郑州东区写字楼市场调研报告

1郑州东区写字楼调研报告郑州东道房地产营销策划有限公司市场研究与策划部汇报日期：2013年1月2目录Part1郑州写字楼发展轨迹Part2郑州写字楼市场现状Part3郑东新区写字楼市场扫描Part4郑州写字楼市场总结及预测3目录Part1郑州写字楼发展轨迹Part2郑州写字楼市场现状Part3郑东新区写字楼市场扫描Part4郑州写字楼市场总结及预测4第一个阶段：主要以经三路农业路、紫金山周边以及西郊市政府周边为主要发展区域郑州写字楼发展初期以经三路财富大道农业路为主，紫金山金水路，中原路郑州市政府周边区域等老城区优势地段零星分布为主。5第二个阶段：主要以CBD、金水路未来路至金水立交桥沿线及周边为主要发展区域伴随着郑东新区的发展，CBD板块迅速崛起并引领郑州写字楼发展多年，金水路未来路以东商务办公进一步发展，出现了升龙大厦，楷林等中高端写字楼，同时老城区其他优势地段进步一零星发展。6第三个阶段：主要以新省政府周边、高铁客运站心怡路周边为主要发展区域现阶段郑州市商务办公物业主要是以新省政府周边的政务区以及郑州高铁客运站、心怡路周边地区所形成的商务办公聚集区为主要发展区域。7目录Part1郑州写字楼发展轨迹Part2郑州写字楼市场现状Part3郑东新区写字楼市场扫描Part4郑州写字楼市场总结及预测8库存加大，潜在供应量激增，竞争加剧。2012年第4季度郑州市房地产市场运行情况——截至12月底，市区商品房累计可售面积1304.49万平米,较9月底增长68.79%；其中，商品住宅累计可售面积651.72万平米,较9月底增长79.73%；与此相对应的，12月底，非住宅累计可售面积达到652.77万平米，较9月底增长59.91%，创下历史最高值，占到商品房累计可售面积的50.04%，库存再次超过商品住房。9郑州写字楼市场供需失衡，新增供应持续放量。项目名称总建面（万㎡）区域规模办公现有供应办公未来供应郑州绿地中心68郑东新区2栋写字楼约60万——美盛中心17.2郑东新区1栋写字楼+1栋酒店8——升龙广场54郑东新区8栋写字楼+商业+1栋酒店37——建业五栋大楼16管城区5栋写字楼13——东方鼎盛中心6.4郑东新区1栋写字楼6.1——文化产业大厦（汇艺）15.5郑东新区2栋写字楼+商业7——正岩铂兹中心6郑东新区1栋写字楼——5亚新广场11郑东新区1栋写字楼——6.8楷林IFC23.4郑东新区4栋写字楼+底商22——建正东方中心27.7郑东新区4栋写字楼+商业22.4——豫航中心7.2郑东新区2栋写字楼+底商6.8——10郑州写字楼市场供需失衡，新增供应持续放量。项目名称总建面（万㎡）区域规模办公现有供应办公未来供应升龙环球广场16.8管城区3栋写字楼+商业15——凯利大厦16.1郑东新区2栋写字楼——11易元国际13.4郑东新区2栋写字楼+1栋酒店12.6——上上国际中心10.6郑东新区1栋写字楼——9.6中晟国际12.5郑东新区1栋公寓+1栋酒店+1栋写字楼——6郑东商业中心60郑东新区三期开发12.7约30正商和谐大厦7.8郑东新区1栋写字楼——5.9兰德中心9.6金水区1栋写字楼——7.2硅谷广场15金水区商业5.5万方，办公6万方6——华润大厦7二七区1栋写字楼——6.6合计228.688据不完全统计，郑州写字楼已知供应总量在250-300万平米，其中绝大部分集中在郑东。11目录Part1郑州写字楼发展轨迹Part2郑州写字楼市场现状Part3郑东新区写字楼市场扫描Part4郑州写字楼市场总结及预测12郑东新区远景概念规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），西起原107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。目前共分三大商务功能区：CBD中央商务区CGD中央政务区综合交通枢纽片区周边其他商务区CBD中央商务区郑东新区写字楼分布格局目前东区写字楼主要分布在CBD、金水东路中央政务区以及综合交通枢纽区，其中CBD的开发已近尾声，中央政务区、综合交通枢纽区及周边其他商务区将是未来2-3年写字楼物业发展的重点区域。周边其他商务区13聚集效应明显，局部竞争更加激烈。自CBD成功开发以来，郑州市的商务办公物业进入了革新时代，目前郑东新区的商务重心已经发生了偏移。进入2011年，郑东新区写字楼物业成交主要以金水路政务区及交通枢纽片区为主。目前高铁站、心怡路组成的综合交通枢纽区成为郑东新区商务办公的聚集区。14项目纵览编号项目名称项目位置建筑面积（万㎡）入市时间1建正东方中心东风路与商都路交汇处东800米路北27.89销售中2上上国际中心心怡路与福禄路交汇处10.6前期咨询2013年入市3汇艺中心东风东路商鼎路交汇处15.5销售中4永和宇宙星广场商鼎路南、心怡路东、和谐路西8.4前期咨询2013年入市5广地和顺中心商鼎路与农业东路向东300米6销售中6升龙广场东风东路商鼎路交叉路口54销售中7绿地之窗东风东路与七里河南路交汇处48销售中8绿地中心东风东路与康平路交汇处45销售中9亚新广场心怡路与商鼎路交叉口南100米11.19销售中10正岩铂兹中心商都路与心怡路交汇处路南6.05销售中11中晟新天地商都路北、心怡路东12.5销售中12易元国际商都路北、心怡路东12.6前期咨询2013年入市13凯利大厦站南路、站西二路14.8销售中合计263.17万㎡郑东新区高铁站片区项目一览表15项目名称建正东方中心项目位置东风路与商都路交汇处东开发商河南建正房地产有限公司项目规模27.89万㎡容积率6.99高度、层数、层高99.9米、25层、3.9米面积分割117-380㎡，整层2000㎡外立面铝板+玻璃内部装修精装修大堂1200㎡、9米挑高电梯/电梯建面比40/1:4500空调中央空调、新风系统车位/车位配比1700/112:1商业配套3万㎡商业配套物业管理世邦魏理仕代理/推广恒辉成交价格12596元/㎡销售情况10套工程进度已出地面正在施工16项目名称上上国际项目位置心怡路与福禄路交汇处开发商河南上上置业有限公司项目规模10.6万㎡容积率6.97高度、层数、层高120米、24层、4米面积分割100-1000外立面玻璃幕墙内部装修公共部分精装修大堂3000㎡电梯/电梯建面比16/1：3300空调中央空调车位/车位配比1000多/114：1物业管理未定代理/推广同致行价格待定销售情况前期咨询中工程进度已出地面10层17项目名称汇艺中心（文化产业大厦）项目位置东风东路商鼎路交汇处开发商河南汇艺置业有限公司项目规模15.5万㎡容积率7.0高度、层数、层高100米、25层、3.8米面积分割150-250㎡，整层1800㎡外立面石材+玻璃内部装修公共部分精装修大堂1000㎡，挑高10米电梯20部/1:6000空调中央空调、新风系统车位/车位配比1000/120:1商业配套裙楼为商业配套、高端酒店物业管理世邦魏理仕代理/推广睿意德成交价格15500元/㎡开盘时间2012年10月27日销售情况10月27日开盘推出20套，销售20套工程进度预计年底封顶18项目名称广地和顺中心项目位置商鼎路与农业东路向东开发商河南广地置业有限公司项目规模6万㎡容积率4.0高度、层数、层高80米、21层、3.4米面积分割850㎡（整层）外立面石材+玻璃内部装修公共部分装修大堂200㎡挑高8.7米电梯/电梯建面比8/1:4037空调中央空调车位/车位配比487/65:1商业配套2000㎡商业餐饮物业管理河南邦友邦物业管理有限公司代理/推广智友价格18000元/㎡销售情况全款94折，贷款96折工程进度正处在竣工验收阶段19项目名称升龙广场项目位置东风东路与商鼎路交叉口开发商连捷置业有限公司项目规模54万㎡容积率7.55高度、层数、层高45-150米、22层、4.2米面积分割100-1100外立面玻璃内部装修公共部分精装修大堂挑高9.1米电梯/电梯建面比B座5部/1:4400空调中央空调车位共3400个/176:1商业配套5星级酒店、影院、高端商业物业管理河南升龙物业管理有限公司代理/推广同致行近期开盘时间10月27日销售情况本次推出95套，成交50套工程进度主体建设成交均价14500元/平方米20项目名称绿地之窗项目位置东风东路与七里河南路交汇处开发商河南绿地广场置业发展有限公司项目规模48万㎡容积率7.55高度、层数、层高100-150米、24-36层、3.9米面积分割91—260㎡外立面玻璃内部装修精装修、OA网络地板大堂300-800㎡大堂，层高10m电梯/电梯建面比三期5部/1:4000空调三星，分户式中央空调车位/车位配比3000多/160:1商业配套星级酒店、大型主题商业物业管理上海圣维仕代理/推广开发商直接销售工程进度主体在建销售均价网签均价：23192元/平方米21项目名称绿地中心项目位置东风南路与创业路交汇处开发商河南绿地广场置业发展有限公司项目规模45万㎡容积率7高度、层数、层高285米面积分割——外立面玻璃幕墙大堂16米挑高、大堂地板采暖系统内部装修公共部分精装修电梯——空调中央全热回收空调、新风系统车位——商业配套商业MALL、空中商业、影院物业管理——代理/推广开发商直接销售开盘日期2012年11月10日价格区间12000至15000元/㎡销售情况本次推出619套成交约500套工程进度已动工22项目名称亚新广场项目位置心怡路与商鼎炉交叉口南100米开发商郑州亚新郑东置业有限公司项目规模11.19万㎡容积率6.98高度、层数、层高107米、24层、4.0米面积分割100-1800㎡、整层1800㎡外立面玻璃幕墙大堂1500㎡、13.8米挑高内部装修精装修、OA网络地板电梯/电梯建面比26空调中央空调、新风系统车位/车位配比700商业配套1至5层1.6万㎡为商业物业管理第一太平戴维斯代理/推广精工价格预计12500元/㎡销售情况活动（胡润中原富豪榜）工程进度已经开工23项目名称正岩铂兹中心项目位置站南路西、福禄路北开发商郑州市正岩房地产开发有限公司项目规模6.05万㎡容积率7.0高度、层数、层高99米、26层、3.6米面积分割85-1695㎡、整层1695㎡外立面玻璃幕墙大堂900㎡、9.8米挑高内部装修公共部分精装修电梯10部上海三菱/4000:1空调中央空调、新风系统车位370/100:1商业配套1至3层为7000㎡商业物业管理世邦魏理仕代理/推广精工认筹日期11月3日价格预计12000元/㎡认筹情况当天认筹5组客户工程进度已经封顶24项目名称中晟新天地国际广场项目位置商都路北、心怡路东开发商金伟置业项目规模12.5万㎡容积率7.0高度、层数、层高——面积分割40-1400㎡、整层1400㎡外立面——大堂——电梯——空调——车位——商业配套酒店公寓、商业物业管理香港卡莱顿酒店管理有限公司代理/推广开发商自己销售情况预计2013年入市工程进度主体工程25项目名称易元国际项目位置商都路北、心怡路东开发商河南易元置业有限公司项目规模12.6万㎡容积率6.99高度、层数、层高99.9米、27层面积分割整层2408㎡外立面玻璃幕墙、外挂石材大堂9.86米挑高电梯24部空调中央空调、新风系统车位878个商业配套五星级酒店、高端商业物业管理戴德梁行代理/推广戴德梁行预计价格区间低层13000-14000元/平方米高层16000-17000元/平方米认筹日期2012年11月24日认筹情况30组工程进度已经封顶26项目名称凯利大厦项目位置站南路、站西二路开发商郑州铁科赛得置业有限公司项目规模14.8万㎡容积率6.99高度、层数、层高120米面积分割150-2000外立面纯玻璃幕墙立面大堂挑高4层，20米电梯/电梯建面比20/1:5522空调中央空调车位/车位配比1200/93:1物业管理第一太平戴维斯代理/推广深圳市泰辰置业顾问有限公司销售情况前期咨询预约中工程进度临时售楼部开放27目录Part1郑州写字楼发展轨迹Part2郑州写字楼市场现状Part3郑东新区写字楼市场扫描Part4郑州写字楼市场总结及预测28市场总结1.供应量大据不