广州房地产高端住宅市场透析分析报告

12009年6月2009年广州高端住宅市场透析09年高端住宅市场透析目录前言广州高端住宅近期市场表现及原因剖析广州高端住宅市场发展趋势31.前言1.1、研究背景1.2、概念界定1.3、广州高端住宅市场发展历程及特征09年高端住宅市场透析本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出汇景新城：4.25新货开卖，一周销售超10亿玖珑湖：4.25开盘，当日首批85套别墅售馨，销售超10亿领峰：4.18W公寓开卖，当日销售120套2.5亿09年高端住宅市场透析本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出广弘天琪：“五一”期间开盘，销售超200套中环广场：4.25D栋开卖，当日销售180套3.4亿金山谷：“五一”洋房开盘，十天销售90套2.3亿09年高端住宅市场透析本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出天鹅湾：元旦至今开卖4次，成交430套，5.5亿星汇云锦：5.25开盘，一周销售近200套5亿新光城市花园：五月期间，热销近50套09年高端住宅市场透析各高端住宅成功的主要因素玖珑湖——香港品牌发展商，拥有绝佳的景观资源，别墅的稀缺性汇景新城——悠久的豪宅品牌底蕴，成熟豪宅社区，持续的升值能力领峰——装标的奢华全城独有，酒店品牌嫁接所带来的高附加值广弘天琪——地段的成熟性中环广场——地段的珍罕性金山谷——产品的设计创新（6米高客厅），景观资源优势星汇云锦——引入奢华的装标，地段的成熟性天鹅湾——拥有一线江景资源，产品设计创新（三错层、叠加等）新光城市花园——地段优势81.前言1.1、研究背景1.2、概念界定1.3、广州高端住宅市场发展历程及特征09年高端住宅市场透析政策定义——低密度、大户型、高单价从官方的政策来看，以下三种情况界定为非普通住宅：–住宅小区建筑容积率在1.0以下–单套住房建筑面积144㎡以上–实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上高端住宅（非普通住宅）或低密度、或大户型、或高单价09年高端住宅市场透析市场定义——地段、资源、产品、价格潜力从市场的角度来看，主要在以下几个方面具备足够条件支持：–地段：处于城市传统中心地段或城市重点规划建设区域（如二沙岛、珠江新城、滨江东、老城区、琶洲、科学城、白云新城、奥体等）–资源：拥有稀缺生态环境或城市景观资源（如江景、湖景、山景、公园景、城市标志建筑景观等）。同时产品设计上充分考虑资源利用和占有最大化–产品：注重整体规划设计，产品细部打造讲究居住舒适性和合理性，同时融入较多的创新和奢华元素，装标及配置独树一帜（如汇景新城、领峰、金山谷、星河湾等）–价格：在同片区、同类型物业中价格处于标杆位置，并保持持续的升值能力–根据2009年一季度广州市商品住宅的成交数据，单价1.4万以上的成交面积约占总成交面积的10%，总价200万/套以上的成交面积约占总成交面积的12%，因此：本报告将现阶段广州高端住宅的划分为单价1.4万/平方米以上或主流总价200万/套以上的项目111.前言1.1、研究背景1.2、概念界定1.3、广州高端住宅市场发展历程及特征09年高端住宅市场透析发展特征——广州高端住宅大致经历四个阶段09年高端住宅市场透析发展特征——历经20载风雨，市场趋于成熟分布格局广泛化–从最初的五羊新城、淘金路扩展至现在的南沙、科学城、山前大道等郊区。分布格局由市中心向新区扩展，居住格局由“单中心”向“多中心”改变。与广州城市规划版图的扩宽和市政基建力度的加大密不可分，预测这种趋势将更加明显。核心价值多元化–核心价值及楼盘卖点由早期的区位地段、生活配套、港式风格，再到生态环境、景观资源，到现阶段的产品创新、装修标准、配套服务、综合素质等，核心价值更趋多元化。09年高端住宅市场透析购买客户自住化–由于广州毗邻香港，早期港、澳、台客户占据高端住宅的绝对主力，以投资和短期度假为目的。自亚洲金融风暴后，这一局面发生改变，随着广州经济快速发展，本地人成为主力军。现阶段外来高收入新移民、珠三角/港澳/海归等高端人士、本地换房客成为主流客户，自住为主，兼顾投资保值。楼盘竞争品牌化–港资集团和内地品牌房企逐渐成为豪宅品质的标签，这也是市场化竞争的必然趋势。品牌发展商近年的广州高端楼盘一览发展特征——历经20载风雨，市场趋于成熟09年高端住宅市场透析发展特征——广州高端住宅影响力不断扩大汇景新城：全国唯一连续三年入选“中国十大超级豪宅”星河湾：2009年豪宅品牌成功布局“广州、北京、上海”玖珑湖：打造南中国顶级别墅豪宅社区09年高端住宅市场透析分布格局——由城市中心向外围新区扩展172.广州高端住宅近期市场状况及原因剖析2.1、近期市场状况成交活跃楼盘整体市场供求成交结构分析2.2、回暖剖析09年高端住宅市场透析成交活跃高端楼盘说明区域：广州市十区两市时间：2009年1-5月界定：主流均价14000元/平米以上（含别墅）09年高端住宅市场透析珠江新城、老城区、华南板块楼盘成交活跃2009年1-5月广州市20个成交最活跃高端楼盘（成交套数：套）7175444673983873072282081871821221049988868078675097501002003004005006007008009001000中环广场逸翠湾星河湾香之雪山庄隽峰苑东方新世界花园汇景新城领峰园高德置地公寓上誉花园中海璟晖华庭月岛轩新城市逢源轩珠江帝景苑弘远大厦九龙湖悦源庄新光城市花园天鹅湾金山谷花园信达丽水华庭合富辉煌集团市场研究部中心六区占15席（其中珠江新城占6席），外围四区占5席（其中含别墅成交的楼盘包括：香雪山、玖珑湖、新光城市、金山谷）中环广场成交975套，星河湾成交544套（打通之前套数）09年高端住宅市场透析主流成交均价：洋房1.4-2.2万，别墅1.5-2万2009年1-5月广州市20个成交最活跃高端楼盘（成交面积：万平方米）0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.00中环广场逸翠湾星河湾香之雪山庄隽峰苑东方新世界花园汇景新城领峰园高德置地公寓上誉花园中海璟晖华庭月岛轩新城市逢源轩珠江帝景苑弘远大厦九龙湖悦源庄新光城市花园天鹅湾金山谷花园信达丽水华庭合富辉煌集团市场研究部20个成交最活跃高端楼盘均在十区内汇景新城、玖珑湖虽开卖不超过3个月，但成交势头强劲，且单套面积较大212.广州高端住宅近期市场状况及原因剖析2.1、近期市场状况成交活跃楼盘整体市场供求成交结构分析2.2、回暖剖析09年高端住宅市场透析高端住宅市场成交说明区域：广州市十区两市时间：2009年1-5月界定：总价200万以上（含别墅）高端住宅共成交3000余套，65万平米均价近16000元，成交面积占全市12％09年高端住宅市场透析4月高端住宅供应放量，5月成交爆发整体高端市场成交显著活跃1-5月供应2700余套，成交3000余套1-5月供应59万平米，成交65万平米其中别墅市场成交面积占24％1-5月成交16万平米，占高端24％09年高端住宅市场透析5月高端住宅份额跃升至18％，均价17179元5月高端住宅价、量齐升，高端市场需求释放市场份额在连续3个月保持10％左右后，5月跃升至18％，1-5月累计12％成交均价自2月开始连续走高，5月达到17179元/平米，1-5月累计约16000元/平米5月均价17179元/平米比2月的均价上升了3284元/平方米，短短3个月升幅达23.6%252.广州高端住宅近期市场状况及原因剖析2.1、近期市场状况成交活跃楼盘整体市场供求成交结构分析2.2、回暖剖析09年高端住宅市场透析珠江新城成交量最大，外围以别墅绝对主导广州各区200万以上高端住宅成交面积：天河第一，占35％，主要集中在珠江新城和汇景新城番禺占14％，几乎全部集中在华南板块的星河湾、新光城市花园、金山谷海珠占13％，成交板块分散，滨江板块的珠江帝景苑和信达丽水华庭成交最大越秀占11％，上誉花园和中环广场成交最大花都占9％，玖珑湖一支独秀荔湾占5％，逸翠湾一支独秀白云占3％，成交分散增城、萝岗、从化、花都等外围区域成交几乎全部是别墅黄埔、南沙暂时未录得成交09年高端住宅市场透析200-300万洋房最热销，千万豪宅均价最高广州200万以上高端住宅成交总价段分布：总价200-300万洋房比例最大，达38％，其中1000万以上成交11套总价200万以上别墅占24％，其中1000万以上成交40套，几乎全部来自玖珑湖广州200万以上高端住宅成交总价段每方均价：无论洋房、别墅，总价越高，单价越高，反映客户承受力越强总价200-300万别墅成交均价仅7892元/平米总价1000万以上洋房成交均价最高，达25566元/平米2009年1-5月广州市高端住宅——成交总价段分布（200万以上）（面积占比）1%7%7%38%7%27%4%10%200~300万别墅200~300万洋房300~500万别墅300~500万洋房500~1000万别墅500~1000万洋房1000万以上别墅1000万以上洋房合富辉煌集团市场研究部2009年1-5月广州市高端住宅——成交总价段每方均价（200万以上）（元/平米）255662113521144173471279515111789215179200~300万别墅200~300万洋房300~500万别墅300~500万洋房500~1000万别墅500~1000万洋房1000万以上别墅1000万以上洋房合富辉煌集团市场研究部282.广州高端住宅近期市场状况及原因剖析2.1、近期市场状况2.2、回暖剖析09年高端住宅市场透析中国经济初显谷底回稳今年前三个月的PMI指数表明，中国经济从低谷逐步回升的态势正在形成。5月中国采购经理人指数(PMI)为53.1%，这是该指数连续第三个月升至反映经济总体扩张的“牛熊分界线”50%之上。从发电量情况分析，2009年1-2月，我国发电量同比下滑3.7％，至5月份发电量同比下降3.5%，1-5月份发电量同比下降3.2%。下滑幅度虽然有所收敛，但也表明中国经济回升难度较大。09年高端住宅市场透析未来经济下行压力仍然较大，私营企业经营环境未有大改善从PMI和发电量数据来看未来经济走向仍充满不确定性;另外，央行5月27日发布的《2008年中国区域金融运行报告》指出，2009年是实施“十一五”规划的关键之年，国际金融危机继续发展和蔓延，对我国经济的影响还在加深，虽然我国经济运行出现了一些积极的变化，但基础尚不稳固，经济下行压力仍然较大。4万亿投资主要投向基础设施以及国有大中型企业，私营企业受惠有限，外贸出口仍处于大幅的负增长，总体来说，私营企业经营环境未有大改善，私营企业投资的意欲仍较低，部分资金转而投资房地产市场。09年高端住宅市场透析一季度信贷爆炸式增长，流动性充足央行数据显示，1—4月份人民币各项贷款增加5.17万亿元，这已经超过了年初制定的全年新增贷款5万亿的计划。金融体系里的M1，M2也出现大幅增长。09年高端住宅市场透析M1同比增速比CPI早3－6个月，未来存在通胀压力从M1与CPI的历史数据看，两者表现出很好的相关性，一般M1提前3－6个月预示CPI同比增长。M1今年1月份达到低点6.7％以来已经连续三个月高速增长，因此CPI可能在未来3个月之内见底。09年高端住宅市场透析通胀预期是高端住宅回暖的重要诱因经济前景的不确定性让居民和企业不敢对实体经济追加投资。同时，短期大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，从而将投资目光转向资产上，这也是股市火爆和房市回暖，尤其是高端市场显著回暖的重要原因。通胀预期是这一轮高端市场回暖的重要诱因有关专家根据CPI指数模型测算，我国CPI在今年7月份将进入上行通道，未来通胀渐行渐进。09年高端住宅市场透析信贷政策：持续放松银行贷款利率的下调、珠三角8城市公积金互贷的开通以及对港澳居民购房的重新开放都为高端市场回暖提供了良好的政策环境。09年高端住宅市场透析高端物业价格回调至低位，买家投