宏观市场分析

南京中原房地产营销顾问有限公司NANJINGCENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTDDRC/R/2004/NJ/PPSP/00011第一章宏观市场分析第一节淮安宏观经济统计指标一、宏观经济状况（一）淮安宏观经济运行情况1.GDP与第二﹑三产业保持快速增长良好态势近年来淮安市经济增长稳定，2003年淮安市实现地区生产总值420.64亿元，与上年相较增长12.2%。其中，第一产业增加97.03亿元，与上年相较增幅下降0.1%；第二产业增加195.66亿元，与上年相较增幅增长18.8%；第三产业增加127.95亿元，与上年相较增幅增长13.5%;2002年三大产业增加值比例依次为26.8%﹑43%与30.2%，2003年调整为23.1%﹑46.5%和30.4%。将这两年的增幅相比可知：第一产业所占的比重下降3.7%，第二产业所占比重上升3.5%，第三产业所占比重上升0.2%。2003年淮安市人均生产总值为￥8,108元，与上年相较增长11.6%。经济结构的调整取得新的进展，城市化进程进一步加快，中心城市集聚力和辐射作用向外增强。表1-1各项经济指针变化幅度(淮安市)2001年2002年2003年淮安市GDP总值（当年价格）329.02375.02420.64淮安市实际GDP增长率10.90%11.60%12.20%江苏省实际GDP增长率10.20%11.60%13.50%全国实际GDP增长率7.30%8.00%9.10%数据来源：《淮安市统计年鉴》图1-12002-2003年三大产业产值比例数据来源：《2003年淮安市统计年鉴》26.80%43%30.20%23.10%46.50%30.40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%第一产业第二产业第三产业2002年2003年PDF文件使用pdfFactory试用版本创建固定资产投资快速增长，房地产稳步发展2003年，全市全社会固定资产投资总额为￥229.64亿元，与上年相比显著增长。其中以“基本建设投资”与“更新改造投资”增幅较大；而房地产投资与去年相比有38.5%的增长率。表1-22003年淮安市各项建设投资额与投资额年度增幅(单位：亿元)投资额(亿元)年度增幅固定资产投资总额￥229.6427.40%基本建设投资总额￥64.2056.90%更新改造投资总额￥46.72105.80%房地产投资总额￥21.5738.50%城镇投资总额￥24.9315.90%农村投资总额￥69.88-9.40%数据来源：《2003年淮安市统计年鉴》3.金融业务发展进一步扩大，保险市场快速发展2003年底，金融与保险业对淮安市经济发展支持力度继续增大，全市金融机构各项存款余额为￥297.31亿元，与上年末同比增长24.2%。其中长期贷款总额及增幅最为显著。表1-32003年淮安金融与保险业务状况(单位：亿元)总计(亿元)当年度增幅金融机构存款总额￥297.3124.20%储蓄存款￥178.2520.20%金融机构总贷款额￥220.9820.60%短期贷款￥164.5715.80%中长期贷款￥44.8752.40%保险业营业收入￥10.2023.70%保险业营业支出￥4.6316.40%数据来源：《2003年淮安市统计年鉴》（二）淮安市居民生活条件和市场行情状况1.城乡居民收支稳定增加2003年淮安市居民收入保持稳定增加，全市城镇居民人均年可支配收入为￥7,798元，与上年相较增长8.9%;人均年消费性支出为￥5,544元，与上年相较增长了14.3%。农村居民全年人均纯收入为￥3,395元，与上年相比增长1.9%；人均生活消费支出为￥2,240元，与上年相较增长3.5%。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建城乡居民居住条件逐步改善2003年淮安市居民居住条件更进一步改善，城镇居民的人均住房建筑面积为26.7平方米，而农村居民人均住房面积27.5平方米，分别比上年增长4.5%和0.7%。3.就业率基本稳定淮安市政府继续加大就业和再就业工作力度，2003年全市通过多种途径实现失业人员再就业2.29万人，2003年年底全市从业人员为261.97万人，但仍比上年底减少0.08万人;其中城镇单位从业人员34.77万人，减少了1.39万人；城镇私营个体从业人员14.98万人，增加了1.97万人；农村从业人员212.22万人，减少0.66万人。4.城乡消费市场成交活跃近年来淮安市消费市场稳中趋活，2003年全市社会消费品零售总额为￥139.32亿元，与上年相较增长11.9%，其中个体零售额为￥57.71亿元，增长了11.7%。不同商业等级的地区，城市零售额为￥88.97亿元，增长了12.3%；县零售额为29.66亿元，增长了12%；县以下零售额￥20.69亿元，增长10.3%。在不同的行业，其中批发零售贸易业零售额为￥121.45亿元，增长了11.9%；餐饮业为￥14.37亿元，增长了12.3%。5.市场物价平稳上升淮安市场物价总水平上升，市区（四个区）居民消费价格水平比上年上涨了1.2%。一般民生物资的价格调整为：食品类价格上升5.5%，粮食上升1.9%、油脂上升12.0%、肉禽及其制品上升7.9%、蛋类下降1.0%、水产类下降12.5%、鲜菜上升141.1%；烟酒及用品类价格下降1.0%；衣着类价格下降7.2%；家庭设备及服务类价格下降6.3%；医疗保健及个人用品类价格上升1.4%；交通和通讯类价格下降6.7%；娱乐、教育、文化用品及服务类价格均上升5.5%；PDF文件使用pdfFactory试用版本创建（三）区域发展状况分析1.淮安四区2003年三大产业产值比较图1-2各区2003年各产业产值比较单位：亿元051015202530第一产业第二产业第三产业第一产业0.143.4816.981.07第二产业3.368.826.099.64第三产业5.856.3613.282.73清河区清浦区淮阴区开发区数据来源：《2003年淮安市统计年鉴》由上图2003年各区三大产业产值比较，可得知“淮阴区”经济总产值为各主要城区之冠。2.2003年各区财政收入比较图1-32003年淮安各区财政收入比较(单位：万元)1400413837306012084005000100001500020000250003000035000清河区清浦区淮阴区开发区数据来源：《2003年淮安市统计年鉴》PDF文件使用pdfFactory试用版本创建由上图1-3淮安各区财政收入比较，可得知“淮阴区”的财政收入为各区之冠。3.各区2003年房地产投资额比较图1-4各区2003年房地产投资额(单位：万元)54649226504035023400100002000030000400005000060000清河区清浦区淮阴区开发区数据来源：《2003年淮安市统计年鉴》由图1-4各区2003年房地产投资额比较，可以看出淮阴区为房地产投资的新热点。4.各区2003年人口年龄结构图1-5各区2003年人口年龄结构图(单位：人数)05000010000015000020000025000030000035000018岁以下18-3536-6060岁以上清河区清浦区淮阴区开发区PDF文件使用pdfFactory试用版本创建表1-4淮安各区人口资料18岁以下（人数）18-35（人数）36-60（人数）60岁以上（人数）人口总数（人数）土地（平方公里）清河区43,86188,38478,34722,034232,62629清浦区74,50789,665117,09138,062319,325296淮阴区209,356233,948292,716123,263859,2831,264开发区18,01325,14623,4506,50773,11660数据来源：《2003年淮安市统计年鉴》由图1-5与上表淮安市各主要城区的人口数、土地面积的比较分析，可以看出淮阴区具有强势的区域优势、人口优势及商业与不动产发展潜力。二、淮安宏观经济市场重点分析：1.淮安市地处江苏省北部腹地为江苏省省辖市，下辖四区四县，面积大小为1.01万平方公里，人口总数目前为510万，是江苏北部重要城市之一。2.淮安市总体经济平衡发展GDP逐年上升超过国家总体GDP;产业结构不断进一步调整，其中第二、三产业发展势态良好。淮安市目前整体市政设施与规划体现度为城市化发展初期，是各类固定资产资金投资的投入最佳时期。3.近年来淮阴区城乡经济发展快速，整体经济实力不断上升，城市建设与日并进，市政公共设施大为改善，日益凸显“交通枢纽”、“投资园区”、“居住佳境”与“绿水城市”的城市特点将对外部其它区域经济有强大的聚集与幅射力。4.在淮安市所辖四区中，淮阴区土地面积、人口总数﹑财政收入与区域经济总产值均为四区首位，显现出各项建设与不动产的持续强劲的“发展力”与“发展空间”。第二节政府房地产相关政策与淮安房地产发展影响一、2003-2004年8月宏观政策调控下淮安宏观经济变化。（一）政府对经济的宏观调控1.中央宏观调控与国际间的关注议题我国实行改革开放以来，中央政府根据经济运行态势和体制环境不同，共进行了六次宏观调控，除了1998-2002年为“扩张型”宏观调控。剩下五次均为“收缩型”宏观调控，其时间分别是：PDF文件使用pdfFactory试用版本创建（1）1979-1981年；（2）1985-1986年；（3）1989-1990年；（4）1993年下半年-1996年；（5）2003年下半年-2004年对于中央政府最近的宏观调控，国际上普遍最关心的是中国经济到底是硬着陆还是软着陆?硬着陆是指经济增长率低于7%，再次出现通货紧缩，进出口增长率低于10%，软着陆就是经济增长率在7.5%－8.5%，通货膨胀率低于3%，进出口保持10%-15%的增长率。根据国家发展改革委员会对于中国经济的判断，认为这次宏观调控的结果，可能又是一次软着陆。2.2003年下半年-2004年国家宏观调控特点：（1）些许经济过热情况，未雨绸缪，防患于未然。（2）着重国家内各方面利益平衡。（3）把握适当时机、适当节奏和适当力度。（4）以各区不同发展做不同调整，适时适度不乱“急刹车”与“一刀切”。（5）运用各种经济杠杆间接对市场主体经济活动进行调控。（6）最近一次的宏观调控引起国际间广泛注意。当前经济形势总体在宏观调整下基本面佳，中央宏观调控已取得明显成效，经济政策运作中的不稳定、不正常因素得到抑制，国民经济继续保持快速增长，经济效益稳定提高。自去年以来，针对部分过热行业、市场投资过高、信贷投放过快等问题，党中央与国务院及时果断