800米，共有商业店铺165家，其中服装店53家，鞋店36家，日杂用品店24家，医药店12家，副食店10家，家私店7家，其他业态店铺16家，空置店铺7家。幸福街北起大竹县北门，南至游乐园，路况和周边设施十分陈旧，幸福街所经营商品种类繁多，但档次低，价格低，多为周边区县农业人口赶场购买。幸福街竹阳北路业态构成竹阳北路竹阳北路全长1000余米，共有商业店铺128家，其中建材店25家，餐饮店13家，副食店11家，五金店7家，药房5家，其他店铺22家，空置门市45家。竹阳北路靠近大竹新兴的住宅区，道路设施较好，其周边有华夏名城、金多利花园及宏源公司开发的住宅项目。在竹阳北路北段多为建材门市，但是由于其在规划上的不统一，致使诸多业态门市都插足其中，没有形成专业的建材市场。而竹阳北路南段业态构成更为杂乱，有五金、有药房、有副食店，不一而足。东大街业态构成东大街装饰材料副食餐饮金融布艺其他空置美发东大街简介东大街全长600米，共有商业店铺86家，其中装饰材料店22家，副食店11家，布艺店9家，餐饮店及美容店各5家，金融机构5家（工行、农行、建行、中国银行和信用社），其他业态店铺24家，空置门市5家。洞天路业态构成洞天路简介洞天路全长200米，共有商业店铺31家，其中通讯器材店9家，电器专营店6家，餐饮店3家，小百货店3家，其他业态店铺10家。新华街业态构成新华街新华街是大竹主要的商业街区之一，全长450米，共有商业店铺76家，其中服装门市38家，通讯器材店11家，日用杂货店10家，副食店5家，其他业态店铺12家。十字街业态构成小结从各街区的业种分布情况来看，服饰专卖多集中在新华西街、幸福街、新华街、十字街等街区；竹阳北路则集中了被调查区域半数以上的建材门市；餐饮店在大竹城区较为分散，且规格最高的只有秦妈火锅、德庄等外地品牌餐饮；家电及通信产品多集中在民主街和洞天路段，但都没有形成专业的商品卖场。大竹县现在整体布局比较混乱，但随着城市建设步伐的加快，城市规划及配套建设的日趋成熟，以及政府的正确引导，其商业发展前景是可观的。城市业态功能区调查服装餐饮鞋类日用杂品副食建材医药通讯美容五金电器布艺像馆精品店茶楼家私音像空置其他合计新华西街43121873青年路2191358101278民主街128581548六一路2110915751752136幸福街53362410127716165竹阳北路131125574522128东大街511225952986洞天路33961031新华街38105111276十字街67121715126872026190合计201876561604743282615119877751122121011可以看出，大竹城市业态功能的商业内容：通过上图可以可出，目前大竹发展最旺盛的经营业种为服饰、餐饮、副食、建材、通信、医药、小百货等。20187656160474328261511987775112212050100150200250服装餐饮鞋类日用杂货副食建材医药通讯美容五金电器布艺摄影精品店茶楼家私音像空置其他业态比重表业态比重表主要街道门市租金调查大竹县房地产业现状调查•竞争楼盘调查楼盘名称金利多蔚蓝阳光地理位置金利多广场南侧100米建设南路与玉竹路的交汇处规模配套功能规划公摊系数物业管理费开盘时间交房时间最低价（一楼）二楼5500—7000最高价24000元/㎡折扣销售率按揭方式销售推广总结楼盘名称一号公馆地理位置规模配套功能规划公摊系数物业管理费开盘时间交房时间最低价（一楼）二楼最高价折扣销售率按揭方式销售推广总结楼盘名称荷兰印象地理位置规模配套功能规划公摊系数物业管理费开盘时间交房时间最低价（一楼）二楼最高价折扣销售率按揭方式销售推广总结楼盘名称一号公馆地理位置规模配套功能规划公摊系数物业管理费开盘时间交房时间最低价（一楼）二楼最高价折扣销售率按揭方式销售推广总结