邢台房地产市场调研0402正式（PPT89页)

邢台房地产市场调查报告2011.04.02[1].政策扫描[2].板块划分[3].楼盘简介[4].分类统计[5].走势预测目前邢台房地产市场进入了“房管期”，所走访的50多楼盘中80%多处于半停售状态，这次市调的主要目的是对整个市场的一个摸底。楼市进入“房管期”，市调主要目的是整体摸底1.政策环境办公楼等商业地产将唱主角！1.政策环境国家统计局公布的数据显示，1-2月份，全国商品住宅销售面积增长13.2％，办公楼增长26.4％，商业营业用房增长8.7％。商品房销售额5242亿元，同比增长27.4％。其中，住宅销售额增长26.2％，办公楼和商业营业用房分别增长46.3％和22.1％。住宅受到调控后，近期办公楼和商铺的成交呈现上升的趋势，从长远来看，住宅类产品再要实现以往的物业升值已经很难，未来商业地产的投资价值被不少投资者看好。[1]\2011年元月国八条出台，二套房提高首付至六成，受国八条影响，全国八大城市（北京、上海、深圳、重庆、杭州、成都、广州、天津）2月份成交量较1月份下跌45%。全国地产受控。[2]\2月份邢台土地供应量为4.38万平，与去年1.93万平相比，同比增加126.94%；与上月3.52万平相比，环比增加，24.43%。邢台住房刚性需求旺盛，国家调控暂时无太大影响。邢台地产良好稳步。焦点关注数据统计时间政策内容重点2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%1、14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷1、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.19住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知1、未取得预售许可的项目，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式变相收取费用；2、取得预售许可的项目需明码标价在10日内全部公开销售；3、要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名；4、鼓励现房销售；5、不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。2010.05.04住建部、民政部、财政部通知：转租或出借廉租房将被收回1、明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；2、对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。2010.06.04三部委关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知1、二套房认定既认房亦认贷；2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；3、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。1.政策环境政策扫描时间政策内容重点2010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风2010.09.04首批十城市土地规划获批102市须上报总体规划国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。2010.09.08京沪先行启动空置房调查空置率数据暂难出炉北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。2010.09.18李克强：加快公租房建设坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房2010.09.27国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地房产论土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。2010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。1.政策环境政策扫描时间部门内容重点2010年10月19日央行（加息）自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010年11月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》通知规定，第二套房公积金贷款首付比例提高至五成且利率上浮10%，停止三套房公积金贷款。2010年11月15日住房和城乡建设部与国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房通知》通知规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。2010年11月16日财政部、国家发改委、住房城乡建设部《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》通知》中明确，为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。1.政策环境政策扫描[1]\鼓励+调控。房地产市场的发展带动了国民经济20多个行业的持续繁荣。国家需要地产来拉动经济，但又不能过分依赖地产行业的催生力。[2]\稳定+引导随着升值潜力的增加，炒房者的存在，房价价格攀升，国民贫富差距表象凸显，为了稳定民心，需要从政策层面引导房地产业进入健康发展轨道。[3]\保障性+商业性从目前来看，国家调控目的之一是为了稳定民心，2011年新增保障性住房1千万套，似乎是限制商品房的增速。从长远来看，国家调控增加保障性住房达到一定比例后，是要更进一步放开商品房市场。国家政策总结与分析1.政策环境[1].政策扫描[2].板块划分[3].楼盘简介[4].分类统计[5].走势预测《规划》一城、四区、两心、四轴邢台市城市总体规划（2005―2020）《规划》指出：未来城市将主要向东南和西北方向发展一城——中环路以内的主城区，约70平方公里，构成市区核心；四区——北部新区、高开区、七里河新区和西北部皇寺新区；两心——桥东旧中心、北部新区（龙岗新区）的新城市中心；四轴——纵贯桥西桥东的中兴大街、郭守敬大道，桥西区的钢铁路和桥东区的邢州路，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线2.板块划分新邢台市城市总体规划（2008―2020）在《规定》“一主两副三轴”的市域城镇体系。即将城市规划区扩大至周边邢台县、沙河市和任县、南和、内邱局部，总面积3745平方公里。一主——即邢台中心城区；两副——即清河、宁晋；三轴——即京广交通复合城镇发展轴、308城镇发展轴和邢（台）清（河）城镇发展轴。其中中心城区为“一城三区、两心四轴、五星捧月”城区结构。郭守敬大道、百泉大道、滨水路和信都路围合的区域即“一城”，构成中心城区的核心部分；“三区”指龙岗新区、高新技术产业开发区和七里河新区。“两心”指桥东区的旧城市中心和龙岗新区的新城市中心。“四轴”指贯穿市区的四条主要街道，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线。“五星”是按照打造邢台城市连绵区的设想，把任县、内邱、沙河、南和、皇寺规划为五个卫星城。新《规划》一主两副三轴2.板块划分1.市政规划。2.品质形象。3.资源占有。4.房价高低。板块划分依据2.板块划分楼市的七大板块划分2.板块划分西北新区板块：城市未来中心和达活泉公园所在，未来的高教区，城市未来发展趋势，豪宅区，区域房地产产品均价在4000－4200元/平米，集合了城市较多的高端、中高端产品。桥西板块：生活配套完善，居住热点区，高端项目聚集地，城市中心意向较好板块，区域内房地产价格在3600－3800元/平米，城市代表项目现代城、阳光巴厘岛、燕云台均位于桥西板块，房地产产品价格和品质居于城市前列。桥东板块：旧城中心，刚性需求大，中端改善型，城中村改建，布局较多的商业配套、医疗配套，区域内房地产价格在3300－3500元/平米，板块内部天一城、新华里188号，价格与桥西相当。七里河板块：七里河生态整治区域，高性价比，生态优势，房地产市场处于低价策略时期，均价在2700－2900元/平米.板块之间的比较简析2.板块划分[1].政策扫描[2].板块划分[3].楼盘简介[4].分类统计[5].走势预测邢台待售项目57个3.楼盘简介楼市板块区域楼盘西北新区领世城邦北部新区西山庭院、淼岳林、泉北泉达活泉公园区金域首府、盛世公馆、盛世爱琴海、永辉巴黎、百合小筑、三奕润城、上品家园桥西区现代城、麒麟湾、麒麟郡、华源爱上城、燕云台、现代城、德国印象、阳光印象、阳光巴厘岛、七十九号院、万隆广场、锋尚公寓、李演庄改建、曹演庄改建、凰家广场、金源商业广场、万和城、水榭翰城、水印城、秀水湾桥东区永康城市花园、紫晶天域观邸、左岸春天、水岸蓝庭、海大广场、尚品国际、自然城、天一城、新华里188、公园小筑、世贸天街、甜橙国际、东方格兰维亚、新世纪嘉园、东城国际、向阳雅园、城市珺景、凤凰城、开元御园、作品别墅、新港湾公寓、龙腾郡、尚林苑、聚富未来城七里河滨河区锦江不夜城、阳光水岸、江南春天、高开区国际新城、东方明珠、盛世春天楼盘所在板块分布详表备注：标注红色的项目，是没有去亲自走访的项目。其中，东方明珠、东城国际、天域观邸、金源商业广场售楼处已经弃用或拆除。阳光印象、盛世爱琴海售罄3.楼盘简介达活泉公园区3.楼盘简介金域首府河北万峰地产钢铁北路与郭守敬大道东北角占地233亩，建筑面积40万平米，共计1900套，容积率2.4，绿化率42%。由6栋小高层与20栋28层2梯4户的高层建筑组成。1期、2期准售罄，3期5.1开盘，共6栋楼。在售为高层，户型面积87——168平米，均价4230元，最高价4500元。溪景HOUSE为其主力产品，其与央座宽景楼王、伴岛艺墅相结合共同构成该项目。由于社区景观以水为脉络贯穿整个组团，项目的整个建设不是在楼体间配置景观，而是先做了一个大的水景公园，再将楼体融入到这个大公园中间，所以“窗窗有景”“户户有绿地”。项目已通过抗裂七度安全试验，并采用“同层排水”技术，解决了当前卫生间的“漏、臭、噪音”等污染问题，节约全部冲厕自来水，节水减污量达生活用水总量的30%以上，具有舒适、节水、单户排水可控、可选择、可独立维修等优点，凸出人性化设计是中国住宅排水新趋势。风情商业街、全地下停车位、配有五星级酒店国际双语幼儿园，金域首府毗邻襄泽公园内有图书馆关键词：新风置换系统、户户观景3.楼盘简介达活泉公园区盛世公馆钢铁北路北端。占地100亩，建筑面积23万平米，准售罄，绿化率45%。在售户型为独栋别墅445平米，价格6000元，高层17层，一梯两户，3室130——160平米，复式258平米，价格3530元邢台的和谐住区，西北新区的国际样板。纯粹观景公寓，以高超的建