当前房地产市场形势分析

当前房地产市场形势分析刘青国家信息中心房地产信息处处长内容提要一、2007房地产市场政策回顾二、当前房地产市的主要特征三、今后一段时期的政策取向四、房地产市场的发展趋势2一、2007房地产市场政策回顾1.2007年房地产市场的调控目标2.实行最严格的土地管理制度优先保障居住用地供应3.明确提出解决低收入家庭的住房问题4.严格管理外资投资房地产市场5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求6.央行连续6次加息32007年3月温总理在10届人大五次会议上指出：1)要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。2)重点发展面向广大群众的普通商品住房。3)保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨.4)深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。41.2007年房地产市场的调控目标一、2007房地产市场政策回顾一、2007房地产市场政策回顾2.实行最严格的土地管理制度,优先保障居住用地供应.在温总理在10届人大五次会议上指出：土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。5一、2007房地产市场政策回顾61)2007年7月7日，监察部、国土资源部联合下发《关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》。通知要求，要对2006年10月至2007年6月新增建设用地情况进行清理，集中力量再查处一批典型案件，重点是查处非法批准征占农用地和低价出让国有土地使用权问题，特别是涉及违反土地利用总体规划、侵害农民权益的案件。一、2007房地产市场政策回顾72)2007年8月8日，监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署联合发布《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》（监发〔2007〕6号），在全国范围内开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。一、2007房地产市场政策回顾3)2007年9月8日，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔2007〕36号文）8一、2007房地产市场政策回顾94)2007年9月30日，国土资源部发布《关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发〔2007〕236号），《通知》明确提出廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70％。一、2007房地产市场政策回顾103明确提出要解决低收入家庭的住房问题3.1.2007年8月7日，国务院颁布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）。《意见》指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。《意见》提出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。一、2007房地产市场政策回顾113.22007年11月8日，建设部、国家发展和改革委员会等九部门联合发布《廉租住房保障办法》。主要内容是：1)廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等相结合的方式.2)规定廉租住房的单套建筑面积应在50米2以下。3)明确了廉租住房的资金来源的五个渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10%；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。一、2007房地产市场政策回顾123.32007年11月19日，建设部、发展改革委等七部门联合颁布《经济适用住房管理办法》。1)将经济适用住房的保障范围明确为城市低收入住房困难家庭，其性质也由“政策性商品住房”转变为“政策性住房”。经济适用住房的保障功能更加突出，同时，去掉“商品”二字也为经济适用住房的有限产权提供了法律依据。2)《办法》规定优惠条件，1）经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。3）房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。3）经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右.一、2007房地产市场政策回顾4.严格管理外资投资房地产市场4.1.2007年5月23日，商务部、国家外汇管理局联合下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》4.2.2007年11月17日，国家发改委、商务部联合颁布修订后的《外商投资产业指导目录》根据新版目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》（2004年修订）的鼓励投资类别中删除。13一、2007房地产市场政策回顾5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。“2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)，《通知》规定：14一、2007房地产市场政策回顾6.央行连续6次加息2007年前3月18日4月18日7月21日8月22日9月15日12月21日累计个人存款　活期0.720.720.720.810.810.810.720　3个月1.81.982.072.342.612.883.331.53　6个月2.252.432.612.883.153.423.781.53　1年2.522.793.063.333.63.874.141.62　2年3.063.333.693.964.234.54.681.62　3年3.693.964.414.684.955.225.41.71　5年4.144.414.955.225.495.765.851.71贷款　6个月5.585.675.856.036.216.486.570.99　1年6.126.396.576.847.027.297.471.35　1-3年6.36.576.757.027.27.477.561.26　3-5年6.486.756.937.27.387.657.741.26　5年以上6.847.117.27.387.567.837.830.99公积金贷5年以下4.144.324.414.54.594.774.770.635年以上4.594.774.864.955.045.225.220.6315二、当前房地产市的主要特征1.住房投资加快,90平米以下住宅比重上升,经济适用房比重下降.162007年1-12月，全国房地产开发完成投资2.5万亿元，同比增长30.2%，增幅比2006年全年高8.1个百分点。30.222.120.929.60500010000150002000025000300002004年2005年2006年2007年1-12月05101520253035房地产开发投资商品住宅投资房地产开发投资增速住宅增速2004年-2007年房地产开发投资及增长情况其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，同比增长32.1%，增幅比2006年全年高6.5个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为71.2%，比2006全年高1.0个百分点。二、当前房地产市的主要特征1.住房投资加快,90M2以下住宅比重上升,经济适用房比重下降.在商品住宅投资中，90M2以下住宅完成投资占商品住宅投资的比重不断上升，1-12月该比重达到23.3%，比一季度高7.2个百分点。经济适用住房投资占商品住宅投资的比重明显下降，由2006年的5.1%下降至2007年1-12月的4.6%，下降了0.5个百分点。172007年1-12月，东部地区房地产开发投资增长26.0%，增幅虽比上年同期高8.6个百分点，但比同期中西部地区分别低9.4和13.5个百分点。二、当前房地产市的主要特征2.中西部地区房地产开发投资增长高于东部地区.0200040006000800010000120001400016000180002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月15202530354045东部地区中部地区西部地区东部增长中部增长西部增长2007年东中西三大地区房地产开发投资及增长情况18二、当前房地产市的主要特征3.土地购置面积增速加快，完成开发面积小幅下降2007年1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.06亿平方米，同比增长11.0%，增幅比2006年全年加快13.8个百分点（2006年为-2.8%）.从购置土地面积与完成开发土地面积的对比情况来看，2007年与前两年刚好相反。2005年和2006年，购置土地面积保持负增长，而完成开发土地面积增长较快。2007年购置土地增长较快，完成开发土地面积则为负增长。194.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显二、当前房地产市的主要特征2007年1-12月，全国商品房销售面积增长23.2%，其中，商品住宅销售面积增长24.7%。2007年商品房销售增长情况23.230.531.332.129.325.121.516.616.412.80.542.148.751.550.545.639.233.828.530.027.419.401020304050601-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月商品房销售面积增速商品房销售额增速(%)从销售面积与竣工面积的增长速度上看，除1999年与2005年两年外，其余年份商品房销售面积增速均高于竣工面积的增速。2007年1-12月，竣工面积增速与销售面积增速间的差距在继续扩大，销售增速大于竣工增速18.9个百分点。20二、当前房地产市的主要特征4.商品房销售面积增长较快,四季度市场观望形势比较明显尽管2007年商品房销售增长较快，但自三季度以来，全国部分地区和城市出现了明显的观望形势，全国商品房销售面积增速开始明显回落。特别是在国务院和各部委加快住房保障体系建设力度和央行出台有关第二套房的信贷新政后，市场供求关系出现明显变化，房价上涨的压力减少.部分城市房地产市场出现“滞涨”或降价促销的现象。215.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快二、当前房地产市的主要特征2002年-2006年，全国土地购置费平均年增长率达26.1%。全国东部地区中部地区西部地区全国东部中部西部2002年1445.81077.7184.7183.339.2---2003年2055.21512.9272.8269.542.140.447.7472004年2574.51847.4387.5339.425.322.14225.92005年2904.41971.1478.3455.112.86.723.434.12006年33182063.5530.5724.114.24.710.959.12007年1-10月35702330.7535.9703.53226.628.856.8年份土地购置费(亿元)同比增长(%)分地区看，西部地区增长最快，各年度土地购置费增速均高于全国平均水平，平均年增长41.0%.22二、当前房地产市的主要特征5.土地购置费增长迅速，土地价格上涨较快2000年以来，土地平均购置价格持