大连开发区远洋西山地块市场定位分析报告_58P_XXXX年

大连开发区远洋西山地块市场定位分析报告2010年2月开发区西山地块市场定位分析报告宏观环境研究宗地解读区域市场分析项目定位宏观经济指标政策研究区位特征地块特征开发区市场酒店式服务公寓办公类物业交通状况整体定位产品定位目标客层房地产市场宏观环境研究2006年2007年2008年2009年同比增长GDP（亿元）257031313858441015%GDP增长率16.5%17.5%16.5%15%—固定资产投资额（亿元）147019312513327330.2%社会消费品零售总额（亿元）83998311831270（1-11月）18%城市居民人均可支配收入（元）133501510917500190708.7%城市居民人均消费性支出（元）10534121351410111099（1-9月）9.1%居民消费者价格指数101.410410499.9(1-11月)—大连宏观经济指标数据来源：大连市统计局第一部分宏观环境研究22009年，在其他国家持续低迷的情况下，中国经济已经走出低谷，呈现V字反转。政府出台的各项刺激经济政策起到了实质性的推动作用。在宏观背景下，大连市整体经济也取得了平稳较快发展的态势。2009年大连实现地区生产总值4410亿元，增速达到15%。宏观经济回暖，大连市整体经济实现高速运行。大连市固定资产投资（2003-2009）05001000150020002500300035002003200420052006200720082009GDP(亿元)0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%增长率（%）固定资产投资（亿元）增长率政府在固定资产的投资成为拉动经济稳定持续增长的重要动力。交通运输等民生行业是带动固定资产投资快速增长的重要因素。在此背景下，大连市借助发展良机，大力发展地铁、轻轨、海底隧道等基础设施建设，对完善城市交通系统起到推动作用。3第一部分宏观环境研究第一部分宏观环境研究宏观经济回暖，开发区整体经济实现高速运行。2009年，在其他国家持续低迷的情况下，中国经济已经走出低谷，呈现V字反转。政府出台的各项刺激经济政策起到了实质性的推动作用。在宏观背景下，开发区全区整体经济也取得了平稳较快发展的态势。2009年开发区实现地区生产总值1002亿元，增速达到20%,相当于大连全市的23%.政策研究应对金融危机促进房地产市场健康平稳发展经济回暖，价量齐升遏制价格过快上长2008年2009年2008年09月，中国人民银行宣布下调贷款利息,随后进行了4次下调贷款利息，刺激消费。2008年11月，政府出台多项举措支持房地产市场平稳发展。随后，大连市出台相应政策。2008年11月，国务院出台扩大内需政策，包括加快建设保障性安居工程。2008年12月，四大国有银行宣布，对满足条件的房贷客户，享受7折利率优惠。2009年12月9日，恢复个人住房转让营业税免征时限由2年调整到5年。2009年12月14日，温家宝总理主持招开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。2009年12月17日，国土资源部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付比例提高至5成。2009年12月23日，国土资源部再次强调监督土地使用情况，对土地闲置将进行处罚和无偿收回。利多利空2010年1月11日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》即国11条。2010年1月18日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至16%。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。2010年2月25日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至16.5%。利空2010年4第一部分宏观环境研究2008年，针对金融危机给我国经济带来的严重冲击，特别是房地产市场低迷的状况，为刺激经济增长，保证房地产市场平稳发展，政府出台了一系列政策刺激房地产市场发展，包括增加信贷规模，降低首付比例和购房贷款利息，减免各项交易税费等。时隔一年，刺激政策已经达到预期效果，刚性需求逐步放大，投机性需求也开始活跃起来，多数城市的价格攀升至历年最高水平。2009年，政府于12月9日公布了“营业税优惠政策”调整由两年恢复到五年，随后，14日“国四条”出台，17日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地，23日国土资源部再次强调将对土地闲置问题进行整治。短短半个月，中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策，反映出当前房价上涨过快已经涉及到政府最关注的民生问题。这一系列的调控手段，主要目的是调节市场预期，抑制投资投机性需求，提高开发商资金门槛，打击炒地、囤地、囤房行为，影响市场供求关系，从而遏制房价过快上涨。可以说，政策从紧将是明年市场面临的现实。2010年年初，国11条的出台及央行两次上调准备金利率都预示着国家要调控房产的决心和态度，根据目前的经济现状预计今年的二季度有可能提前加息，这也会对房地产市场有诸多的利空。08年宏观政策刺激09年房地产市场重新转暖，近期调控预防市场过热受此影响，预计今年房地产市场将会面临小幅波动，鉴于刚性需求依然旺盛，自住和改善型需求依然受到政府鼓励，但投机性需求开始放缓，预计整体成交量相比上年将有所下降，市场价格呈现先扬后抑的态势。5第一部分宏观环境研究大连市房地产投资及施工情况资料来源：大连市统计局大连市房地产投资逐年攀升，年均增长率达到36.5%。前三季度完成房屋建筑施工面积4441.1万平方米，同比增长16.04%，其中本年新开工面积1904.7万平方米，同比增长9%。09全年销售面积1152.7万平方米，同比增长40.2%，增幅明显。大连市房地产投资额（2003-2009）61449640733726520915121%24%22%21%27%27%38%01002003004005006007002003200420052006200720082009投资额（亿元）0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%增长率（%）房地产投资（亿元）增长率大连市房地产施工、竣工及销售面积05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年万平方米-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%增长率施工面积竣工面积销售面积销售面积增长率7第一部分宏观环境研究房地产市场大连市市内四区年度成交数据来源：大连市房地产交易网站大连市年度成交均价8,7047,5866,4015,57701,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002006200720082009元/平09年市内四区商品住宅成交460.7万平，与07年和08年相比，增幅分别高达34%和101%。大连市市内四区历年月度成交面积对比0.0020.0040.0060.0080.00万平方米2009年16.045.6914.9427.1724.0035.3044.7052.9646.2245.6474.9973.032008年19.4411.1720.7224.927.1817.822.8916.6617.4218.1416.5316.042007年37.114.0823.1726.0824.8529.7422.5842.1928.9937.0228.0130.091月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年大连市内四区商品房成交均价达到8,704元/平，年均增长16%。截至2009年12月，市内四区商品房成交均价攀升至10,663元/平。09年市场先抑后扬，成交量翻番，价格一路上扬至万元以上8第一部分宏观环境研究开发区—竣工量开发区历年商品房竣工量体单元（套）总建筑面积平均单套面积（平）2010年86280008.792.822009年174521600802.6791.732008年135021337732.4599.082007年11490948981.4282.592006年175451596310.1890.98★年度竣工量基本在100万平左右;按单套成交主力为90平计算,年度在售供应套数在11000套左右.第一部分宏观环境研究开发区—供需状况历年供需总量年度量体（平方米）占总比例(大连四区和市外三区)同比增长08年供应面积98591014%—成交面积553993.6911%—09年供应面积107380022%8.9%成交面积126617914%128%★,09年供需情况比较好,主要是09年全年各地包括大连房地产市场回暖趋势明显,同时开发区的各项目也取得了好的销售成绩.★08年供应量体达到大连7个区的平均数,成交量体11%略低于平均数;09年供应量体高于平均数,新增量体比较多,成交量体为大连的平均数.第一部分宏观环境研究宗地分析宗地位于大连市开发区标志位置,与大连\金州接壤金马路板块开发区大连市大连开发区是第一个国家级开发区开发区发展迅速板块大连是中国东北主要的对外门户区位特征第二部分宗地解读大连市开发区是一个对外开放的先导区区位状况位于大连北部位于开发区——金马路上门户位置开发区区是大连、辽宁和东北经济发展和对外开放的龙头项目东临三岛食品，南临冠华食品厂，西临黄海西路及银帆广场，北临金马路及轻轨站2010年，大连市政府向开发区下达了外资实际到位30亿美元、引进辽宁省以外内资105亿元的任务指标。并以八大具体措施保驾护航：突出主题概念招商，紧抓龙头项目建设；启动功能性园区招商，加快载体项目建设；拓展产业链招商，狠抓配套项目引进；强化新兴产业招商，抢占产业结构调整先机；拓宽招商引资新领域，探索基础设施建设项目新形式；实行招商成本核算，提高项目引进的综合质量；17公里沈阳334公里第二部分宗地解读地块位置优越，产品配备符合市场需求，项目升值潜力无限。项目详情用地面积1.73万平方米容积率4.65总建筑面积7.96万平方米其中居住6.5万平方米商业1.4万平方米总户数1147户项目定位酒店式公寓及配套商业地块特征第二部分宗地解读产业园区公共事业生活环境星级酒店医疗商业娱乐文化休闲打造东北亚重要集成电路产业集散地、辽宁先进制造业基地,重点发展：汽车整车、光机电一体化、生物产业、节能环保产业、旅游产业。区域特点第二部分宗地解读自然地理交通枢纽辽东半岛东南端北依大黑山（大和尚山）与金州区接壤南濒黄海，与长山列岛隔海相望温带大陆性季风气候，具有海洋性特点，平均温度10℃周围环绕六大港口（大连港、大窑湾港、北良港、鲇鱼湾油港、和尚岛煤港和大连湾渔港），港阔水深，终年不淤不冻，吞吐量在东北亚首屈一指。区域特点第二部分宗地解读同质化竞争过于激烈，面临极大的挑战挑战在区域内已站稳脚步，具有一定的影响力速度优势同区同质发项目大连同质地块同质地块多，部分地块资源优越、经济指标优资源优势开发区其他板块（同样拥有较好的资源优势，而且价格水平低价格优势区域同质项目区域挑战第二部分宗地解读产品力的创新及提高是最有效的方法外部的激烈竞争内部的定位创新出路在哪里创新物业形态提高产品品质实现差异化竞争区域挑战第二部分宗地解读•利用板块资源-地块SO具备开发区其他任何板块所不具备的资源群,有开发公寓和办公的先决条件;开发团队品牌影响力强.•重塑板块价值-地块WT板块同质项目云集,存在潜在竞争;商用量体占比例大,需定位细化,利于未来消化.•提升市场高度虽然不是区域首个项目，但我们将会树立一个新的高点，重新打造区域标杆作品引领区域公寓向高端化、国际化转型，酒店公寓和SOHO办公品质NO.1SWOT分析第二部分宗地解读跨海通道:2010年年内开工:长度16公里工期至少3年,从东港东端跨越大连湾海域,终点到开发区,建成后对过往车辆零收费.大连开发区目前至大连主城区大约30公里，建成后，行车距离缩短1/3，使小窑湾至中山广场的距离缩短为20公里左右，