定远项目房地产市场分析报告

安徽省卓越房地产营销策划有限公司安徽省定远县房地产市场分析报告二零一二年五月安徽定远房地产市场分析报告目录定远印象313233宏观政策对房地产市场的导向3435定远县在售楼盘市场调查总结定远商业市场调查定远印象一定远县地处安徽省东部，是皖东地区第一大县。国土面积2998平方公里，耕地246.9万亩，人口93.8万，辖22个乡镇，253个行政村。定远是农业大县，人口近百万，农村人口占80%以上，在外务工经商者22多万人，占全县总人口的22.5%，定城镇城区面积18万平方公里，城区人口近17万人。定远区位优越，交通便捷。东接滁州，西邻淮南，南依合肥，北连蚌埠。近入南京、合肥都市圈，远融长江三角洲经济区。古有“境连八邑，衢通九省”之誉。与经济最发达的长江三角洲紧密相连，地理交通四通八达、淮南铁路贯穿境内，京沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。建设中的京沪高速铁路在定远穿行，并有设站。定远交通定远县城所在地定城距合肥和南京两机场不足两小时路程。每天都有班车通往南京、合肥、淮南、蚌埠、滁州等省内外大中城市。县内形成了以定城为中心的乡村公路网，可与53个乡镇相通，每天均有客车往返。定远历史及人文定城镇是江淮之间的古老重镇，地理位置十分重要，历史上有九省通衙之称。在中国几次南北大分裂中，成为兵家必争之地。定城历史悠久。唐天宝4年（745年），定远县治迁至定城，此后1200多年，历经数朝代，县治基本未动。宋嘉定四年（1211年）始筑城池。元明清时城池因战争和洪水屡遭破坏，先后修复10余次。民国28年日本飞机轰炸定城时，城池全部被毁。明代鼎盛时，城内名胜古迹颇多，著名的有董槐墓、鲁肃祖母墓、戚继光亭、巽峰阁、西禅寺、文峰塔等。风景区花园胡，更是景色宜人。那是市容整齐，商埠林立、商贾云集、市场繁华，成为江淮之间重要的物资集散地。定远经济定远县2012年政府工作报告显示：五年来，地区生产总值突破百亿关口，达100.6亿元，年均增长13.9%；财政收入增加到8.04亿元，年均增长34.5%；固定资产投资增加到75亿元，年均增长42.4%；社会消费品零售总额增加到29.8亿元，年均增长18.4%；三次产业结构比由41.8：22.6：35.6调整为38.8：31：30.2。主要经济指标增速始终保持在两位数以上，其中固定资产投资、财政收入五年分别增长6.1倍、3.3倍，县域经济综合实力及社会事业发展跨入全省二类县中游行列。2011年，是“十二五”开局之年，地区生产总值过百亿元，同比增长11.8%；财政收入过8亿元，增长57.4%；固定资产投资增长17.5%，社会消费品零售总额增长18%，城镇在岗职工年均工资增长16.7%，农民人均纯收入增长18%，完成或超额完成去年年初确定的各项目标任务，实现了“十二五”的良好开局！招商引资也是硕果累累：全年新建、续建项目270个，实际到位资金110.8亿元，较上年增长62.9%。推进产业招商。突出千亿盐化主题，成立五大产业招商办公室。淮北矿业、晋煤集团、雨润集团和南京医药集团等一批国内500强企业成功落户，投资10亿元以上的琥珀能源等重大项目正式签约，投资亿元以上的福润食品、天星药业等骨干项目开工建设。招商领域不断拓展，项目质量明显提高。全年共引进项目281个，其中亿元以上项目24个，为历年之最；合同利用县外资金313.4亿元，实际到位资金58亿元，增长30%，为历史新高。完成签约入园项目51个，开工建设37个，建成投产16个，均超过建园以来的总和，为历年最多。旅游发展规划“一心两轴三极四区”一个中心——定远县城游客集散中心两条发展轴：合肥-蚌埠公路；滁州-定远-淮南公路。三个增长极：藕塘镇、大桥镇、东兴盐化。四个旅游区：东南红色生态旅游区：位于定远县东南部，以穿越定远县城的定滁路、合蚌路合肥-定远段为界限。东北绿色休闲度假区：位于定远县东南部，以穿越定远县城的定滁路、合蚌路蚌埠-定远段为界限。西南白色工业观光区：位于定远县西南部，以穿越定远县城的定炉路、合蚌路合肥-定远段为界限。西北古色文化体验区：位于定远县西北部，以穿越定远县城的定炉路、合蚌路蚌埠-定远段为界限。定远旅游定远旅游定远城市总体规划远景根据建设用地发展需要，重点向南、向东北（不跨越泉坞山），适当发展向西南拓展。城市空间发展策略为：“依托老城，南进东扩，紧凑发展”。规划期内，城市用地拓展依托现状建成区附近、具有较大发展潜力的区域向外拓展，主要用地发展方向：依托东部政务区向东发展，依托工业园区向南拓展。定远县城区结构规划规划“三轴三区三片”的总体布局结构，即以外环路为框架、以合蚌路为中轴、以定滁路为两翼，拉开中等城市框架；以老城区改造、新城区拓展、工业区扩张为依托，推进城市组团开发；以建设泉坞山森林公园、南城河风光带、花园胡公园为重点，优化自然生态环境。居住用地规划为：根据城市用地总体布局结构，依托城市功能分区组织居住用地，规划形成三个居住片区，即老城、南部、东部共3个居住片区，10个居住区。近期至2015年定远县县城人口规模为19～21万人，城市建设用地规模为20平方公里，人均建设用地按100平方米/人控制。中期至2020年定远县县城人口规模为24～26万人，城市建设用地规模为27.5平方公里，人均建设用地按110平方米/人控制。远期至2030年定远县县城人口规模为35～40万人，城市建设用地规模为40平方公里，人均建设用地按100平方米/人控制。宏观政策对房地产市场的导向二新国八条重点从四个角度对市场进行调控。史上最严房地产调控——“国八条”国家房地产调控政策回顾及影响调控关键点对比2011.1.26调控措施表述2010.9.29调控措施表述二套房首付比例首付款比例不低于60%。严格执行首付款比例不低于50%。非本地居民购房拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。限购各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。税费对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。总的来看，新国八条在信贷、限购、征税要求上更严。调控关键点新国八条政策内容——总结从内容上，新国八条可以总结为“一个创新、五个加强、两个持续”。一个创新：直接要求各地政府对新建住房价格制定目标，明确本地区价格的涨幅幅度。五个加强：从税收、金融信贷、土地供应、限购、落实保障性住房及约谈机制五个方面进行强化。两个持续：持续加大保障性住房的建设、通过舆论持续引导合理住房消费。从调控目标来看，依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降。从调控重点来看，依旧是打压投机、投资性需求。如果楼市热度不去，后续政府可动用的政策仍然较多，因此不能认为行业利空出尽。问责机制影响3影响2影响1明确以“房价”作为控制目标，促使地方政府就控制合理水平房价将制定有更为针对性、有效性的应对策略地方政府与中央政府的博弈将继续持续土地双限将降低开发商拿地热情，地方政府土地税收将出现明显缩减，对当地城市化发展进程将带来一定影响国八条对各利益体影响——地方政府土地双限“限房价、控地价”全面限购对于本地及异地客户的购房资格进行了更加明确和严格的限定•利润空间“被控制”•市场需求“被减少”拿地更为谨慎，考虑与政府合作开发建设项目销售周期拉长，检验开发商资金链健康度，上市企业抗风险能力更强开发商关注度向商业市场及城市综合体这类高价值物业转移，考验开发商操作水平和专业能力行业内部企业兼并速度加快国八条对各利益体影响——开发商提要：在信贷数据疲软与消费物价指数回落的背景下，时隔近三个月，存款准备金率工具再次被使用。5月12日晚间，央行宣布从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2012年5月央行再度下调存款准备金率房贷可能再现利率优惠影响：大型银行预计可贷资金规模将在第二季度后逐步扩大，这一方面有利于降低企业整体融资成本。在信贷规模扩大后，在个人房地产按揭贷款方面也将迎来更多政策微调，不排除再度出现利率优惠。多家银行表示，其整体贷款额度宽松，客户不必急于申请房贷，对于房贷，银行将会出台一些最新的利率优惠。2012年1-5月初全国房地产整体情况住宅供应和成交：2012年1-3月全国楼市较为平稳，价格小幅下跌。自三月开始，楼市回暖，价格平稳，开发商积极推盘，促销力度也不断加大，4月新增供应量又较上月大幅增长，因此成交量也保持在较高的水平。供求对比：新增供应明显高于成交，市场压力仍较大。从库存来看，可售面积增长明显，出清周期仍保持在27个月，市场压力依然较大。政策导向分析及风险评估由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。在定远房地产作为政府吸引外地资金投资，加快县城发展的一个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜，08年底，采取的五项措施有效促进房地产发展（分别为：A、科学把握土地上市节奏。B、坚持净地出让。C、适当控制宗地上市规模。D、加大土地供应信息发布。E、严防土地资产流失。）上述政策是对房地产交易的相对利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这对项目投资开发提供了良好的外决条件。123对于起步较晚的定远房地产来讲，房价整体水平仍然较低，老城区商品房成交均价为3800—4500元/㎡左右，给市场房价提供了较大的增长空间。在房产需求方面，目前定远大部分购房者以自住为主，投机成分极少，投机成分极少，这已给了定远房地产市场提供了良性发展的市场空间。宏观政策推出目的是在抑制房产投资投机行为，保重房地产市场的良性发展，因此，就目前定远的市场情况而言，整体房地产市场将依县城经济的发展而发展。宏观政策对定远房地产市场的影响分析定城镇楼市整体发展概述(1)概况：目前定远房地产开发基本可分为老城区、城东新区二大板块。老城区房地产投资分布零散，开发量较小，主要以多层为主；城东新区房地产投资目前主要集中在定滁路一带，开发量较大，小高层、高层为主。（2）住宅价格：物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论，现阶段住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为二个层次：老城区住宅，地处定远县城中心繁华所在，地段位置优越，生活配套成熟。销售均价：4200元/平米左右；城东新区一带，随着县城南拓东扩，该区域将成为今后定远发展的主力区域。但现在该区域配套施设不很完善，人气有待结聚。销售均价:3500—4500元/平米。（3）住宅品质：住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品形态以及物业配套、景观、环境等。而定远目前对居住环境的考究较少，缺乏景观园林、会所、教育配套规划等附加值考虑。近半年定城镇土地成交分析出让日期供地方式土地位置土地面积（平米）用途容积率成交价（万元）受让单位12.1.20挂牌定城镇鲁肃大道东南侧66403商业1.59000定远县新唐投资有限公司12.1.19挂牌定城镇鲁肃大道东北侧7060住宅2.32170安徽省万杰房地产开发有限公司12.1.11拍卖定远县定城镇包公路东侧3420商服2.21100安徽省万杰房地产开发有限公司11.12.30挂牌定远县定