项目市场调研及初步定位建议_58p_前期策划

十堰万象国际城市场调研及初步定位建议2013年7月23日深圳市营销协会地产策划中心深圳市固诚房地产经纪有限公司商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能成功招商，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本次的提案基于对十堰商业市场初步了解，为使本案更顺利地得到招商和运营，制定本定位建议。前言市场研究Part.1Part.2项目概况Part.3项目SWOT分析Part.4项目定位建议思维框架1、城市综合情况2、城市商业发展状况3、在售在招商业研究市场研究Part.1思维框架5十堰市下辖两区五县一市、一个经济技术开发区（十堰经济开发区）和一个旅游经济特区（武当山旅游经济特区）市区为箭茅区和张湾区数据来源：十堰市政府公开网站十堰市处在华中、西南、西北三大经济板块的结合部十堰市是毗邻地区（鄂、豫、陕、渝）最大的汽车制造，汽车科研中心十堰拥有“武当山”、“丹江水”、“汽车城”三张世界级名片闪耀全球城市综合情况——城市概况6十堰市经济保持平稳较快的发展态势，2011年经济总量排在湖北省第7位，处于中游水平。2007年以来，十堰市整体经济发展迅速，连续5年经济增速度保持在11%以上。2011年十堰市GDP位列全省第7位。数据来源：十堰市统计信息网截止2011年底，十堰市GDP总体规模达到850亿元，同比增长15%，三产业比例为：11.4:53.1:35.5城市综合情况——经济发展数据来源：十堰市2011年统计公报十堰是“中国第一、世界第三”的商用车生产基地。十堰因车而建、因车而兴，是驰名中外东风车的故乡，是全国闻名的汽车城。目前，全市拥有500多家整车及零部件生产企业，拥有千亿元的制造业存量资产和年产80万辆汽车的生产能力东风公司十堰基地现有各类专业厂28家，年产东风系列商用车40多万辆。十堰是全国唯一的汽车关键零部件产业基地中国（十堰）汽配城已经成为全国占地面积最大（400亩）、入驻汽配经销商最多（2000家）、实现销售收入最高（2008年突破100亿元）的汽配交易市场城市综合情况——产业发展铁路十堰交通通讯便捷，襄渝铁路横贯东西，每天有73对旅客列车停靠十堰站，可直达北京、天津、上海、重庆、成都、武汉、郑州、哈尔滨、合肥、南京、南昌、杭州、广州、福州等地，有两列始发动车组到武汉。公路209、316国道纵横联接东西南北，高速公路直达武汉、西安。随着武白、郧十一级路的建设，交通条件进一步改善。十堰市内暂无机场，可至襄阳、神农架转乘，武当山机场在建中，航空较为不便利。数据来源：十堰市政府公开网城市综合情况——城市交通十堰市各区及下辖县市人口分布较为平均城区（箭茅区和张湾区）总人口共计76.8万人，占比22.1%2011年末十堰市总人口348.4万人，位列全省第7位，处于中游水平其中城区常住人口76.7万人，城镇化率为37.5%，高出全省平均水平4.04％数据来源：十堰市统计信息网城市综合情况——城市人口十堰市总面积23600km²，人口密度为150人/km²市辖区面积为1230km²，总人口76.7万人，人口密度为624人/km²建成区面积为65.2km²数据来源：十堰市统计信息网城市综合情况——城市人口数据来源：十堰市统计信息网近年来十堰市城镇居民人均收入稳步增长，在湖北省各州市中位于下游2011年十堰市城镇居民人均可支配收入达14172元，在对比城市中排在第10位，处在湖北省下游。2006至2011年，十堰市城镇居民可支配收入保持稳步快速增长，年增幅集中在11%左右。城市综合情况——人民生活水平数据来源：十堰市统计信息网社会消费品零售总额2011年十堰市社会消费品零售总额为367.1亿元，近六年平均增长率超20%近六年十堰市社会消费品零售总额占GDP比重保持在41%以上，消费市场对GDP贡献巨大固定投资总额从2006年的122.1亿元增长至2011年的523.2亿元，相当于翻了两番，为城市后期持续性发展提供动力和保证。城市综合情况——居民消费及固定投资132011年，十堰市全市实现社会消费品零售总额367.1亿元，比上年增长17.9%。分城乡看，城镇消费品零售额314.8亿元，增长18.0%；乡村消费品零售额52.3亿元，增长16.7%批发零售贸易业销售总额595.3亿元，增长20.0%，其中，批发业实现销售额259.6亿元，增长15.3%；零售业实现销售额335.7亿元，增长23.9%城市综合情况——社会零售业发展水平至2015年经济发展目标1、GDP达到1300亿元，年均增长12%以上；2、地方财政一般预算收入达到70亿元，年均增长15%以上；3、全市农产品加工产值与农业总产值之比达到1:1；4、高新技术产业增加值占GDP的比重提高到15%以上；5、旅游收入占GDP比重提15%高到上。至2015年社会发展目标1、城镇居民人均可支配收入超过2万元，年均递增10%以上；2、农民人均纯收入超过5500元，年均递增10%以上；3、城镇居民人均可支配收入超过8万元，年均递增8%；4、农民人均纯收入超过2万元，年均递增10%。资料来源：十堰市“十二五”规划城市综合情况——城市发展规划资料来源：十堰市“十二五”规划、十堰市2011—2030年总体规划城市未来中心人口规模1、市域总人口2015年达到355万人；2020年350万人；2030年345万人；2、2015年中心城区人口规模70万人，2020年中心城区人口规模达到80万人，2030年中心城区人口规模控制在100万人以内。城市未来规划发展方向城市用地以向东发展为主，向北发展为辅。1、“东拓、西进、北扩、中优”，提升城市空间承载力，完善区域性中心城市职能。2、延续山、水、城互融的空间形态，突出山水城市特色城市规划未来建成区面积到2015年，建成区面积达到100平方公里（2011年为65.2平方公里），人口承载力超过100万，基本建成开放型、多功能、有特色的现代化宜业乐居城市。城市综合情况——城市发展规划交通规划航空枢纽在十堰中心城区建设武当山机场，并加强机场面向市域的集疏运交通组织。铁路枢纽规划建设新十堰站、郧县站和房县站，并进一步加强现状十堰站、六里坪站、丹江口站和武当山站等的枢纽功能。水运枢纽加强水运与公路、铁路等多种交通方式的衔接，重点加强丹江口水库下游港口设施建设。公路枢纽规划在十堰中心城区建设2处一级公路客运站，在丹江口市、郧县和房县城区分别布设1处一级公路客运站。建设航空网、铁路网、水运网、公路网的综合交通运输枢纽数据来源：十堰市2011-2030年总体规划城市综合情况——城市发展规划1717商业布局规划十堰市商业布局规划1、市级商业中心。以休闲购物、餐饮美食、休闲娱乐为特色，提升优化人民路（尤其是五堰商业步行区）传统商业服务中心；以商务、金融保险、时尚休闲、旅游信息服务为核心，逐步培育浙江路现代商务—商业—文化娱乐中心。2、专业化市场。规划在十堰火车站南侧地区和现状白浪组团十堰汽配城建设服务区域的专业化的大市场。3、区级商业中心。规划在车城西路沿线、花果火车站北侧地区、辽宁路西侧及东风大道南段西侧、白浪火车站北侧地区形成4处区级商业中心4、建立社区级便民商业服务网点，形成完善的商业服务系统。5、规划人均商业金融用地面积4.43平方米。数据来源：十堰市“十二五”规划城市综合情况——城市发展规划18十堰市主要形成了一个市级商业圈—五堰商业圈及两个区域级商业圈—张湾商业圈、六堰商业圈（不包含专业市场，下同）的格局，如下图。五堰商圈：由五堰步行街历史形成，人气旺盛，是十堰最繁华中心。商业主要集中在五堰香港步行街、五堰商城、武商、武当广场等，是十堰居民最主要的消费场所，商业地位不可动摇。六堰商业圈：以人民广场为中心，周边分布文化宫、电影院、酒楼、商场等，及餐饮、娱乐、文化、购物为一体，区域发展潜力大。张湾商业圈：由武汉中商、工贸家电带动起来的区域性商业圈，主要服务于市区居民。城市商业发展状况——商圈研究商圈布局城市商业发展状况——商圈研究商圈研究•市级商业中心五堰商圈，是十堰居民最主要的消费场所，辐射范围覆盖整个十堰市。•区级商业中心六堰商业圈和张湾商业圈，是区域性商业中心，形成对各自区域的商业辐射范围。城市商业发展状况——重点商圈分析五堰商圈五堰商场武当商业广场维也纳广场五商时尚百货商圈内典型商业体分布业态名称地理位置营业面积经营范围百货卖场五堰商场五堰步行街中心位置约21000㎡超市、皮鞋皮具、青春休闲、男女服饰等武当商业广场五堰柳林路和人民路交汇处约12524㎡珠宝、名酒副食、服装、医药、餐饮等维也纳广场人民路、东岳路、柳林路交汇约42306㎡包含酒店部分精品店、超市、KTV娱乐城、酒店等五商时尚百货人民中路、柳林沟口约12000㎡以经营超市、珠宝、钟表、化妆品、鞋类、男女时装、运动类服饰为主城市商业发展状况——重点商圈分析五堰商圈在售在招商业——楼盘分布在售在招楼盘分布和昌美食广场京华新天地东方明珠代表本项目；其它在售在招项目有京华新天地、东方明珠、和昌美食广场。在售在招商业——个案分析京华新天地位置茅箭区五堰街办北京北路82号开发商十堰市京华房地产开发有限公司商业面积（㎡）约10000㎡开发模式只租不售业态规划一、二层家具建材家居；三、四层餐饮开盘日期2012年9月16日主流租金（元/㎡·月）一层130；二、三层45；三层35管理费（元/㎡·月）2在售在招商业——个案分析东方明珠位置茅箭区北京北路99号（北京路立交桥旁）开发商十堰宏城房地产开发有限公司商业面积（㎡）约20000㎡开发模式租售结合开盘日期2011年9月10日业态规划一、二层家具建材精品店酒店、三、四层餐饮主流租金（元/㎡·月）一层150；二层70；三层50；四层30管理费（元/㎡·月）2.5在售在招商业——个案分析和昌美食广场位置茅箭区五堰街办浙江路2号开发商香港和昌集团商业面积（㎡）约81800㎡开发模式一、二层只租不售；三、四层出售业态规划负二层大卖场、商场超市；负一层美食街；一层美食街、特色餐饮；二层养生城、泡脚城；三层养生城、洗浴广场；四层娱乐城开盘日期2012年9月16日主流租金（元/㎡·月）C1、C2栋一层90；二层45；美食城租金待定管理费（元/㎡·月）待定调研小结启示：从城市综合情况来分析，十堰市处在华中、西南、西北三大经济板块的结合部，是国家重要的汽车生产基地，经济发展迅速，经济总量位居省内前列，拥有公路、铁路、航空立体交通优势，总人口已超过350万人，居民消费水平保持年11%增长，社会消费品零售总额近六年平均增长率超20%，城市商业需求量大，零售商业有较大的发展空间。从城市商业发展状况来分析，十堰市商业主要集中在五堰、六堰和张湾商圈，以百货大卖场为主，呈现“大而全、小而庸”的特点，且同质化严重，缺乏大型的主题商城，也无集中电子市场出现，所以经过实地调研得出本项目适合时尚电子城、时尚百货城或家居软装商场。从在售在招商业研究来析，十堰市在售在招商业主要分布在北京中路、浙江路一带，该区域是政府重点打造新型区域商业中心，在规模上，除和昌美食广场较大，其它项目与本项目相近，业态规划为家居建材、大型餐饮等，租金范围在30-150元/㎡·月左右。项目概况Part.2思维框架项目概况本案地处十堰六堰转盘旁，东靠山军安小区，南接人民北路，西临公园路，北至汉江南路，地理位置优越。北侧山君安小区入口人民北路公园路人民商场汉江南路六堰转盘技术指标总建筑面积32008㎡地下建筑面积5577㎡住宅建筑面积21610㎡商业裙楼建筑面积10268㎡建筑占地面积2181㎡容积率6.49建筑密度44.28%绿地率11.70%地下停车128地上停车32项目SWOT分析Part.3思维框架项目SWOT分析SWOT分析劣势（Weekness）-处商圈末端，