宁波万科写字楼市场分析报告_108PPT

第一部分宁波写字楼供需分析第二部分宁波写字楼发展分析第三部分宁波写字楼产品分析第四部分宁波写字楼客户分析目录Contents第一部分宁波写字楼需求分析宁波市办公市场发展历程2000年以前01-05年05年以后时间轴发展区域发展阶段概要江东区、科技园、鄞州区、东部新城鄞州区、江东区、三江口三江口或郊区厂房创业阶段发展阶段提升阶段发展节点描述经济基础与企业基础直接决定那时得需求基础，用“办公场地”来替代“写字楼”的说法也更合适，其处于配角，在很大程度具有极强的依附性与混合性，比如说与生产基地相依、与小区相混杂，因此等待写字楼的只有第三者的配角地位宁波经济和房地产业进入了高速发展时代，宁波企业结构与数量变化很大，许多企业在经历着工厂到公司的发展阶段。大中小的外贸公司、设计公司高科技、金融、物流等行业蓬勃发展，作为写字楼主要消费层的民营企业也发展迅速。因此商住概念逐渐没落，写字楼在由中小零星创业型向大面积稳定形象总部型发展；局部办公在向集群办公转化等成为办公产品新的发展方向城市扩张、港口发展、杭州湾跨海大桥建设，一批投资百万元的大项目落户和入世效应逐步显现，城市地位、经济总量、外向度和集聚能力将进一步提高。与时惧进的未来新经济必将形成对写字楼档次与功能的提升，如总部基地、生态商务、智能化办公等办公概念成为未来一段时期内房产市场的新主导，需求已经激活，已经进入供需互动、共同进步的阶段自2001至2003年，写字楼市场的主要表现在消化余量，因此供求并不规则且年消化量较少。自2004年开始，市场供应和存量急速增加，而市场去化增长相对较慢。从消化量来看，近几年的写字楼消化量也呈一定的增长趋势，04年到06年，年平均消化25万平方米，05年与04年相比较，消化量变化不大，和抑制投资的宏观调控的政策有一定关系。06达到最高水平，但06年以后消化又大幅递减，市场供需严重失调。宁波历年成交统计2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年上半年总供应量（平米）194590203490319800509457924157104276512519651278480新增供应量（平米）68700110900227310449457657800638508551100302615上年存量（平米）125890925909249060000266357404257700865975865消化量102000111000259800243100519900341900276100122104（平米）宁波写字楼供应分析2000年到2003年市场供应量较少，2004年以后宁波写字楼供应逐年高速增加，截止2008年底供应量为125.12万方。宁波写字楼历年供应0200000400000600000800000100000012000001400000年份供应量系列1207890687001109003198005094579241571042765125196512784802001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年上半年宁波写字楼去化分析宁波写字楼历年成交8200010200011100025980024310051990034190027610012210401000002000003000004000005000006000002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年上半年年份成交量2001年至2006年，宁波写字楼市场需求逐年增长，市场需求旺盛，从2007年开始市场需求骤然减少，2008年市场成交量更减至2006年的一半，市场环境恶化严重。受大体量供应的影响，2005-2007年全市办公用地楼板价呈缓慢增长态势，08年受国家宏观调控的影响土地成交价格有较大幅度的上升。写字楼地价分析2004-2009年宁波办公地块地价走势图99726352203243334823655050010001500200025003000350040002004年2005年2006年2007年2008年2009年上半年宁波市办公商品房价格分析2004年以后受巨大供应量的影响，宁波办公价格价格涨幅趋势缓慢，处于稳步上涨的发展态势，2008年受土地成交价格的上涨和办公楼品质的提高，成交价格有一定的提高，08年宁波市办公均价在9600元/平米。2004-2009年宁波办公均价走势图6228760481508500960095360200040006000800010000120002004年2005年2006年2007年2008年2009年上半年受大体量供应的影响，宁波办公价格出现“倒挂”现象，产品价格被低估严重。宁波市办公商品房价格分析区域项目名称开盘时间平均价格海曙原嘉和中心08-5-1526000银泰国际08-5-1820000江北北岸财富06-11-2812000姚江新都大厦08-11-185900江东东城国际商务大厦07-6-239800鄞州天润商座08-10-2512000东寅商座09-5-1610200广博国际商贸中心07-1-188500高新区95国际广场2007-37300万特国际商务中心2006-96300我们抽取了部分在售的办公项目和住宅项目，发现大部分办公产品的销售价格几乎与住宅产品相当，甚至低于住宅产品，这也成为宁波整体办公市场的一大特征宁波写字楼库存分析宁波写字楼项目存量0100000200000300000400000500000600000700000海曙区江北科技园区鄞州区宁波市场在售存量共117.1万方，其中海曙区市场存量1万方，江北区6.4万方，江东区20万方，科技园区24.9万方，鄞州区64.7万方，鄞州区市场存量占市场总存量一半，鄞州将是宁波未来写字楼的主要供应地。宁波写字楼库存分析宁波写字楼土地存量0200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002000000海曙区江北江东鄞州区宁波市写字楼土地存量共有294.7万方，其中海曙区17.1万方，江北区16.7万方，江东区75.3万方，鄞州区185.6万方。鄞州区写字楼土地存量占宁波市区的63%，区域未来写字楼供应巨大。鄞州写字楼供需分析价格0200040006000800010000价格83007500681080572006年2007年2008年2009年上半年元/平米鄞州区继06供应热销后，07-08年进入供需两不旺时期，整体成交价格略有波动，目前该区域写字楼价格为8000元/平米左右。05101520成交增量成交16.842.2953.4增量15.173.871.6610.22006年2007年2008年2009年上半年万方供应成交鄞州区写字楼存量区域名称存量（㎡）鄞州区东寅商座24209.72鄞州区广博国际商贸中心5474.2鄞州区创新12817333.16南部商务区商会国贸中心68593.55南部商务区中基商务大厦12922.87南部商务区总部1号22949.22南部商务区其他项目495535鄞州区写字楼存量共有64.7万方，其中南部商务区60万方，占鄞州区写字楼总量的92.7%。可以如是说：宁波写字楼看鄞州，鄞州写字楼看南部商务区，南部商务区正逐渐成为宁波写字楼的主要供应地。小结2001年以来供应量总体呈增长状态，但需求量波动较大。2001年至2006年，宁波写字楼市场需求逐年增长，市场需求旺盛，单从2007年开始市场需求骤然减少，2008年市场成交量更减至2006年的一半，市场环境恶化严重。2004年以来受大体量供应的影响，宁波办公价格出现“倒挂”现象，产品价格被低估严重。2005-2007年全市办公用地楼板价呈缓慢增长态势，08年受国家宏观调控的影响土地成交价格有较大幅度的上升，09年地价仍呈上涨状态，写字楼开发环境未有改善。宁波办公价格价格涨幅趋势缓慢，处于稳步上涨的发展态势。宁波写字楼存量巨大，主要集中于鄞州中心区的南部商务区，南部商务区正逐渐成为宁波写字楼的主要供应地。第二部分宁波写字楼发展分析高新区鄞州商务区海曙西中央商务区•区域较为成熟、性价比较高•典型项目：金都国际、泛亚国际、•价格：8000-11000元/㎡•客户：海曙，望春工业区，鄞州•依托高新区产业基础和政策优势•典型项目：高新科技广场、95国际广场、万特商务中心•价格：8000-11000元/㎡•客户：江东，鄞州，南三县•区域非常成熟、地段认可度很高•典型项目：威斯汀中心、银泰国际、华联帝景、恒隆中心•价格：20000-30000元/㎡•客户：海曙，江东、鄞州、镇海、北仑•新兴区域、尚处于发展初期•典型项目：中基商务大厦、商会·国贸中心、麒麟大厦、广博国际商务中心、新洲银座•价格：8000-11000元/㎡•客户：江东，鄞州，南三县东部新城区域•区域未来潜力较大•典型项目：新天地、东城国际、银晨国际、•价格：8000-11000元/㎡•客户：江东，鄞州，南三县目前宁波写字楼市场处于一个新老交替的阶段当中：成熟板块中可供开发资源有限，目前开发项目多数走高档豪装路线。新版块之间为成为下一阶段宁波新的商务办公中心竞争激烈。整体市场概况城市发展宁波市发展契机——“南上海”2008年杭州湾跨海大桥通车宁波城市角色及形象转变机遇2008年杭州湾跨海大桥通车后，宁波与上海的距离大大缩短，，宁波将一跃成为长三角的南翼经济中心，可以被称为南上海，更加充分的融入到长三角大经济圈中，进而影响长三角的整体格局，宁波将成为温州、台州、金华等城市对接上海的桥头堡。在“十一五”期间，宁波将建立大格局，打造“南上海”，建立大港口，融入全球化。宁波市科技园区建设中南部商务区规划中东部新城目前写字楼市场受市中心土地资源限制以及城市扩张影响，正逐渐由三江口向新城区扩散，当前科技园区已经初步形成规模，营造出一定的商务办公环境，下一阶段南部商务区和东部新城都将开发一批写字楼项目分阶段投入市场，形成新的商务办公中心。写字楼市场开发趋势三江口东部新城鄞州中心区环城西路江北科技园区三江口片区作为宁波最早的商业中心，写字楼市场比较发达，该区域所推出的诸如银泰国际、环球中心、汇金大厦等都被定位在城市办公楼金字塔的顶点，因为稀缺性受到市场追捧；但是受土地条件制约，未来发展潜力不大，与新拓展区域在客群定位上存在明显差异。量少且差异化明显的特征造成该板块与新区域竞争态势不明显。三江口板块区域概况：鄞奉片区东滨奉化江，南邻杭甬高速公路，西界南塘河，北至铁路附近。该区域位于老市区的西南角，是海曙区与江东区、鄞州区的联系纽带，也是城市核心区的西南门户，更是三江百里文化长廊的标志地段。规划中的鄞奉片区将成为宁波CBD的扩展基地，是一个以商务、居住为主，兼容商贸、娱乐、历史文化等功能，体现滨江特色的综合性片区。土地面积：1.6平方公里；基地内待拆迁建筑：93.09万平方米；建成后片区建筑面积：180万平方米（其中：公共建筑10万平方米、商务办公59万平方米、居住88万平方米、商业23万平方米）海曙鄞奉路路板块鄞奉路片区分为商务、居住、商业和文娱组团。首期启动区内建设总建筑面积约25万平方米，为集国际商务、国际酒店、公寓、时尚商业于一体的综合商务区。开创商务租赁市场，为世界五百强企业和国际金融、中介及现代服务业企业提供国际化商务办公环境，并引入国际机构，构筑国际化商务平台。海曙鄞奉路板块高新科技园区高新区——“高端企业集聚地”科技园区将是宁波城市现代化、高水准的智力密集区和知识服务区，结合东部新城行政中心的后花园位置，将促使城市高端企业和高素质人才向科技园区集聚。宁波市科技园区总部基地北起杨木碶路，南至通途路，东起规划路，西临杨木碶河。总建设用地约17公顷，平均容积率2.5。地块内划分成大小不等的若干独立区块，供企业总部建造办公商务楼宇。中央商务区总部基地宁波国际贸易中心科研区住宅区东部新城商务休闲区产业区中央商务区：商业、金融、管理和信息中