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太平洋大厦市场调研报告华隆房地产开发有限公司二零零六年九月目录项目定位2营销推广4市场研究31规划建议33第一部分:市场篇市场篇1城市概括3区域房地产发展特征2区域概括一、城市概括截至2005年12月31日,阜新市辖5个市辖区、1个县、1个自治县。1、悠久的历史文化阜新,取“物阜民丰,焕然一新”之意,于清光绪二十九年(1903年)置县,1940年置市。她拥有悠久的历史和原始文明。早在7600年前人类就在这里生息繁衍,因出土“世界第一玉”和“华厦第一龙”,被国内外考古学界称誉为“玉龙故乡”,坐落在境内的查海古人类遗址,被誉为“中华第一村”。中国著名考古学家、已故的中国社会科学院考古研究所所长苏秉琦先生,亲笔为查海文化遗址提词:“玉龙故乡,文明发端”。阜新又是藏传佛教的东方传播中心。清康熙皇帝亲笔题匾的瑞应寺,属藏式庙宇建筑风格,以其雄伟、规模宏大,被列为省级重点文物保护单位。北京雍和宫的主持和部分喇嘛多来自瑞应寺,瑞应寺的“巴门扎仓”为蒙医药事业发展培养了大批人才。普安寺遗址所在地海棠山的摩崖造像群是藏传佛教东方中心唯一保存下来的民族瑰宝。现保存完好的佛像有267尊,形态各异的佛像集历史、艺术、欣赏价值于一身,堪称天下奇观,是我国保存完好的浮雕造型艺术珍品。境内新近发掘的关山辽墓群为辽代中晚期贵族墓葬典型代表,全国仅见。墓葬中出土的壁画,百科全书式的全面反映了辽代的社会生活,考古价值极高。此外,战国时期燕山城、武当道教创始人张三丰故里、千佛山等多处文化遗址,构成了阜新独具特色的景观。2、骄人的现代辉煌阜新人在创造古代文明之后,又创造了现代的辉煌。全国“一五”期间,156个重点建设项目,阜新就有4个。海州露天煤矿是全国第一座现代化露天煤矿,阜新矿区是全国四大主力矿区之一,阜新发电厂曾是亚洲最大的火力发电厂,由此阜新成为“煤电之城”。建国53年来,共生产煤炭5.3亿多吨,发电1500多亿度,为年轻的共和国做出了重大贡献。阜新的发展得到了党和国家领导人的关心。毛泽东同志亲自为阜新发来嘉勉电。朱德同志两次视察阜新,胡耀帮同志、朱容基同志先后来阜新视察,李鹏同志60年代曾任阜新发电厂厂长。阜新科技力量雄厚,境内辽宁工程技术大学是一所有12个院系58个专业的全国重点综合性大学,有4个部级重点实验室,是博士、硕士授予单位,教学、科研实力雄厚。以“绿色”为品牌,以科技为先导的辽宁阜新国家农业科技园区是全国首批21个国家农业园区之一。阜新有众多的科技、文化、体育人才遍布全国各地。阜新又是全国“竟走之乡”和全国首批篮球城。阜新农业资源优势突出,是辽宁和全国粮食、畜牧业生产基地之一,农村人均占有耕地5.6亩,粮食、牛、羊人均生产量均居全省首位。阜新本着经济、城市、环境同步建设的原则,开展城市建设,平坦的街路,彩虹似的长桥、宽敞的广场,优美的小区,茵茵的绿地、树木、花草、公园,体育场馆规划布局合理,让人赏心悦目。阜新是全国绿化先进市,森林城建设试点市,全国防风固沙造林重点地区。章古台固沙造林生态自然保护区挡住了南侵的风沙,创造了人类的奇迹。阜新“城在林中立,人在树中行,”天蓝水清空气新鲜,正是“市添新容人增寿,更有华章续后篇。”3、优越的投资环境阜新处于东北区和环渤海地区的中心地带,与环渤海的黄金海岸山水相依。经济发展与这一区域的北京、天津、沈阳、大连、锦州等有较强的互补关系。阜新经济既以这些地区为广阔的市场,又以这些城市为窗口走向国内外市场。同时由于阜新的矿产、农副产品资源丰富,又是这些地方依托和发展的重要伙伴。阜新经济的发展还可以辐射吉林、黑龙江、内蒙古等省区,参与东北亚地区的边境贸易。随着环渤海地区的加速发展、辽西外向型经济的加速开发和西部大开发的机遇,阜新为投资者创造了良好的“地利”优势。阜新的供电、供热、供水、供气得天独厚,能源充足,又有新的水源开发,四季实行全日制供水。阜新交通畅达,铁路线可直达北京、天津、沈阳、大连,通往全国各地。高等级公路至省会沈阳170公里,至锦州港148公里。阜新至北京全部是高速公路,从阜新到北京只需5个小时,可谓“千里京城一日还”。到出海口仅50分钟,使阜新成为了名符其实的沿海城市。阜沈高速公路将在“十五”期间建成,又将进一步拉近与辽宁中部城市的距离。沈阳桃仙机场,为阜新创造了便捷的空中通道。海上可通过大连、锦州、营口港出行。阜新广袤的地域蕴藏着丰富的煤炭、黄金、硅沙、草炭、大理石、石灰石、麦饭石、玛瑙石、煤层气、地热、油页岩、石油等资源。境内排山楼金矿是全国一流的大型现代化金矿。已经建成的十家子玛瑙市场和阜新玛瑙精品城吸引着众多的国内外游客和珠宝客商。经过半个世纪的发展,阜新已成为集电子、化工、食品、纺织、建材、机械、轻工、医药等多门类于一体的新兴工业城市。阜新经济技术开发区和国家级高科技农业园区已经形成规模,为阜新与国内外合作提供了巨大载体。广阔的土地、草场,充足的粮食,发达的畜牧业都是合作的有利条件。阜新有很好的对外开放基础,一批骨干企业和重点产品已形成优势。产品出口40多个国家和地区。在阜新投资的客商都得到了很好的回报。4、2005年度阜新市人口状况阜新市面积10445平方千米,人口193万人(2004年)。海州区面积97平方千米,人口28万。新邱区面积128平方千米,人口9万。太平区面积108平方千米,人口18万。清河门区面积105平方千米,人口7万。细河区面积126平方千米,人口16万。彰武县面积3635平方千米,人口42万。阜新蒙古族自治县面积6246平方千米,人口73万。二、区域概括海州区总面积97平方千米。总人口28万人(2004年)。1、海州区行政区划一览全区辖10个街道、1个镇,73个社区居委会、9个村委会,面积96.81平方千米,人口28.27万:和平街道办事处驻经纬路2-2号,人口1.9万人,面积2平方千米,辖5个社区居委会:和平、建设、大众、益民、光明。西山街道办事处驻中华路81-2号,人口3.9万人,面积2.88平方千米,辖10个社区居委会:西山、水塔、双跃、滨河、院东、开源、康乐园、群力、山中、实际。河北街道办事处驻山中街,人口5.1万人,面积3.97平方千米,辖10个社区居委会:河北、育才、青年、红旗、古香园、西颐园、三一八、西华园、育红、教委。站前街道办事处驻振兴路54号,人口2.3万人,面积2.87平方千米,辖6个社区居委会:迎宾、站东、站前、创业、振兴、建工。西阜新街道办事处驻西阜二街,人口2.9万人,面积4.22平方千米,辖8个社区居委会:机务、电务、车辆、文化、科技、南驿东、南驿西、火车头。五龙街道办事处驻平中街36号,人口2.3万人,面积5.75平方千米,辖7个社区居委会:平安中部、平安中部东、选煤、大伙房、南沟、工电、运输。平安西部街道办事处驻平西路66号,人口2.47万人,面积3.82平方千米,辖8个社区居委会:路南、平安、开滦、安宁、城西、城东、北山、矿联。工人村街道办事处驻五一路23号,人口2万人,面积6.01平方千米,辖7个社区居委会:工会村、伙北山、金江、金西、平安地、一坑。东梁街道人口1.2万人,面积2.4平方千米,辖5个社区居委会:东兴、西盛、北山、向阳、革新。新兴街道人口2.1万人,面积2.88平方千米,辖6个社区居委会:华兴、兴盛、爱国、爱民、兴东、紫荆园。韩家店镇镇政府驻韩家店,人口2.1万人,面积60.09平方千米,辖1个社区居委会:韩家店;9个村委会:西荒、韩家店、民主、西瓦房、东瓦房、南瓦房、上王家营子、下王家营子、南营子。2、经济概况2002年,实现国内生产总值4.2亿元,比上年增长24.8%;工业总产值28605万元,比上年增长18.7%;财政收入4137万元,比上年增长25%;规模以上经济9329万元,比上年增长69.6%;招商引资10735万元,比上年增长23.4%,其中直接利用外资108万美元,比上年增长8%;出口创汇91.35万美元,比上年增长82.7%。全面建设小康社会目标及措施:2005年,国内生产总值达到8.2亿元,财政收入7412万元,经济总量比2001年翻一番;2010年,国内生产总值达到16.5亿元,财政收入1.49亿元,农民人均纯收入7000元,经济总量比2005年翻一番;2020年,国内生产总值达到66.25亿元,财政收入6.03亿元,率先在全市达到小康标准。经济、社会与人口、资源、环境持续协调发展;大气、水体、固体废弃物等污染得到有效控制,环境更加优美。主要措施:一是围绕转型,重点发展现代农业。加大农业综合园区和种养殖小区的建设力度,发展高科技特色农业、设施农业、生态农业、出口农业以及与农业相适应的农产品深加工业。二是扩大对外开放,提升全区经济总量。加强投资环境建设,强化外引内联,以开放促转型、促改革、促发展。三是深化改革,健全完善社会主义市场经济体制。加速公有制经济退出竞争领域进程,深化机关事业单位改革,解决体制和机制问题。四是做好就业和完善社保试点工作,努力提高人民生活水平。五是提高国民素质,促进社会全面进步。六是加强民主法制建设,促进社会稳定和谐发展。七是加强基础设施建设和生态建设,促进经济、社会、环境协调发展。3、区域优势海州区作为阜新市的商业中心,交通便利,人口密度较大;市政配套设施和商业生活设施集中,环境优美,造成了海州区(特别是以解放广场为中心)寸土寸金的局面;基础设施特别是文化医疗和文体设施集中,造成了流动人口增多,节假日可达到30万人。综上所述,海州区的环境和条件是阜新市其它区无法比拟的,是居民的理想居住地。本项目正位于海州区解放大街的中心。本项目的客户来源主要为阜新市区内的客户,竞争对象为正在兴建的新天地广场和时代广场。三、区域房地产发展特征阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目投资来源柱状图(2006年9月3日)阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目项目进度柱状图(2006年9月3日)阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目经济效益柱状图(2006年9月3日)阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目所属产业柱状图(2006年9月3日)阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目所属行业柱状图(2006年9月3日)未来市场需求预测仅仅从趋势值分析,2006年海州区房地产项目将大幅度的提高,从而缓解了供求相对紧张的局面。从整体购买力水平来衡量,房价还存在着一定的空间。在阜新有许多高收入者,而且相当一部分集中在效益较好的国有企业和一部分个体经营者中,他们消费心态好,敢于超前消费,并且把房地产作为一种保值的投资。个案分析项目名称新天地开发商阜新中亿实业有限公司项目地址解放广场东侧(原海之梦)项目规模建筑面积11525M2建筑形式大型商场和高档住宅、写字间主要卖点地下一层:大型超市、大型停车场;地上一至四层:百货区、外门市、精品店、经营服装、鞋帽、大小家电、运动装、创业小店等;地上五层:特色快餐及娱乐项目:儿童城、电玩城等;地上六层:高级餐饮及娱乐项目;地上七至二十二层:高档写字间、高级商住两用公寓。价格均价3500元/M2个案分析项目名称时代广场开发商阜新容大有限公司项目地址解放广场东侧(原大都汇)项目规模建筑面积11800M2建筑形式大型商场和高档住宅、写字间主要卖点它将是一座集大型商场、餐饮、娱乐、健身及酒店式商务公寓等于一身的城市商业综合体。预计到2007年下半年可以竣工。落成后,地面以下是大型地下停车场。地面上1——5层,每层面积约5000平方米,主要包括超市、餐馆以及多功能球场、泳池、美术馆、电影院、美容院等一系列文化、娱乐和健身场所。6——20层,每层面积约1000平方米,这里集中的将是当今顶级的酒店式商务公寓。“价格均价3500元/M2个案分析项目名称锦绣江南开发商阜新北圣房地产开发有限公司项目地址迎宾大桥西南,新长客以北,紧靠细河南岸,处于阜新新活力生活小区,交通便利,功能完善。项目规模占地29109平方米建筑形式多层住宅主要卖点小区分两期开发。一期开发5栋多层住宅,房型以二室二厅和三室二厅为主,面积在80—120平
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