库尔勒房地产市场区域分析

库尔勒房地产市场区域分析老城区板块南市区板块新市政府板块开发区板块根据库尔勒城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，库尔勒房地产市场可划分为以下四个区域库尔勒房地产市场调研区域（一）老城区老城区板块孔雀河一号●财富国际●在水一方●宏基财富●民政大厦江南城杨帆金鹏小区阳光城市绿岛开发团队项目名称开发商策划代理物业管理宝安·江南城新疆宝安地产-----深圳恒基物业孔雀河一号新疆海西房地产开发有限责任公司盛世元年海西物业财富国际库尔勒中嘉房地产开发有限责任公司-----中美物业扬帆·金鹏小区库尔勒杨帆房产有限公司-----杨帆物业宏信·河畔世家巴州宏信房地产开发有限公司合富辉煌宏信物业中达盛·在水一方新疆中达盛房地产开发有限公司--------------中祥·锦官家园库尔勒中祥房地产开发有限责任公司-----中祥物业公司宏基财富新疆天山宏基房地产开发有限公司民生房地产经纪有限公司四运龙祥物业领信·民政大厦巴州领信房地产开发有限公司-------------阳光·城市绿岛库尔勒市阳光房地产开发有限责任公司-----新水物业楼盘规模项目名称总占地面积（亩）总建筑面积（万㎡）宝安·江南城83590孔雀河一号20033财富国际148扬帆·金鹏小区14230宏信·河畔世家90中达盛·在水一方116.8中祥·锦官家园87宏基财富187.8领信·民政大厦8.33.5阳光·城市绿岛15015由于受地域限制，该地域开发的楼盘规模均已中小楼盘为主，大规模的楼盘仅有几家产品形态项目名称产品形态建筑风格园林风格规划特点物业管理特点宝安·江南城高层别墅中式苏州园林20万㎡苏州园林景观，3万㎡水系景观与孔雀河融为一体红外线监控、身份识别、可视对讲、电子巡更孔雀河一号多层小高层高层别墅西班牙现代三公园环绕、与两河紧紧相连周界报警、电子巡更、家庭防盗、电视监控财富国际高层港式------扬帆·金鹏小区多层高层现代现代大型中央主题广场宏信·河畔世家高层现代现代坡地生态园中达盛·在水一方高层现代现代E-HOME智能家居管理系统、周界报警、电子巡更、电视监控中祥·锦官家园高层现代现代宏基财富高层现代现代领信·民政大厦高层现代现代阳光·城市绿岛多层现代现代产品均已中高档品质为主，物业类型大多以小高层、高层为主，多层很少有项目名称户型面积销售率宝安·江南城两房：96㎡三房：109-140㎡别墅：246-370㎡62.5％孔雀河一号三房：108㎡别墅：288-400㎡70％财富国际一房：50-55㎡两房：70-90㎡三房：123-130㎡四房：138㎡95％扬帆·金鹏小区两房：84㎡三房：90-106㎡70％宏信·河畔世家两房：80-90㎡三房：100-140㎡70％中达盛·在水一方一房：56㎡两房：88㎡三房：108-133㎡四房：136-160㎡70％中祥·锦官家园两房：84-92㎡三房：101-156㎡30％宏基财富一房：40-50㎡两房：82-86㎡三房：92-136㎡90％领信·民政大厦一房：65㎡两房：95㎡三房：114-153㎡70％阳光·城市绿岛一房：45㎡两房：63-67㎡三房：93㎡30％产品面积区间主要以一房、两房和三房为主，也有少量四房配套设施项目名称自身配套市政配套宝安·江南城五星级会所、游泳馆、健身馆、影视馆、咖啡厅孔雀河、华山医院、中医院、巴州一中、市法院、市公安局等孔雀河一号幼儿园,商场,健身房龙山公园、孔雀河、杜鹃河、龙山中学、塔指中学、十一中、市二小、塔指医院等财富国际商业街小康城商业步行街、人民商场、金三角商贸城、金都广场、巴州人民医院、库尔勒妇幼保健院、地质医院、中行、工行、农行、建行、巴州二中、库尔勒四中等扬帆·金鹏小区商业会所、地下车位、幼儿园金三角商业区、万山红市场，生活便利，周边配套齐全，小区已成型，配套成熟宏信·河畔世家商业街地下车位健身器材人民路商业圈、四中、四小、巴州医院、孔雀河畔中达盛·在水一方商业街地下车位四中、四小、孔雀河公园、巴州医院中祥·锦官家园无配套五中、五小、州医院、金三角商业圈宏基财富幼儿园，地下停车场萨依巴格市场、华凌市场、宝地市场、四中、九小、四运医院领信·民政大厦商业街地下车位二中，巴州医院，州政府和人民广场阳光·城市绿岛幼儿园、篮球场、会所、健身器材二小、一中、273医院、天百购物各种市政、生活配套齐全，拥有大量商业网点价格区间项目名称均价楼层差宝安·江南城高层:4500元/㎡别墅：1万元/㎡20-30元/㎡孔雀河一号4500元/㎡20-40元/㎡财富国际4650元/㎡30-50元/㎡扬帆·金鹏小区4100元/㎡20-30元/㎡宏信·河畔世家5400元/㎡30元/㎡中达盛·在水一方5700元/㎡35元/㎡中祥·锦官家园6600元/㎡100元/㎡宏基财富4580元/㎡30元/㎡领信·民政大厦5000元/㎡30元/㎡阳光·城市绿岛3260元/㎡200元/㎡此区域内均价在4100-5300元/㎡左右。特征客户来自区域产品抉择置业敏感点特征首购型市区及外地外地客户价位适中以中小户型为主价位此部分客户大都较为年轻，年龄一般在26-35岁，一般都是各企业与公司职员，文化素养比较高，收入相对稳定，正处于事业上升期，家庭结构较为简单投资型市区及外地外地客户以中高档，升值前景较好的楼盘为主地段、升值潜力、市政配套设施此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。这类客户在写字楼、公寓、商业等投资产品中占的比例比较大。改善型市区客户以中高档楼盘为主地段，市政配套设施，楼盘品质及配套此类客户主要是医疗单位医生、事业单位公务员、做生意的私营企业主、高薪部门的中层管理者、金融机构等；此类消费群体将以非常挑剔的眼光来审视小区的环境规划、房屋的户型结构和后期的物业管理。他们大多在库尔勒都有自己的房产，他们比较关注产品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的购买，购房的目的是提高生活质量。目标客户群体库尔勒房地产市场调研区域（二）南市区南市区板块千城梨香水韵康都花园华夏名门华誉怡景苑豪帅丽都华府丝路华庭汇嘉时代花园南市区板块►范围：库尉北路以南、塔指路以东、石化大道以北、新华路以西►区域特点：该区域紧邻库尔勒市老城区，既可以享受到老城区的配套，又可以拥有新城区的宜居，较多的购房者将置业的眼球停留在该区域，居民对该片区的认可度仅次于老城区。区域内在建房地产项目多是自2007年开始建设，占地面积大，开发周期长，产品形态上以多层加小高层组合式开发居多。片区内开发土地同样表现较为紧缺。►代表性楼盘：千城·梨香水韵、康都世纪花园、康都花园、华誉·怡景苑、华夏名门等。开发团队项目名称开发商策划代理物业管理千城·梨香水韵库尔勒九州千城置业有限责任公司九洲千城置业九州千城物业有限公司康都花园新疆康达房地产开发有限公司康达房地产新疆康达物业公司华夏名门巴州万和置业有限公司-----库尔勒新源物业公司华誉·怡景苑巴州翔洲房地产开发有限责任公司-----库尔勒华誉物业豪帅·丽都华府巴州豪帅房地产开发有限公司合富辉煌巴州豪帅物业汇嘉·时代花园库尔勒新拓房地产开发有限公司-----时代花园物业丝路华庭巴州现代房地产开发有限责任公司-----逸东物业楼盘规模项目名称总占地面积（亩）总建筑面积（万㎡）千城·梨香水韵60058康都花园22543华夏名门27029华誉·怡景苑14230豪帅·丽都华府20425汇嘉·时代花园25530丝路华庭25534该区域房地产项目开发多数为大规模的开发，开发周期长，开发速度逐步加快产品形态项目名称产品形态建筑风格园林风格规划特点物业管理特点千城·梨香水韵多层高层欧式现代拥有一条贯穿小区各楼栋的生态水系全天候智能化车辆管理、人行道ID卡智能化管理系统康都花园多层小高层地中海欧式五星级社区配套“贴身管家”式的星级物业服务华夏名门多层小高层高层现代现代蜿蜒的水系，休闲式广场，形成会呼吸的社区分区封闭管理、红外线全天候监控，门禁系统、智能化一卡通车辆出入华誉·怡景苑高层现代现代豪帅·丽都华府多层高层中式现代BLOCK式主题公园周界报警、电子巡更、电视监控、刷卡式门禁汇嘉·时代花园多层小高层高层现代现代丝路华庭多层小高层高层现代现代前期产品均已多层为主，后期主打小高层和高层产品面积区间项目名称户型面积销售率千城·梨香水韵两房：86㎡三房：140㎡剩余100套康都花园一房：40㎡两房：80-90㎡三房：110-130㎡保密华夏名门一房：58㎡两房：76-85㎡三房：90-105㎡剩余100套华誉·怡景苑一房：43-59㎡两房：83-90㎡三房：90-105㎡95％豪帅·丽都华府两房：80㎡三房：110-120㎡60％汇嘉·时代花园一房：62㎡两房：88㎡三房：104-144㎡60％丝路华庭一房：37-56㎡两房：86㎡三房：115㎡四房：135-217㎡95％户型以两房、三房为主。配套设施项目名称自身配套市政配套千城·梨香水韵生态水系景观，休闲健身广场，小天才幼儿园，停车场，大型商业配套第八中学，第五小学，第一中学，铁克其菜市场，第一人民医院等康都花园红黄蓝幼儿园、大型商业街、老年人活动中心、篮球场八中、八小、鸿丰市场、塔指医院、工商银行、农业银行等华夏名门商业集合区、中心会所、老年活动中心、儿童活动中心、幼儿园邮政大厦、市国税局、海关、鸿丰超市、农业银行、工商银行、塔指医院等华誉·怡景苑商业街八中、八小、鸿丰市场、塔指医院、工商银行、农业银行等豪帅·丽都华府水系儿童乐园健身广场梨香中学、汇嘉百货、菜市场、新政府、邮政大厦、亿家超市等汇嘉·时代花园幼儿园、商业街、汇嘉超市、社区邮政大厦、博物馆、鸿丰超市、塔指医院、人民检察院、国税、华通丰田4S店等丝路华庭幼儿园、会所、商业街市医院、市一中、市五小、移动公司、中国银行、工商银行、电力局等各种市政、生活配套齐全，大型商业网点较少价格区间项目名称均价楼层差千城·梨香水韵3900元/㎡20-30元/㎡康都花园3700元/㎡30元/㎡华夏名门4300元/㎡100元/㎡华誉·怡景苑3700元/㎡20元/㎡豪帅·丽都华府3800元/㎡20-30元/㎡汇嘉·时代花园3900元/㎡20-30元/㎡丝路华庭4100元/㎡20元/㎡目前区域内均价在3700-4200元/㎡。目标客户群体特征客户来自区域产品抉择置业敏感点特征首购型市区客户下辖乡镇客户外出打工客户外地客户以中小户型为主价位此类客户库尔勒市内普通或中档收入阶层，收入相对不高，这部分人群购房一般为首次置业，购买的目的主要以自住为主；其次，库尔勒市周边县城及下辖乡、镇居民来市区购房，此类客户迫切希望在市内购买住房；再则，还有一部分客户群为外地工作者，他们在库尔勒市内工作，购房目的主要以融入库尔勒市更好的开展工作，这部分客户也在逐渐增长投资型市区及外地外地客户升值前景好的楼盘价位、地段、升值潜力、市政配套设施是否齐全此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。这类客户在写字楼、公寓、商业等投资产品中占的比例比较大。改善型市区客户品质高配套全的楼盘地段，市政配套设施，楼盘品质及配套此类客户将以非常注重小区的环境规划、房屋的户型结构和后期的物业管理。他们大多在库尔勒都有自己的物业，他们比较关注产品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的购买，购房的目的是提高生活质量。库尔勒房地产市场调研区域（三）新市政府区新市政府板块金特香榭雅居华夏爱嘉丽都凤凰岛和合家园南湖御景南航华府永乐阳光水岸新市政府板块►范围：石化大道以南、迎宾大道以东、南环路以北、218国道以西►区域特点：区域同属库尔勒是新区范围，靠近开发区板块，是库尔勒市未来的新城区，目前生活配套设施较少，缺乏居家氛围，市民对片区的认可度有待提高。区域内在建房地产项目产品形态多样，复合性强，适合更多的消费群体。►代表性楼盘：南航华府、和合家园、金特·香榭雅居、凤