辽宁丹东淄川凤凰山东路项目市场调研及物业发展建议提案_99页

Codeofthisreport|1©Allrightsreserved勃楠苑项目营销策划报告Codeofthisreport|2©Allrightsreserved项目定位城市背景1市场分析2地块分析345项目物业发展建议报告结构Codeofthisreport|3©Allrightsreserved鉴于项目开发要求，我方组建项目小组赴淄川进行市场调研，通过到售楼处问询、市民访谈、专业人士交流等方式，初步了解淄川房地产市场状况。在对项目进行实地考察，并结合贵公司提供的相关资料，重点针对社区规划、项目产品、户型及购买人群等提出相关建议。Codeofthisreport|4©Allrightsreserved项目定位城市背景1市场分析2地块分析345物业发展建议报告结构通过对城市的分析，借以了解城市的经济发展及房地产发展前景。Codeofthisreport|5©Allrightsreserved城市概况Part1Codeofthisreport|6©Allrightsreserved城市区位“鲁中腹地”淄川区位于淄博市中部。南邻博山区，西接章丘市，北与周村、张店、临淄三区相连，东傍青州市，东南与临朐、沂源两县接壤。东西长49公里，南北宽42公里，总面积999.065平方公里。淄川区辖经济开发区，般阳路、商城路、松龄路、钟楼4个街道办事处，洪山、昆仑、城南、双杨、罗村、寨里、黑旺、龙泉、西河、东坪、淄河、磁村、岭子、商家14个镇，张庄、太河、峨庄3个乡。Codeofthisreport|7©Allrightsreserved人口67.4万，全省排名第54名,城市化率32%。人口及城市化率城市化率32%城市化发展阶段¾初级阶段：城市化率在30%以下，城市化发展速度比较缓慢，工业化是城市化的基本动力；¾中期阶段：城市化率30%-70%，城市化高速发展，传统工业继续发展，新兴工业相继出现，工业化仍是城市化的重要动力；¾后期阶段：城市化率大于70%，城市化发展速度有所回落进入平稳阶段；¾2009年末总人口67.4万，非农人口21.7万人。城市化率为32%。Codeofthisreport|8©Allrightsreserved城市经济Part2Codeofthisreport|9©Allrightsreserved城市经济2009年淄川GDP总量在全省140个区县市中排名第29位，处于工业化的加速发展阶段。时间GDP/亿元固定资产投资/亿元消费品零售总额/亿元城镇人均收入/元2007年26310489.5145822008年299.7119.6115169792009年336.8147136.5718804从2007-2009年，淄川区经济发展稳中求进，逐年增长，势头良好；GDP总量在全省140个区县市中排名第29位；人均收入排名第31位。淄川区四大支柱产业是：陶瓷、纺织服装、医药化工、机械制造。骨干企业有：鲁泰、山川、金城、淄汽、鲁维等。从中可以看出淄川区是一个工业化城市，工业是经济的主导产业。由淄川区人均GDP49970元（7560美元），可以看出淄川区处于工业化的加速发展阶段。＞16600后工业化阶段发达经济阶段9000-16600成熟阶段4800-9000加速阶段2400-4800起飞阶段工业化阶段1200-2400起步阶段人均GDP（美元）阶段钱纳里经济发展阶段模型Codeofthisreport|10©Allrightsreserved城市经济由GDP增长情况得出，淄川区房地产市场处于高速发展阶段；人们购买住房以质量主，数量与质量并重。2009年淄川区GDP为336.8亿元，增长13.2%。处于房地产的高速发展阶段。高速发展大于8%稳定发展5-8%停滞4-5%萎缩小于4%房地产发展状况经济增长GDP增速与房地产发展关系¾2009人均GDP为49970元（7560美元）。¾从人均GDP与房地产的发展关系来看，淄川区房地产市场处于平稳发展阶段，市场发展为以质量为主。缓慢发展。综合发展型平稳发展。以质量为主，数量与质量并重快速发展。以数量为主，数量与质量并重超速发展。单纯数量型发展特征改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求需求特征8000以上减缓发展阶段4000-8000平稳发展阶段3000-4000快速发展阶段800-3000启动阶段人均GDP（美元）发展阶段人均GDP与房地产发展关系Codeofthisreport|11©Allrightsreserved¾淄川经济发展较快，产业结构不平衡。主要靠第二产业拉动整体经济增长。主要产业为：陶瓷、纺织服装、医药化工、机械制造，一些龙头企业带动了整个城市经济的发展，如鲁泰纺织、唐骏欧铃汽车、双凤股份、新星集团等。¾城市配套设施有待完善，预计未来3-5年，随着城市发展及建设，城市规模将进一步扩大。¾现阶段淄川的城市化水平较低，因此本地区的房地产市场具有很大的发展前景。城市背景小结Codeofthisreport|12©Allrightsreserved项目定位城市背景1市场分析2地块分析345物业发展建议报告结构知彼。通过对城市的分析，借以了解城市的经济发展及房地产发展前景。Codeofthisreport|13©Allrightsreserved放眼淄博Part1Codeofthisreport|14©Allrightsreserved仍处于发展的初级阶段由于淄博工业城市环境问题，前些年淄博富裕阶层基本都选择在海边置业，直接导致淄博高端市场起步乏力。伴随着淄博城市环境不断改造的进程，房地产市场的稳健发展，淄博别墅市场开始从起步走向发展阶段。2003年淄博别墅市场起步，中阿三星房地产开发的绿洲花园项目是淄博别墅市场的开端，而后阳光名筑在淄博市场创造了别墅市场规划、设计及营销的典范。而后周村马鞍山附近的普利艾伦庄园开始建设，至今开发到三期。2006年，华侨城中心别墅动工；2007年临淄奥林匹克花园三期联排别墅推向市场；2008年，桓台荷塘月色开工；2009年底紫园别墅项目开工建设；2010年，高清温泉花乡、博山姚家屿项目、淄川奥都庄园、张店玉城……综观淄博别墅市场，从2003年起步至今，别墅项目数量逐渐增多，建筑品质多数也逐步提高，但发展仍相对缓慢。高端市场整体发展概况Codeofthisreport|15©Allrightsreserved研究案例-普利·艾伦庄园济南建筑设计院建筑设计单位小区为原生态山林毫宅，地源热泵空调系统、太阳能和建筑一体化、外墙保温、断桥隔热铝合金门窗、中水回用系统、垃圾无害化处理等环保节能技术。物业管理为深圳万厦居业有限公司，国家一级物业管理资质。备注淄博普利置业有限公司成立于二00二年九月，是集房地产开发、销售、装修、物业管理为一体的房地产开发企业，公司注册资本人民币2000万元。公司是在山东普利建设发展有限公司“淄博建业城市花园”项目部基础上组建的股份制企业。开发商介绍社区会所（数码影院、健身房、恒温游泳池），高尔夫练习场，马鞍山生态公园内配套设施独栋别墅：500–990平方米（院落面积为400-1000平方米）双拼别墅：300–500平方米（院落面积200-350平方米）联排别墅：170–350平方米（院落面积40-300平方米）户型面积毛坯装修状况独栋别墅、双拼、联排、叠拼建筑类别约300户（19栋独立别墅，28栋双拼，31栋联排叠拼）总户数10.68万平方米；分3期开发建筑面积综合容积率为0.8容积率200亩占地面积淄博普利置业有限公司开发商研究目的：我们希望通过研究普利·艾伦庄园的规划，小区环境，房型设计以及配套设施，探寻它作为高尔夫别墅成功的潜在原因，为本项目提供一定参考经验。Codeofthisreport|16©Allrightsreserved普利·艾伦庄园地理位置普利·艾伦庄园位于淄博市周村区现状老城区东南方向，位于309国道南侧，东过境路东侧，位于蒙山风景区内，与南部的萌山水库相距10公里，与周村城区相距不到3公里。既靠近周村城区，又可便捷地到达淄博市各区县，有着优越的区位条件。Codeofthisreport|17©Allrightsreserved普利·艾伦庄园整体规划59栋联排、双拼别墅数量19栋独栋别墅数量位于小区西面200米距离高尔夫练习场会所约5000㎡会所面积Codeofthisreport|18©Allrightsreserved普利·艾伦庄园房型介绍特点面积（平方米）房型南北独立入户，南北独立花园。双厅一体错层设计170-210山地叠拼豪宅I独门独院设计220-340TownHouse联排别墅H4层带电梯，户户有花园，7米宽空中花园，40平米大客厅140-170观山花墅G拥有别墅区独栋房型中唯一能享受户外壁炉的观景露台425TownHouse联排别墅F赠送80-180㎡前后私家花园，入口带遮雨棚，进门40㎡客厅325-375TownHouse联排别墅E居于山林桃花岛，可设计私家泳池。限量开发，仅有19席500-700独立庭院豪宅D书房位于别墅中部，方便主人阅读和办公500-1000独立庭院豪宅C山地龙脉之上，南院、北院、侧院、空中超大露台引景入室。425双拼山地豪宅B多露台设计，入口两挑空玄关435-445双拼山地豪宅A整个庄园由19栋独立住宅、28栋双拼住宅和大约31栋联排叠拼住宅组成，大约居住300多户，建筑面积106800平方米。住宅楼地下一层，地上三层，层高3米。连排叠拼住宅每户建筑面积为160-350平方米，院落面积40-300平方米；双拼住宅每户建筑面积为300-500平方米，院落面积200-350平方米。独立住宅每户建筑面积为600-990平方米，院落面积为500-1000平方米。Codeofthisreport|19©Allrightsreserved普利·艾伦庄园双拼山地别墅户型28栋双拼住宅，双拼住宅每户建筑面积为300-500平方米，院落面积200-350平方米。Codeofthisreport|20©Allrightsreserved普利·艾伦庄园TownHouse景观排屋户型31栋连排叠拼住宅，联排叠拼住宅每户建筑面积为160-350平方米，院落面积40-300平方米。Codeofthisreport|21©Allrightsreserved普利·艾伦庄园社区环境普利·艾伦庄园庄园占地面积为13.3公顷（200亩），建成后昀高点高程为93.05米，昀低点高程为81.10米，南高北低，东高西低，住宅因坡就势，是典型的山地住宅。庄园处于3000亩的森林休闲公园的中央地带；整个项目及其周围地区绿化条件和空气质量良好，远离嘈杂的工业区和商业区，贴近自然。同时，艾伦庄园比较好的利用了坡地的特点,地势的变化使得居住区犹如世外桃源。优美的自然环境给人以宁静休闲的惬意之感。但项目整体绿化景观一般,只有项目中部设有一条水系,绿化景观上无大的亮点。Codeofthisreport|22©Allrightsreserved¾从普利·艾伦庄园建筑物的本身角度来看，建筑风格走普遍式路线，不属于异域风情建筑范畴；¾从产品上来看，我们将艾伦庄园分为非独栋和独栋别墅两种类型来看。首先非独栋别墅的产品面积在170-425平方米，但其主力户型是E型，面积在325-372平方米（一楼大厅和餐厅有一定的错层），并免费赠送80-180平方米的私家花园，这些因素其实就是打动潜在购买者的亮点所在。而独栋别墅因其具有一定的特殊性，户型对于买家来说已经不是很重要的因素，我们这里就不详细探讨；¾从开发程序和策略来看，很明显艾伦庄园是完全没有把握好“聪明”的办法，而是采用先开发后销售的陈旧观念，这样对开发商的资金压力非常巨大，在开发运营管理上也是捉襟见肘；¾从项目营销角度，普利·艾伦庄园整体销售一般，特别是2008年下半年基本上销售停滞。其原因也是有多方面的因素，首先是市场大环境不好，又碰上了百年难遇的全球经济危机，另外从其本身项目考虑，营销手法的单一以及老旧的做法很难在市场上脱颖而出；¾整体来看，普利·艾伦庄园在淄博