对我国房地产市场政策和形势分析

对我国房地产市场政策和形势分析王珏林住房和城乡建设部政策研究中心第六届中国产业投资高峰会一、2010年我国房地产市场形势1、房价仍处高位2009-2010年商品房价格同比涨幅情况7.76.48.610.311.412.49.39.112.811.710.79.5-1.3-1.2-1.1-0.610.2122.83.95.77.8-4-202468101214123456789101112月123456789101112月%2、开发投资增长过快全国房地产开发投资增幅情况33.216.120.930.221.819.805101520253035200520062007200820092010年%3、房屋销售历史最好761936208993713104349020000400006000080000100000120000万平方米2007200820092010年2010年全国商品房销售情况2007-2009年商品房月均销售面积为6444.28万平方米2010年商品房月均销售面积为8700万平方米第六届中国产业投资高峰会二、2010年房地产市场继续过热的主要原因一是贯彻落实“国十条”差距较大二是社会资金过多进入地产三是居民消费过于集中四是市场房屋供应量不足五是土地管理、市场管理力度不够六是二、三线城市房价全面上涨2009-2010年房地产开发和销售主要指标对比情况完成数量同比增幅2010年房屋施工面积40.55亿平方米26.6%2009年房屋施工面积31.96亿平方米12.8%2010年房屋新开工面积16.38亿平方米40.7%2009年房屋新开工面积11.54亿平方米12.5%2010年房屋竣工面积7.60亿平方米4.5%2009年房屋竣工面积7.02亿平方米5.5%2010年房屋销售面积10.43亿平方米10.1%2009年房屋销售面积9.37亿平方米42.1%第六届中国产业投资高峰会2010年70个大中城市房屋销售价格涨幅指数地区房屋销售价格涨幅比例地区房屋销售价格涨幅比例同比还比同比还比合肥9.11.0青岛5.50.5郑州8.80.1济南4.70.4石家庄8.71.3长春3.90.3沈阳8.30.3福州2.50.1呼和浩特7.30.5太原2.30.1武汉6.60.2上海2.20.4北京6.40.3厦门1.50.1大连6.10.2南京1.20.1哈尔滨5.90.1宁波0.80.0天津5.60.8杭州0.5-0.2全国同比增加6.4%还比增加0.3%第六届中国产业投资高峰会2010年全国商品房销售面积地区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速全国104349.1110.1%东部地区50822.014.1%中部地区26223.4419.9%西部地区27303.6613.5%第六届中国产业投资高峰会三、调控加码的原因一是“十二五”规划中提出的目标和要求二是“国十条”的要求需要进一步落实三是物价膨胀带来的巨大压力四是房价潜在全面反弹迹象五是把握住两会召开前的战机第六届中国产业投资高峰会四、2011年调控政策重点一是各个城市都要确定房价涨幅指标二是限购城市范围全面扩大三是房地产税改革逐步推进四是调整二套房首付比例五是严格住房用地供应管理六是完善市场管理秩序七是保障房建设开始全面规划八是建立约谈问责机制第六届中国产业投资高峰会五、限购、房产税、加息对市场的影响1、限购对市场的影响一是使用的是市场排除法、政策倾斜法、长期过度法二是限购时间不会短期停止，对市场的影响是全面的，市场供需矛盾会有所缓解第六届中国产业投资高峰会2、房地产税方案上海方案：征收范围：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%征收标准：人均建筑面积60平方米的免税差别化税率：一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳第六届中国产业投资高峰会退免税条件：上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，可退税上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，可免税符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，可免税持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，可免税重庆方案：征收范围：主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地人在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%征收标准：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%第六届中国产业投资高峰会房地产税对市场的影响一是当前试点方案属于浅试水，波及面较小二是从趋势看，范围会越来越大，相关内容会逐步充实和完善三是对市场的预期，影响会逐步加大第六届中国产业投资高峰会2、频繁加息对市场的影响难以评估一是连续加息会增加消费者还贷的负担、会增加开发企业还贷带来的压力二是对市场的影响是全面，波及的范围是最大的三是潜在的调控力度远大于限购措施和税收政策第六届中国产业投资高峰会二套房三次加息前后的对比变化（贷款120万,时间20年）加息前后时间月供增加年总利息增加去年未加息与10月加息比较156.29元37508元10月与12月加息比较208.05元49932.73元12月与2011年2月加息比较159.36元38247.07元2011年2月加息后与未加息比较523.70元125607.00元第六届中国产业投资高峰会六、保障性性住房纳入计划和规划一是保障性住房建设的序幕刚刚拉开二是已经列入政府的规划和计划三是完成任务最困难是资金问题，最关键是态度问题四是要尽快出台“住房保障性法”，建立完善各项政策和制度五是做到可持续的话,需要动员社会力量，利用好租赁市场保障房建设用地提前规划,优先安排关键在于选址、配套、交通、生活方便关键在于质量、环境、物业、价格第六届中国产业投资高峰会资金政府是主角，还要依靠社会力量，调动企业参与棚户区改造，政府支持加市场解决经济适用房、双限房，行政或市场解决廉租房和公共租赁房，政府加大投入、土地配建方式、BOT第六届中国产业投资高峰会2011年保障性住房建设计划、资金筹措计划全年保障房计划（预计需要资金）保障房建设分类计划预计需要资金1000万套（1.3-1.4万亿）棚户区改造，400万套5000亿（中央400亿、地方1200亿、改造者3400亿）经济适用房、双限房，200万套5000亿（市场解决）廉租房，160万套3000-4000亿[中央600亿、公积金收益全部（去年50亿）、土地转让金10%（290亿）、贷款]公共租赁房，220万套第六届中国产业投资高峰会七、对2011年房地产市场发展趋势判断1、目前市场处在严重的观望期，调控政策力度加大，买卖双方都在观望2、年中随着各地调控政策的明朗化,消费开始逐步进入,市场开始转暖3、第四季度，年度市场发展最好时期，促使全年市场稳定发展的关键阶段4、土地供应量增加,贷款政策的趋紧,消费政策的限制,房价、地价起伏趋稳5、消费政策倾斜,对投资性购房的限制,刚性需求将成为消费市场主体6、经济稳定,房地产业发展的大环境看好,房地产投资、土地开发势头不减，今年的市场会保持相对稳定态势具体指标度量：开发投资要高于前两年平均增长24.6%的速度;房屋施工面积要超过前两年平均的36.25亿平方米;商品房销售面积不会低于前两年平均的10亿平方米水平第六届中国产业投资高峰会谢谢大家！第六届中国产业投资高峰会