市场分析-不动产市场分析实务（PPT 38页）

1不良債權處理大綱公司簡介資產管理公司之影響不良債權標售流程與評價公私部門不動產鑑價Q&A未來不動產供需與價格動向現場討論2公司簡介3公司簡介LoneStarFund目的：PrivateEquityFund尋求anyhighyieldopportunities專精領域：金融機構收購與NPL收購及收益性不動產投資績效：股東年收益在20%以上亞洲區的重點市場：日本、韓國、大陸、台灣在台灣收購約1000億之不良債權市佔率35%HudsonAdvisorsTaiwanLLCLoneStarFund的服務公司收取費用提供全面性的服務4資產管理公司之影響什麼是AMC、NPL對金融機構與貨幣市場之影響對不動產供需之影響對不動產價格之影響5什麼是AMCAssetManagementCompany這個與銀行連在一起的資產管理公司，與怡富、富蘭克林、德盛等以「資產管理」為專業的公司，不同於「所管理的資產」。前者多為不動產相關(特別是銀行債權)，後者為現金設立主旨在處理倒閉金融機構的資產或金融機構重整。目前制度下，金融機構不良放款回收有其難度。而專責金融資產處理機構，是為快速處理不良放款及降低處理的成本。ＲＴＣResolutionTrustCo.指的是資產重整公司。銀行可直接把不良債權或獲利較差的資產，出售給ＲＴＣ。型態與參與者型態：公營RTC、民營AMC、合資JV參與者：投資銀行、權益型基金PEF投資銀行業務範疇承銷股權與債權Underwriting、經紀業務與自營業務Broker&Dealer、合併與收購M&A、私下募集之媒介PrivatePlacement、融資收購LBO、公司重整CorporateRestructuring、專案融資ProjectFinance、創業投資VentureCapital、投資管理InvestmentManagement、國際金融業務InternationalFinance、公營事業民營化Privatization、其他服務Others6AMC功能收購商業銀行的不良資產融通並處理問題放款與不良資產透過重整及重建對問題放款作專業的管理貸款抵押品(不動產、股票及硬體設備)之管理在合理的時間內，有效處理不良資產，以獲得最大的回收價值7什麼是NPLNPLNonPerformingLoan以債權情形分類第Ⅰ類：指授信客戶已轉列催收款項科目，但本行徵有足額擔保品，或掌握其他足額還款來源者。第Ⅱ類：指授信客戶已轉列催收款項科目，本行已依法訴追，或擔保品不足確保債權，經評估不能全數收回者。第Ⅲ類：指授信戶客戶主從債務人均已無財產可供執行，或主從債務人均依法執行完畢，未受清償部份已取得債權憑證，或債務人因解散、逃匿、和解、破產之宣告，致債權不能收回者，或逾期放款超過清償期二年，且經積極催收，仍未收回，且無擔保品可供執行者。內容擔保放款CollateralbackedMortgage：股票、機器設備、無形資產、土地、廠房、不動產信用放款汽車貸款、信用卡應收帳款8資產管理公司之需要性手握冰塊(NPL)時間越久損失越大成功美RTC韓KAMCO失敗日、泰、香港……土地銀行副總經理蘇金豐89年7月26日銀行不良放款抵押品經由法院拍賣，速度太慢又無法獲得合理價格。以本行抵押品送法院拍賣為例，平均3.86拍，獲償金額約本金56%，以貸付率七成計算，拍賣價約僅放款時市價四成。法院拍賣管道狹隘，無法獲得合理的價格。銀行清理逾放，常因重視法定程序而延誤處理時效，影響收回成效。若借款人以自有房屋向銀行貸款500萬，發生逾期，經法院拍賣(平均)約可獲280萬，本金56%)，歷經3.86拍，平均耗時一年(土銀約11.6月)。類似本案，借款人無法清償發生逾放時，在未經法院拍賣前，若保證人要求以300萬元代償並進行和解，一般銀行往往無法同意，只好申請法院拍賣，以完成執行程序。如此，歷經一年拍賣，銀行還不一定拿到原來保證人願意代償之300萬元。很多問題企業因人謀不臧，經營不善而倒閉，事實上其廠房設備、生產技術、產品銷售均無問題，然此類問題企業若沒有一個專門機構如資產管理公司介入經營管理，而任由該問題企業進行重整，曠時費事，成功機會很少，銀行債權難以確保。故目前外商銀行碰到類似案件，寧願拿3、4成本金和解，而不願像公營銀行跟這些問題企業耗時間。9AMC對金融機構與貨幣市場之影響協助金融機構重整restructuring引入專業經營、強化體質隔離不良資產避免擴散效應，強化銀行資產品質加速處理金融不良資產rapiddisposition，收回資金釋放擔保品有效利用不動產避免信用緊縮，有效維持經濟成長釋放資金動能、強化貨幣乘數效果強化產業經營績效債權介入經營10AMC對不動產供需之影響是否供過於求？禿鷹或是回歸合理價格價格決定供需供給創造需求：市場區隔與衍生性需求不同市場的解構與重組新型態需求者的類型：投資法人：現金流量與固定收益資產負債表與稅盾效果11AMC對不動產價格之影響正常市場效用與價格1990前台灣只有住宅開發沒有不動產開發2003台灣不動產開發正要起步法拍市場近來新聞剪報的啟示第二、第三管道建立，資訊不透明度日減專業服務人員增加，降低交易風險銀行推波助瀾，降低進入障礙新興次級市場債權買賣證券化投資法人的興起12不良債權標售流程與評價銀行標售不良債權予AMC作業流程資產管理公司如何對於不良債權定價資產管理公司NPL處理原則13銀行標售不良債權予AMC作業流程型態公開標售限定對象標售私下議價金融機構以債作股合組公司主要程序以公開招標為例1.賣方(金融機構)不良債權之整理與資料標準化2.公佈標售訊息與徵詢競標對象(AMC)3.不良債權資料審閱期間DueDiligence4.出價與標價審閱議價決標5.繳付價金與權利移轉6.Closing與後續程序14資產管理公司如何對不良債權定價不良債權之價值來源擔保品股票公司經營價值保證人之相關資產抽樣與推估方式研擬因應短期、大量估價的科學方法建立處置不良資產收益的評估最佳重整和變賣資產方式研擬各種處置方式之價值推估以求取NPL最高回收價值NPL處理之成本推算預估處理時間以及資金的時間價值處份策略與融資策略之敏感性分析15資產管理公司NPL處理之原則直接方法買進賣出DPO債務人協議買回債權售予第三人Loansell主要為產業關聯加工valueadded以債轉股介入公司經營DEswapLBOMBO提供融資，改善企業資金結構，恢復公司價值以債權標入資產後加工出售REdisposition債權分級分包轉售resale資產整併分級分包轉售--證券化為主16公私部門不動產鑑價Q&A民間對不動產價格之看法幾個個案介紹收益法工業地產飯店休閒產業購物中心辦公室養老院醫療院所土開法17民間對不動產價格之看法-1估價常見名詞價格：正常價具市場性不動產，正常情況下之合理價格限定價具市場性不動產，限定條件下之價格特定價對不具市場性之不動產所估計之價格日期：價格日期、勘察日期標的：勘估標的、比較標的地區：同一供需圈、近鄰地區、類似地區因素：一般因素、區域因素、個別因素最有效使用：市場、財務、規劃各方均為可行之客觀、合法、最高利益18民間對不動產價格之看法-2估價報告內容基本資料與適法性分析區域因素分析個別因素分析估價方法選定與應用調查說明價格決定分析特別事項註記附件謄本、照片、區域動態19比較法成本法收益法土地開發分析法預期開發法開發成本法分配法買賣實例比較法設定實例比較法租賃實例比較法收益倍數法殘餘法淨現值法內部報酬率法不動產估價方法20民間對不動產價格之看法-3訪價應注意價格來源：畸零地、開發前價格、開發完成後價格、合併價格、分割價格、共有土地價格、地上權或附有他項權利之價格、法拍價格、土地建物分屬不同所有權人之價格工業地產：效用與付租能力收益法應用特殊狀況：價格低於重置成本、產業規模與市場佔有、群聚效應疑問：效用不可分離與土地價格貢獻商業地產：產業付租能力購物中心為例評價方式折現現金流量Cap.Rate疑問：價格決定與景氣循環及替代性投資工具21民間對不動產價格之看法-4DirectCapandDCFDCF說明因子推估收支預測現值價格決定：此為投資價值非市場價值疑問：土地貢獻價格2000200120012003200420052006+收益契約與市場租金*$15,241,645$16,035,714$16,485,322$17,432,668$19,487,680$20,291,478$20,291,478租金調漲收益625,906772,8081,074,1361,455,7911,816,8412,061,8572,336,857空置與欠租(76,208)(80,179)(82,427)(87,163)(97,438)(101,457)(101,457)有效毛收益$15,791,343$16,728,343$17,477,031$18,801,296$21,207,083$22,251,878$22,526,878經營費用固定費用不動產稅1,084,0741,127,4371,172,5341,219,4361,268,2131,318,9421,371,699保險費83,44586,78390,25493,86497,619101,523105,584變動費用冷暖空調(HVAC)486,203510,513536,038562,840590,982620,531651,558薪資208,691218,082227,896238,151248,868260,067271,770維護與修理524,708548,320572,994598,779625,724653,882683,307電費802,234842,346884,463928,686975,1211,023,8771,075,070保全238,504249,236260,452272,172284,420297,219310,594清潔費35,77637,38539,06840,82642,66344,58346,589垃圾清運7,1557,4777,8148,1658,5338,9179,318自來水/汙水59,62662,30965,11368,04371,10574,30577,648行政與稅務238,504249,236260,452272,172284,420297,219310,594管理89,43993,46497,670102,065106,658111,457116,473重置提撥款119,252124,618130,226136,086142,210148,609155,297≠總經營費用$3,977,611$4,157,206$4,344,974$4,541,285$4,746,536$4,961,131$5,185,501淨經營收益$11,813,732$12,571,137$13,132,057$14,260,011$16,460,547$17,290,747$17,341,377承租人改良292,114135,26649,309298,771312,216326,2666,851租賃佣金183,35685,29331,239190,196004,424來自營運之淨收益$11,338,262$12,350,578$13,051,509$13,771,044$16,148,331$16,964,481$17,330,102再出售價格(根據2006年的淨經營收益)$173,413,770減銷售費用@2.5%-4,335,344淨再出售價格$169,078,42622民間對不動產價格之看法-5新興次級市場SlaesnLeasebac