房地产市场分析-睿石

2011.2.平安信托有限责任公司CHINAPINGANTRUSTCO.,LTD.2刘鹏•10年从业经验•高级理财师金融分析师•中南财大金融投资方向MBA•外资银行–私人客户理财经理•平安信托–平安信托财富管理中心–综合开拓理财经理–平安VIP客户理财经理32011年的春天，显然不同于往年，通胀如狼，挨过寒冬的饥饿，又在春天里蓄势待发。通胀时代，如何才能保值增值成了不少人关心的话题。股市动荡、黄金高位、藏品暴涨……买房似乎是抗通胀不错的选择。然而，2011年初，“加息”“房产税”“公租房”“限购令”……相继登场，在充斥着各种各样变数的房地产市场，手里有钱到底该不该买房？怎样投资房产更合适？4•政策解读•市场分析•投资机会近期政策一览新国八条：营业税调整：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；限购范围扩大：将各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,列入限购范围；提高二套房贷款首付款比例至不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设及增加土地有效供给；近期政策一览房产税：上海方案：（1）征税对象：本市居民家庭新购第二套及以上，非本市居民新购住房；（2）计税依据：暂按应税住房交易价格70%；（3）税率：低于本市新建商品住房平均售价2倍的为0.4%，其他按0.6%；（4）免税面积：本市居民家庭人均60平方米。重庆方案：（1）征税对象：①存量独栋住宅，②新购高档住房（比主城区新建商品住房成交均价高两倍的住房），③非本市居民新购的第二套及以上住房；（2）税率：以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%；（3）免税面积：一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平方米，新购高档住房为100平方米.各国房产税征收标准房产税的影响房地产行业-地位重要房地产对GDP的贡献度地方债务17房地产整体销售情况房地产行业-影响通货膨胀不可否认的泡沫20房地产市场重点城市机会21房地产市场二线城市租金回报率高GDP回规平稳较快增长人均GDP与可支配收入快速增长城市化率处于快速提高阶段25全国耕地面积变化资料来源:国土资源部土地稀缺土地的稀缺造成地价不断走高刚性需求改善需求生活水平提高，改善住房需求依旧强劲目前存量住宅160亿平米，其中1978年以前建设的54亿平米，占总量的33.75%更多因素支撑房地产行业向好：人民币升值国际资本青睐央企、国企、金融机构热度不减严格的外汇管制和稳定的金融秩序(联想实业、海尔地产、海信地产、格力地产……)(中国平安、中国人寿、中粮集团、华侨城……)•房地产调控目的抑制投机，不是打击房地产行业。•平安作为投资领域领跑机构(中国最大的潜在开发商),依然很看好房地产行业,调控阶段债权投资拥有丰厚投资机会!•我们继续看好城市化进程中,二三线城市房地产结构性投资机会!•发挥金融机构优势,把握与国内一线地产开发商的品牌战略合作机遇!