铭源地产科技六路项目_市场调研报告

铭源地产科技六路项目市场调研报告2013.09[项目本体分析]本体分析属性界定【项目区位】本案位于木塔寨版块，高新二期、高新新区及电子城三大版块之间，科技六路与白沙路十字西南角，距高新路十字2.2KM，距都市之门2.2KM，距电子商城1.2KM高新区规划图高新国际商务中心电子商城都市之门2.2KM2.2KM1.2KM高新区经过十几年的发展，已成为西安最具现代化、国际化特征的科技新城和重要的经济增长极。以电子信息、装备制造、生物医药、新材料等四大主导产业为主的高新技术产业在西安高新区蓬勃发展。西安已经成为我国七大ＩＣ设计基地之一，众多本土半导体公司集聚在西安高新区；聚集了100多家大型企业总部和100多家大型研发中心；预计到2015年，新增过百亿的总部类企业达到10家，过十亿的总部类企业达到300家；吸引全球五百强区域性总部达到50家；【交通状况】项目紧邻城市干道科技六路，与唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多条城市干道联通，且附近有10余条公交线路，未来区域内将有三条地铁线路开通，交通通达性好城市主要道路城市地铁线路区域主要道路科技六路科技四路科技二路科技六路科技路丈八东路锦业路绕城高速西三环道路体系：纵横交错，通达四方竖向交通干道：丈八北路/团结南路/唐延路/高新路/白沙路/太白南路横向交通干道：科技六路/科技四路/科技二路/科技路/丈八西路/锦业路公共交通体系：10条公交线路﹥木塔寨站/木塔寨苗圃站：260、6、220、311、322、313、260、916、五龙，从高新西南方向（锦业二路、锦业三路、郭杜方向）开来，经木塔寨，沿太白南路通往东北（万寿路、火车站、南门）不同区域。轨道交通：3#/6#/8#线双地铁地铁6#线2017年通车，通向市中心；地铁8#线为完整环线，可自由换乘；丈八东路唐延路唐延路唐延路丈八．北北路丈八．北北路团结南路团结南路地铁6号线地铁8号线地铁3号线【配套&资源】木塔寨版块依托木塔寺遗址公园及西安文理学院，为高新首席高端生态教育居住区；项目享有木塔寺遗址公园二线景观资源，但科技六路及白沙路沿线商务商业氛围较弱，配套匮乏商务配套地块以西约900米为高新商务核心唐延路写字楼集中区域；向东约500米电子城商务集中区西部电子社区；商业配套项目东距电子城商圈不到一公里，包含赛格电脑城、人人乐购物中心和栗园商业步行街，为区域内最大商圈；科技六路沿线主要以社区底商为主，以高新路口和太白路口较为集中；生活配套项目周边枫林绿洲、兰亭坊、兰乔圣菲等高端居住区环绕，形成高新高端住宅聚集区；项目对面为西安文理学院，存在大量的潜在年轻消费群体；木塔寺公园兰亭坊公园时光枫林绿洲融侨馨苑西安文理学院唐延路商务聚集区电子城商圈西部电子社区兰乔圣菲高新一中高中部【地块四至】地块位于唐延路与太白南路之间，科技六路中段，东临建邦华庭，南临本项目建设中的住宅用地，西侧为已封顶的安置房，现状为在用的垃圾站，场地平整，有部分活动板房临街商铺、库房需拆迁本项目紫薇安置房枫林绿洲西安文理学院香榭兰廷建邦华庭建材市场兰亭坊科技六路科技六路白沙路本项目900米510米1100米项目距太白南路约510米，距高新路（地铁6号线站点）约900米，距唐延路1100米；唐延路枫林绿洲白沙路/科技六路西安文理学院科技六路地块垃圾站住宅用地紫薇安置房临街活动板房【地块指标】地块占地21亩，容积率7，整体较为方正，科技六路临街展示面长约97米，南北向长约150米，地块狭长，对后期规划排布有影响地块指标地块整体方正，南北长约150米，东西宽约97米，北侧紧邻科技六路，东侧紧邻未来修建白沙路；占地面积：约21亩容积率：7建筑面积：约10万平方米用地性质：商业用地97150白沙路（规划）科技六路高新三大商务商业版块交界处、高端生态教育居住区、城市干道中段、商务商业氛围较弱的中等规模中高容积率综合物业三大商务商业版块交界处/便捷交通体系•本案位于木塔寨版块，高新二期、高新新区及电子城三大版块之间，紧邻城市干道科技六路，与唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多条城市干道联通，且附近有10余条公交线路，未来将有三条地铁线路开通，交通通达性好高新首席高端生态教育居住区/科技六路商务商业氛围较差•木塔寨版块依托木塔寺遗址公园及西安文理学院，为高新首席高端生态教育居住区；但项目所在科技六路沿线配套目前较为匮乏，享有木塔寺遗址公园二线景观资源周边中高端住宅聚集/距离交通枢纽较远•项目地块位于唐延路与太白南路之间，科技六路中段，距离唐延路-高新路十字、太白南路十字均较远；周边中高端住宅聚集，商务氛围较弱中等规模中高容积率综合体物业•地块占地21亩，容积率7，整体较为方正，科技六路临街面长约97米，南北向长约150米，地块狭长，对后期规划排布有一定影响【地块指标】高新三大商务商业版块交界处、高端生态教育居住区、城市干道中段、商务商业氛围较弱的中等规模中高容积率综合物业[写字楼市场研究]【整体市场】处于快速发展初期，预计2013年成交面积将在70万㎡以上，成交均价将保持8500元/㎡左右2010年为商务市场发展的转折年。成交面积达到63万㎡（较上年增长70%），成交均价突破7000元/㎡。2011年成交价格达到顶峰，为9431元/㎡，成交量达到65万㎡。2012年、2013年均出现成交价格略降，成交量稳定增长的局面。2012年成交面积突破70万㎡；按照2013年上半年月均成交面积6万㎡计算，2013年预计成交面积72万㎡。【整体市场】高新、经开为商务市场成交主力，高新区主力成交价格在8000-9000元/㎡西安市高新区为商务市场的成交主力，2012年成交42万㎡，占全市的61%；2013年成交量在全市占比略有下降，约占38%；经开区的成交量上升明显，2012年全年成交15.34㎡，2013年上半年成交量已达到10.14万㎡，占全市商务成交量比重由2012年的22%，上升到28%。除城南、城北、城西版块价格略升，浐灞版块价格飞速增长外，高新、经开、曲江版块价格略降；主要成交区域的高新、经开版块的成交价格均有小幅下滑，主力成交价格在8000-9000元/㎡。【高新市场】主要集中在高新路科技路沿线、唐延路-沣惠南路沿线和锦业路沿线，整体呈现“两核一轴”发展态势，太白南路沿线有零星分布核心CBD版块：科技路高新路沿线发展现状：高新核心CBD，写字楼项目林立，多为高端甲级写字楼，区域发展成熟度高发展前景：受土地供应限制，写字楼放量有限，目前停车和交通问题较大唐延路版块：唐延路沿线发展现状：高速发展版块，写字楼聚集，产品设计水平有限，以中端写字楼为主发展前景：配套水平处于飞速发展期，位于连接两大CBD版块的黄金商务带，写字楼有一定发展潜力中央CBD版块：锦业路沿线发展现状：区域配套成熟度低发展前景：高新规划的中央CBD，依托高新管委会的带动，潜力无限，后续潜在供应较大，是未来核心办公区太白南路沿线发展现状：写字楼数量较少，整体品质不高发展前景：中小企业较多，现有写字楼老旧，后续潜在需求较大高新国际财富中心二期汇鑫IBC唐沣国际旺座现代城CLASS国际公馆橡树街区洛克大厦汇金国际绿地领海都市之门中央CBD版块招行大厦新长安广场唐延路版块核心CBD版块迈科国际大厦唐延国际陕西投资大厦银河新坐标绿地SOHO高科广场西部国际广场旺座国际城荣禾云图中心瀚源国际【写字楼产品分类】可根据指标将写字楼项目分为甲级写字楼和乙级写字楼市场实现：在用项目租金实现为区域标杆，100元/平米·月以上；在售项目为销售价格在15000元/平米以上;建筑形象：标志性强，识别度高;硬件标准：写字楼立项，层高3.9-4.2米，8-14部品牌电梯，中央空调;市场口碑：具有较强的市场影响力，购买或入住知名企业占比较多;代表项目：高新国际、林凯国际、电信大厦、绿地中心。市场实现：在用项目租金实现为区域标杆，70-90元/平米·月；在售项目为销售价格在9000-13000元/平米；建筑形象：公建化立面，具有一定的可识别度；硬件标准：写字楼立项，层高3.5-4米，3-6部品牌电梯，多数配置中央空调，整体品质弱于甲级写字楼；市场口碑：市场影响力一般，购买或入住企业以中小规模企业为主；代表项目：禾盛京广中心3#楼、迈科国际、洛克大厦。甲级写字楼乙级写字楼[写字楼市场研究]甲级写字楼乙级写字楼【市场扫描】主要分布于科技路、唐延路和锦业路沿线招商大厦高新国际商务中心林凯国际都市之门绿地·领海绿地·智海人防超高层项目世纪金源锦业时代西部机场锦业路项目中铁西安中心绿地中心禾盛京广中心迈科商业中心锦世达项目科技路唐延路锦业路在用甲级写字楼分布：科技路版块：高新国际、招商大厦、林凯国际、电信大厦锦业路版块：都市之门、绿地领海、绿地智海；其中绿地领海和智海为准入住项目在售甲级写字楼分布：锦业路版块：西安绿地中心、中铁西安中心未来可见供应甲级写字楼分布：唐延路版块：人防超高层项目、世纪金源、新长安广场超高层和锦世达项目锦业路版块：锦业时代、迈科商业中心、西部机场锦业路项目绿地中心在售项目世纪金源未来供应电信大厦在用项目图例新长安广场超高层【在用项目市场表现】甲级写字楼需求充足，入住率较高；核心地段甲级写字楼租金在120元/㎡*月左右，市场实现好高新国际林凯国际都市之门招商大厦地段城市项目名称（二手房）售价实现（万元/㎡）租金实现（元/㎡*月）入住率科技路招商大厦1.6—2.2120—12595%高新国际2.0—2.2120-13091%林凯国际开发商自持110—14075%电信大厦/110—120100%锦业路都市之门1.6—2.190-10070%地段较好的写字楼甲级写字楼市场实现较好；甲级写字楼需求旺盛，入住率较高；与一线城市相比，西安写字楼甲级写字楼租金处于同一水平，但是销售价格差距较大，西安写字楼价格具有较大的增长空间。电信大厦【在用项目产品力表现】主要通过外部形象展示和硬件配置、物业服务提升项目核心价值项目名称规模（万㎡）高度（m）外立面标准层大堂电梯车位空调物管公司层高/净高面积（㎡）挑高（m）面积（㎡）数量品牌电梯服务面积（㎡）数量招商大厦7218石材+玻璃幕墙3.75/2.815601230012原装进口日立5800500中央空调志诚物业高新国际5.2155玻璃幕墙3.7/2.7150014.86009原装进口三菱6100420中央空调天地源物业林凯国际6.6100伊朗进口米黄色洞石3.8/2.82348936013原装进口奥蒂斯5200176VAV中央空调林凯物业都市之门30100石材+玻璃幕墙3.85/2.833001226010D：蒂森克虏伯B:通力53001500中央空调东湖物业电信大厦4.5160石材3.85/2.8127082807OTIS6400中央空调信元物业【在用项目标准层】均以中央核心筒的框架筒体结构为主，且多为异形外立面，提升整体昭示性林凯国际招商大厦都市之门高新国际【在用项目案例】林凯国际：差异化核心价值体系打造，充分满足高端客户需求总裁尊贵体系独特外形展示，增强可识别性和昭示性；总裁VIP体系打造，增强客户尊贵感：VIP大堂，大堂内设置高端商务会客厅两部总裁专属电梯标准层预留8个独立VIP洗手间目标锁定世界500强，形成市场高端认知，提升整体办公氛围和档次。对于那些人流量较多和杂的企业，比如证券、传销、保险和教育等企业（总部除外）均不考虑；已达成签约意向的包括IBM、松下、高通、松下、佳能等一线企业，市场高端认知基本形成。项目产品核心价值异形外立面【在用项目案例】高新国际：超越区域平台水平硬件配套+高品质物业服务提升产品核心价值指标数据层数37标准层面积1515㎡大堂面积/挑高300㎡/14.5m层高3.75m外立面玻璃幕墙电梯9部三菱电梯服务面积6100㎡物业公司顾问：戴德梁行，物管公司开发商自持项目产品核心价值地段：科技路与高新路路口，占据两大城市主干道优质资源，交通便捷度高；