长沙商业地产投资市场调查

长沙商业地产投资市场调查系列报道四大商务圈扎堆芙蓉路编者按楼宇经济的繁荣，使得商务楼市场开始成为房地产投资的新宠，而且相对于商铺投资的高风险，住宅投资的升值潜力慢，商务楼投资无疑成为长沙固定产投资的优良产品。对于一些立志在商业物业中编织财富梦想的投资者，究竟什么样的资讯才是最有用的，是实际投资技巧、市场动态还是政策风向？假如你是一名商业地产投资者，如何在纷繁复杂的市场中找到最佳投资点？《地产周刊》连续推出长沙商业地产投资市场调查系列报道，希望在给长沙的商业地产做一个全景式扫描的同时，也能通过报道带给投资者一个参考作用。本期推出长沙商业地产投资市场调查系列报道之二———芙蓉路商务投资篇总体区域分析：2003年8月31日，长沙南北交通主动脉芙蓉路实现全线贯通，标志它成为名符其实的“中华第一路”，它全长46公里，南起暮云镇，北至霞凝港，与2000年拓改的五一大道构成一个巨大的坐标，一起撑起了长沙的交通新格局。自从芙蓉路全线拉通后，这条中国第一大道开始了它真正流金淌银的时代，商机和财富几乎令所有商人无法抗拒，创业者、打工者、投资者都心仪着这块藏金累银的宝地，在掘金中感受快乐。以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、万代广场、新大新等先后崛起，沃尔玛、铜锣湾、王府井等商业巨子也纷纷抢占黄金码头。而以芙蓉路为轴心的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮，商务带动商业成为芙蓉路的特色。商业布局：长沙人的记忆中，“五虎闹长沙”的情景已经锁定在记忆烟尘的深处；东塘、五一广场、袁家岭三处商圈又一度奠定商变的“铁三角”；但是近年来，硝烟翻滚，商变格局再度定盘。目前的零售百货业已经形成“一轴一筹两翼”的新构造。这“一轴”，就是以以芙蓉路为轴。轴首麦德龙雄踞四方坪，普尔斯马特携手通程电器布点伍家岭，轴心友益广场，辖新友谊商店、百盛、家乐福，轴尾侯家塘、新一佳。向东扩展为“右翼”，翼身辖袁家岭的友阿集团、东塘的友谊商城和东塘百货大楼、人民路的家润多，加上翼尾———火车站旁的阿波罗商业广场。这是长沙以往的东市。向西扩展为“左翼”，翼身辖五一广场———新大新、平和堂、新友谊广场、友谊名店、万代广场及步行街、沃尔玛，翼尾则为河西的通程商业广场，这是长沙商界的新生力量。芙蓉路黄金通道以自己的独特地位在刷新商业格局，重新论定商业诸侯。★侯家塘超核商圈●区域板块商业地产特征侯家塘在未来长沙商业的格局特别重要，侯家塘商圈是长沙市的超核商圈，三湘都市报首次推出超核商圈的概念，所谓超核是指侯家塘商圈位于东塘商圈和五一广场·黄兴路商圈、芙蓉路金融街和未来省府的十字节点，具有不可替代的优势。“以芙蓉路和劳动路交汇点为圆心，向外扩散的一个270°大扇形区域，将成为长沙市新的商务、商业核心。”长沙商业界的一位资深人士这样断言，而他的理由是，“城市发展的南移，必然会在南城形成一个新的商务、商业核心，而核心的崛起又必须沿主干道发展，侯家塘的地理位置得天独厚”。侯家塘处在长沙新兴CBD的区域，又毗邻东塘和五一商圈，商业发展本来就有着一定的基础。随着新世纪体育文化中心的建成，侯家塘依靠文体会展平台更加显示出它独特的吸引力，从而也激发出了一个新兴的商圈效应。“侯家塘处在东塘商圈和五一商圈连线的中心位置，以体育文化为契机，由于奠定了发展基础，对于未来的发展我认为发展潜力无限。”●区域商业地产投资状况（星级评估）投资潜力★★★理由：商圈的成熟度比较明显，但是商务氛围有待加强，必须协调好商业与商务的矛盾。投资价值★★理由：新兴项目的起点较高，但是户型和价格对投资者来说，都要求有一定承受能力。投资取向★★★★理由：新推项目比较多，从商住楼到高档写字楼均可选择●区域新兴商业地产项目都市阳光：位于侯家塘商圈的金色十字中心，与新一佳相邻，更有新世纪体育中心近在咫尺，金源大酒店、田汉大剧院、巴黎香榭、长郡中学、雅礼中学、十五中等10余所学校相围绕，2路、4路、6路、123路、314路等10多条公交车穿行，可谓左右逢源四面商机，是长沙CBD轴心上的商务新领袖。目前该项目的住宅已销售一空，裙楼的招商工作正在火热进行。该项目由长沙蔚都实业有限公司开发。●区域商业地产创新模式运动休闲概念成卖点商务商业共同繁荣最初天心区政府对侯家塘区域的规划定位是以“证券、文体、会展为重心”，而现在，商业在该区域的发展已远远超出了当初的规划。有关人士分析，由于地处长沙的CBD附近，侯家塘的商业发展具有大气的特点，最突出的表现就是规模大，城市商业广场和家润多，两者一个是中南地区最大的SHOPPINGMALL，一个是本土强势超市之一，这是百货加超市的强强组合。侯家塘已经在长沙市民中形成了这样的一个印象：运动健康在侯家塘———一座超大规模的现代化新世纪文化体育中心已经崛起，大型绿化广场、运动场、游泳池、溜冰场、网球场、保龄球场、射击场、卡丁车赛场等一应俱全。“与五一商圈这个传统的商业积聚地比较起来，侯家塘是新产业的发源地，以体育文化为主的产业圈衍生出的其他行业，将会从各个方面促进侯家塘商圈的全方位发展。”天心区招商局的负责人也指出，五一商圈和侯家塘商圈是相互补充和衬托的，之间的影响当然会有，但是规模效应也可以吸引更多的客流。据了解，自从新一佳入驻侯家塘，这两年侯家塘的人流、物流比原来增长了3－4成。而随着新世纪体育文化中心的建立，城市商业广场、家润多“轮番来袭”，更是给侯家塘注入了无限的活力，带动了这一区域的迅速发展。★南长沙生态商务区●区域板块商业地产特征南长沙是省会长沙的南大门，是长株潭经济一体化的前沿阵地，为长沙拓南扩城的“桥头堡”。随着省政府机关大院南迁，一批重大文化设施、配套公益设施将在城南拔地而起。在规划中，省政府新址、省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展中心、市科技馆、音乐厅等一批省、市级重大文化设施、建筑群落，将使这里成为省会行政文化中心，从而为南长沙的发展提供了无尽的空间。作为长株潭三市融城的核心地段，长沙市委、市政府提出将长沙建设成全国生态城市示范区，按天心区委、区政府的宏伟蓝图，南部生态新城将着力构筑行政文化区、商务中心区、环保工业区、休闲娱乐区、生态居住区五大优势产业区。业内人士透露，未来的新城市中心将向南长沙转移。因此，从以神农大酒店为节点，沿芙蓉南路延伸到新的省政府将是一个新生的楼宇经济的新中心，作为新兴的区域，目前，这一区域推出的商务楼宇比较少，谁抢先进入，将获得相当大的主动性。区位优势的另一大表现为三、四星级以上的酒店在五百米以内有好几个，可以说是长沙市内中高档酒店最集中的区域，是长沙市商务气息最深厚的区域之一，从而奠定了这一块人流的高消费比例是较大的。市场和消费观念的新潮，长沙顶尖财富人士的经常往来，各种大型的商务活动与会展的举行，为本区域带来了巨大的商机。●区域商业地产创新模式生态概念成为商务楼最大亮点EBD释义：即“生态商务区”，为ecologybusinessdistrict的首字母简化组合。是目前最流行的一个对CBD发展的全新的概念选择。其最大的特征就是解决原来CBD存在的生态恶化问题，如“死城”现象，交通上下班时过分紧张，区内绿化较低，商业气氛太淡，写字楼空调病，办公室综合症等等。长沙市拓城、融城、省区政府南迁、打造天心生态新城，以及现实的许多商务活动以及许多著名企业办公总部往南发展的趋势等等，说明了人们是在建设CBD的同时发展和改善CBD的，所以才有了“生态CBD”亦即“EBD”的提法。而且EBD概念不再过分强调“中心”，这也是对原来CBD过分核聚化造成的种种社会问题的有效解决。这是去年底业界前卫人士提出的新观点，认为从神农大酒店商务圈至省政府新址为今后长沙新CBD区域，也叫“生态CBD”（生态中央商务区）：1、区域内中高收入阶层家庭较多和巨大的流动商务人士构成了巨大的潜力市场。2、规划和市政前景相当看好，拓城和融城、体育游乐中心、生态商务中心、省政府及天心区政府南迁等一系列战略性和宏观性举措对市场前景指引了方向。我们认为，这一区域的商业地产和商铺市场发展空间还有较大潜力，并且价格可能会持续上升。●区域商业地产投资状况（星级评估）投资潜力★★★★理由：商圈的成熟度不够，但是省政府新址以及融城概念的推动，区域潜力不容置疑。投资价值★★★理由：新兴项目的定位突破了原有产品的局限，新产品入市价格较低，产品性价比高投资取向★★理由：好的新项目不多，选择性小，短线投资有一定风险系数●区域新兴商业地产项目新时空一号该项目位于芙蓉南路与赤黄路的交叉口，属天心生态新城的重要区域神农大酒店对面。长沙第一个带观景电梯、中央空调、镀膜双层真空玻璃的豪华SOHU倡导“自由、快乐、个性、尊重”新商务文化开发商：长沙明阳房地产开发公司★中央商务区●区域板块商业地产特征根据《长沙市城市总体规划（2000－2020）》，在“城市功能分区”中提出了建设长沙中央商务区的构想：“以中心绿化广场为核心，东起韶山路，西至蔡锷路，北起展览馆路，南至人民路，面积约3平方公里，集商务办公、信息、文化、娱乐于一体”，一个以五一大道与芙蓉路交叉点为中心，以财富金融为特征的带状CBD正在长沙形成。芙蓉中路CBD建成以后，将集中长沙大部分金融、商务、文化、服务机构和大量的商务办公酒店、公寓等配套设施，并使长沙更具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境。由于CBD的出现，芙蓉路这条新改建的省城大动脉土地迅猛增值，显得“财气”横溢、遍地是金。经不住由CBD巨大商机的引诱，外地资本加速抢滩星城，一些大的跨国公司纷纷着陆，而嗅觉灵敏的长沙开发商也当仁不让，在CBD区域内掀起了一轮商务和基础设施建设高潮。目前，云集在芙蓉中路上的银行、保险公司、证券营业部等金融机构有数十家之多，这一段已成为名副其实的湖南“华尔街”。●区域商业地产投资状况（星级评估）投资潜力★★★★理由：地段地段还是地段！投资价值★★★★理由：“华尔街”的名号，完善的商务氛围，目前长沙没有哪个区域能够超越！投资取向★★★★理由：以此为同心圆，集中了目前长沙市市场上所有主流产品●区域商业地产创新模式中央广场商务圈条条大道通“罗马”金融要塞———雄踞五一路和芙蓉路交汇的芙蓉广场铂金位置，金融圈的核心地带，芙蓉广场的绝版宝地。芙蓉生态广场———350米视野无阻碍，豁达胸怀、坐观天下，尽览芙蓉生态广场怡人美景，工作之余，携友游历，阳光普照、放飞心情、激发灵感。金融商业核心———拥有国际化商务氛围的板块，证券、保险、金融、机构，大公司、大财团、大商家聚集一地，酒店、商务写字楼林立，平和堂、百盛、家乐福、肯德基、麦当劳、必胜客等国际商业机构构筑起星城经济、商贸、办公的商业轴心。★松桂园商务区●区域板块商业地产特征松桂园商务中心位于长沙市新规划的CBD（中央商务区）中北部，是一个以国际财富中心、南方明珠国际大酒店、建鸿达现代城、运达国际大厦四座高楼为圆心，沿着芙蓉路、展览馆路“十”字型两轴向东———迎宾路、东风路；向西———蔡锷路；向南———八一路、中山路；向北———湘春路、体育馆路辐射的相对聚集的商务地区，覆盖整个清水塘街道、望麓园街道和上大垅街道办事处的一部分，面积约1平方公里。随着展览馆路的拉通和芙蓉北路的提升，松桂园商务中心目前已初具雏形，成为开福区范围内最活跃、最具增长和发展潜力的商务区，其发展方向以生产性服务功能为主，以生活服务为辅，包括金融、贸易、信息、广告、法律服务等，重点以金融服务为其特色。在其方园约1KM范围内，汇聚了湖南主要银行、证券、保险等金融机构的总部和高档写字楼，以及家乐福、普尔马斯特、省展览馆、长沙市一中、湘雅医院、湖南日报社、新闻出版大厦、烈士公园、南方明珠国际大酒店等长沙最著名的商业及文化、教育、新闻、休闲中心，是长沙CBD重中之重的极核地段。项目基地位于松桂园西南黄金三角———芙蓉路与展览馆路两条财富矿脉交织的财富鼎点，是长沙CBD最后一块财富处女地。●区域商业地产创