天津市场形势分析

江山有更替，往来成古今-------浅议当前房地产市场形势从数字看增长----泡沫的数字化判断目前市场的主要问题天津市场现状及问题政策对市场的影响政策变化脉络梳理政策对市场可能的影响未来市场变化趋势从数字看增长----泡沫的数字化判断目前市场的主要问题天津市场现状及问题中国房地产市场发展中存在四大主要问题商品房价格上涨过快部分地区房地产投资规模过大商品房结构性问题进一步凸现房地产市场秩序比较混乱商品房价格上涨过快据国家统计局数据，2004年商品房平均价格同比增长14.4%，其中商品住宅价格同比增长15.2，首次出现两位数增长，并首次超逾居民收入增长。今年一季度，商品房、商品住宅平均每平方米分别为3015人民币和2820元，同比又分别增长12.5%和13.5%，继续保持两位数增长。1998—2005一季度中国商品房价格变化1997206320532112217022502359271430151900200021002200230024002500260027002800290030003100199719981999200020012002200320042005（1）部分地区房地产投资规模过大2004年全国房地产开发投资总额13158.25亿元，同比增长达28.1%，今年一季度增长26.7%，增幅比去年同期回落13.5%。但今年的投资增长，是在去年同期较高增幅基础上的增长，并高于全社会固定资产投资增幅。1986-2004GDP增长率、固定投资增长率、房地产投资增长率-200204060801001201401601801986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004GDP增长率固定投资增长率房地产投资增长率商品房结构性问题进一步凸现表现为中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在百分之四十以上，最高的超过百分之六十，中小套型住宅比例偏低。房地产市场秩序比较混乱房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。当前中国房地产市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。其中，2004年销售面积增幅大于竣工面积，增幅16.1%。东部地区和部分中心城市出现供应量不足，中低价位中小户型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。因此，市场需求偏大、供求结构失衡，是推动去年以来房价过快上涨的主要因素。----国家建设部副部长刘志峰从数字看增长----泡沫的数字化判断目前市场的主要问题天津市场现状及问题天津面临机遇经过近十年的发展，天津房地产市场逐渐成为经济和社会进步的主旋律，房地产市场为天津市引进外资和经济的国际化立下了汗马功劳，进入新世纪，从2001到2003年，三年中天津市房地产完成投资分别为161.1亿元、175.8亿元、211亿元，后两年同比增长20%，去年房地产增加值同比增长17.4%。天津面临机遇天津独特的历史背景，使天津的房地产发展比较缓慢而且具有特色。随着经济国际化趋势增强和天津经济的改造与崛起，房地产业首先成为投资的热点。天津忽然声名鹊起是在2003年，这与天津市的新行政长官、前央行行长戴相龙的到来脱不了干系。就在当年，象征着城市富裕程度的GDP增幅便位居四大直辖市之首。2003年天津GDP完成2386.94亿元，人均GDP达到25874元，超额完成了年初天津市委市政府定下的发展目标。2000—2004天津GDP增长率变化1639.411826.672022.62386.942931.8810.80%12.00%12.50%14.50%15.70%010002000300040000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%GDP（亿）增长率GDP（亿）1639.411826.672022.62386.942931.88增长率10.80%12.00%12.50%14.50%15.70%20002001200220032004巨大的地产机会戴相龙在上任之初就将固定资产投资和城市基础建设作为未来几年天津经济发展的主要驱动力，并提出了一个五年规划：2003年至2007年间，5年城市固定资产投资累计达7000亿元，其中城建投资约3000亿。为了实现这宏伟蓝图，戴相龙为天津制订了数额巨大的固定资产投资计划。2003年的固定资产投资1100亿元，2004年接近1300亿，其后3年每年固定资产投资都将增长20%左右。巨大的地产机会这样庞大的固定资产的投入直接在新的总体规划中体现出来，也必然会带来城市空间和产业布局的调整，这将会给房地产市场带来的投资机会是每一位开发商都为之兴奋的。可以说，天津的房地产市场具备新一轮产业升级的所有要素，可以说其发展潜力是巨大的。2004年市场发展迅速据统计，2004年全市各类房屋累计成交面积达2106万平方米，销售金额590.4亿元，分别比上年增长30.1%和58.7%。其中，商品房交易1292.2万平方米（其中现房销售面积847.03万平方米）、销售金额432.3亿元，分别比上年增长26.5%和51.3%；存量房成交813.7万平方米、销售金额158.1亿元，分别比上年增长36.4%和83.3%。1至12月份，商品房上市量为1070.6万平方米，同比增长16.9%。----天津市房管局天津存在的问题供应结构失衡，对未来价格走势起决定作用1-3月全市商品住宅供需状况88.245.543.850.626.25.642.516020406080100销售量新增上市量销售量88.245.543.850.6新增上市量26.25.642.5163000元以下3000-4000元4000-5000元高档住宅及1-3月中心城区商品住宅供需状况14.636.242.242.50036.96.10510152025303540453000元以下3000-4000元4000-5000元高档住宅及别墅销售量新增上市量天津存在的问题中心城区价格偏高，初显泡沫迹象2004.10-2005.4天津中心城区房屋价格2004.102004.112004.122005.012005.022005.032005.4交易均价3435.73745.823854.853770.033637.84290.543424.27商品房4106.064609.164594.594631.754639.54958.125126.05存量房2277.492334.82607.5926002626.582920.962044.292004.10-2005.4天津中心城区房价走势01000200030004000500060002004.102004.112004.122005.012005.022005.032005.4交易均价商品房存量房天津存在的问题整体经济总量偏小，人均可支配收入有待进一步提高。2000—2004年天津、北京、上海GDP对比02000400060008000天津北京上海天津1639.41826.72022.62386.92931.9北京3232.73611.94283.3上海4551.24950.85408.86250.87450.320002001200220032004政策对市场的影响政策变化脉络梳理政策对市场可能的影响1997年之后，受亚洲金融危机的影响，中国经济陷入了通货紧缩状态，由于国际经济形势不好，通过出口来刺激经济增长无法做到，于是中央提出了扩大内需的政策，扩大内需的办法有两个，一是搞积极的财政政策，通过发行国债的方式筹集大量资金去修路、架桥；二是刺激国内房地产市场，主要是住房市场的发展。所以从1998年到1999年连续出台了数项政策支持住房市场的发展，1998年4月7日，中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，决定进一步加大住房信贷投入，支持住房建设和消费。随后颁布的《个人住房贷款管理办法》取消了对发放个人住房贷款的限制（此前该贷款只能由工、建、农3家银行在安居工程试点城市发放），并规定个人住房贷款执行优惠利率。1999年，中国人民银行将住房贷款的上限由房价款的70%提高到80%，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，并将个人住房贷款利率在原有的优惠基础上进一步下调10%。这一系列政策措施终于使房地产市场掀起了波澜，从2001年以后，中国的房地产市场明显呈现牛市特征，尤其是2003年下半年以后，房价上涨加快，部分城市的房价以两位数的速度上涨。2002年以后，房地产市场的政策导向在悄悄发生变化。2003年2月发布的《2002年货币政策执行报告》中，央行再次提醒房地产泡沫及其引发的金融风险，但是措辞依然温和。2003年6月，央行终于下发了被业界称为“121号文件”的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。但到此为止，各部委对房地产市场隐含的风险的认识并没有统一，最明显的标志是2003年的121号文件之后，国务院又出台了18号文件，两个文件有内在的不一致性，而时间间隔只有两个月。2005年“两会”上，总理的政府工作报告将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的两个重点之一。它反映了中央各部门在对房地产泡沫问题的认识上得到了统一，这是一个质的变化。就在总理的话音甫落，央行就出台了提高住房贷款利率和首付比例政策（2005.3.16）。3月底，国务院办公厅出台《关于切实稳定住房价格的通知》，其中已经有“把稳定房价提高到政治高度字样”。4月27日，国务院办公会议再次提出8条措施调控房价。强调用市场措施调控各个环节。5月11日，国办转发了经国务院同意的建设部等早在4月30日即已拟定完成的《关于稳定住房价格工作的意见》。这个意见与“新八条”的提法和脉络相似，显然是秉承“新八条”精神之下的细化和补充。中国房地产价格的上涨有四个主要原因：一是基本面的支持，即中国经济的快速发展、90年代末住房改革和城市化进程，二是高储蓄率和有限的储蓄工具，三是投机或投资性需求，包括人民币升值预期下境外资金的流入和国内房地产投机/资性需求。四是调控政策偏重抑制供应但未能有效控制需求，客观上提高了价格上涨的预期。从最新的政策来看，充分体现了通过供应和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品房和经济适用房建设，合理引导住房消费，保证住房价格平稳和市场稳定发展。-----建设部住宅和房地产司副司长沈建忠从目前形势看，下一阶段政府应该观察市场反映，所以近期重要的宏观政策不会再出。但是各部门、各地区的实施细则将陆续出台，尤其是各地区的实施细则将昭示各地方政府态度，对各地方房价走势起决定作用。上海等前期热点城市的房价回调在所难免。地区房屋销售价格商品住宅价格二手住宅价格同比环比同比环比同比环比全国↓9.82.710.52.811.43.7北京↑6.527.22.283.9天津→6.51.67.425.41.4沈阳↓9.32.47.11.114.24.5上海↓19.15.919.9517.77.5南京↓11.62.111.21.8153杭州↓13.84.612.44.6134.1宁波↓11.61.511.41.7141.8合肥→9.71.88.11.515.52.8厦门↓12.43.516.54.711.13.7青岛↓11.72.513.72.610.33.1武汉↓11.24.19.41.526.819.1成都↓12.51.214.70.311.44.8从政策内容分析，实际上是有保有压，在通过市场拐点即将出现的提示，改变市场预期的同时，用交税的手段降