旅游度假市场简要分析

旅游度假休闲市场简要分析随着社会经济的发展与人们生活水平的提高，旅游度假与休闲作为增强身心健康的基本手段，已成为人们日常生活方式的重要组成部分。我国旅游业经历了“传统观光”、“人造景点观光”、“假日休闲”等发展阶段跳跃式发展，其发展方向是与国际旅游大趋势相一致的。国际旅游大趋势表明，随着人们闲暇观的变化，闲暇功能由原来的休息、恢复体力、消遣或消除烦恼转为个人发展与改善人际关系。人们期望对旅游产品有更大的选择余地，游客越来越关心旅游经历的质量，包括设施特性、环境状况与旅游活动对健康的影响。人们重视个人发展，导致人们对旅游休闲场所的期望不仅是娱乐与休闲，而且能受到教育，达到自我提高的功效。因此，人们除能享受环境与景观之外，更多地强调活动经历、参与及学习。从观光型旅游向休闲度假型旅游过渡是旅游业发展的大势所趋。随着消费能力的提高和闲暇时间的增加，人们越来越不满足于观光型旅游的一次性、表面性和程式化的旅游消费，而希望在休闲度假型旅游中满足个性化、多元化、深层次的需求。目前，义—东板块旅游产品单一，以观光游览型旅游为主导，休闲度假式旅游区的开发相对滞后。旅游项目多以静为主，动态的、游客主动参与性强的项目少。季节上以夏秋为主而春冬较少。本案旅游休闲项目的开发的基本条件1、区位条件①2小时汽车车程内覆盖数百万人口，富裕人口比例较大，有较为充足的市场支撑。③与横店、义乌等其它旅游项目相互联动，构成“浙中旅游黄金走廊”。本案通过差异化定位，与周边其它旅游项目共同组合成具有不定规模的旅游区，逐步成为较有知名度的旅游线路，充分依靠区域板块效应。④扼守义东交通主干道，距义、东二市中心只有十分钟左右车程。加之义东世纪大道即将开通，公路交通将十分畅通和便捷。2、市场条件（1）旅游休闲投资规模适度，市场风险较小。本案充分利用白云文化城原有旅游资源作为市场启动点，在旅游休闲投资上注意投资规模的合理性和产品生命周期的长短，将市场风险降至最小。（2）主题突出、层层递进的多元化产品策略。旅游作为转换生活方式的重要手段，是实现教育、健康、文化活动的主要方式。随着市场需求的日益多元化，旅游项目日趋多样化，项目收入日趋多元化，这样才能有效分散经营风险。本案主题突出、层层递进的多元化产品策略将使市场持续看好。3、企业条件①雄厚的资金实力支撑。旅游市场竞争日益激烈，开发商为更好的适应消费需求，在硬件投入、市场推广和经营软件上，都需要有充足的资金作后盾。而资金实力正是广厦的核心优势之一。②开发能力和经验。通过儿童公园、西山公园、白云文化城的开发与经营，广厦已积累了相当的能力与经验。这对本案的运作将起到十分重要的铺垫作用。旅游休闲项目——以休闲度假、健康成长为的基本功能，构成社区文化卖点；——能体现了高尚、高档、富贵和有品位的生活方式，构成社区形象卖点；——作环境的有机组成部分，让环境更加锦上添花，构成社区环境卖点；——设施本身就是居住社区的大配套，构成社区配套卖点；——填补市场空白点，构成差异性，吸引人群，起到热地块、聚人气的作用。旅游休闲项目设计原则主题性：与本地其它旅游休闲项目相比有鲜明的主题特色。复合性：复合性强的生活方式将在明天受到更多人的欢迎和追捧，将比一般现有单一性观光旅游更具市场的发展潜力。日常性：切中人们的日常性和根本性需求，使人们不断重复消费。参与性：不仅是观赏，更重要的是让人们在参与中感受到未来在此居家的优越性。经济性：尽可能降低开发与经营成本，有利于吸引更多人群。（一）旅游休闲项目构想1、白云度假村白云度假村观音城白云度假村国际会议中心白云度假村养生中心（白云度假村健康俱乐部）白云度假村别墅白云度假村观音城：即现在的白云文化城主体部分。在原有基础上修缮，强化细部宗教园林处理。白云度假村养生中心（白云度假村健康俱乐部）：是度假村主体部分之一，又是度假村别墅的会所。主要功能包括：————……它以俱乐部形式出现，主要考虑会员制操作的可能性：1）增加消费者的身份感。这种尊贵感随着社会的发展显得越来越重要并受到消费者日益增强的喜爱。私密性强，强烈个性化服务色彩，满足未来休闲业的需求。2）容易固化消费群体，使消费者更忠诚。3）未来房地产开发时，可作为半开放式的经营项目和配套设施，对业主以会员俱乐部形式充分优惠，而对一般旅游平价收费。4）易于管理，方便市场营销。如持卡者可享受郊野公园其它项目的优惠等。只要操作灵活，并不阻碍非会员的消费。5）为将来房地产开发储备市场资源，房地产开发的市场针对性会更明确，节省大量的人力和物力，更加有效。白云度假村国际会议中心：——客房——餐厅——会议室——桑拿、健身房——电子游戏中心——保龄球馆——室内迷你高尔夫练习场——酒（咖啡、茶、音乐）吧——商务中心——棋牌室2、高尔夫俱乐部3、成长乐园成长乐园项目的选择和设置，强调娱乐性、运动性和经济性。其项目包括：动植物园大迷宫地球村体育公园（1）千变万化大迷宫地形要求：可以利用部分地形陡峭，山势复杂，不适于房地产或常规项目开发的山头和山谷进行迷宫设计，充分利用地形、茶林、树木等自然条件形成迷宫。迷宫可以为人们创造一种新奇和刺激的特殊环境，让人们在检查智力和体力之外，还可以在游戏中重拾童心，获得脱离困境的快感和征服难关的成功感。使心智和体能在特定的环境中，不知不觉地得到锻炼和强化，排除生活中的压力和紧张感。走进迷宫，人们的心理处于一种紧张状态，急于找到出口。但在众多的路口面前，人们不知何处去。这时如果能够在一部分路口前设置帮助指引道路，象闯难关一样，回答出问题就给指路，从而调动人们的兴趣，放松人们的心态。传统的迷宫只是让人们在里面走来走去，狭长的小路曲曲弯弯，休息的地方都没有。在放松了心态之后，应该设置部分游戏活动，进一步调动人们的兴趣，同时获得休息。迷宫的设计原则和优势原则：——建造迷宫材料最好用绿色树木，环保。——游戏或问题的难度不能过高，参与性强。——走出迷宫的时间不能过长，适合大众心理接受。——建造迷宫材料最好用树木、石块、泥土和部分人工材料。——充分利用山地地形的高低来设计。——可以组合拼装，改变迷宫的路线，显示出“千变万化”。优势：——充分亲近大自然，符合人们心态。——迷宫面积比较大，具有规模优势。——参与性强。——迷宫内项目的多少可以灵活调节。——可以利用迷宫进行适当炒作宣传。迷宫的内容初步构想——瞭望塔：在迷宫里面建造瞭望塔。可帮助游客者，登上瞭望塔，查看地形出路。——助力跳高：在死胡同的尽头，两米高的墙前，穿上特制的跳高鞋，可以轻松越过高墙，摆脱困境。。——文字游戏：在每路口都可以张贴文字游戏，谜底暗含提示。迷宫的玩法：进门打卡算时间，同时发放HELP旗。设置一个最短时间，在该时间以内走完迷宫，给予适当奖励。（2）动植物园选择山水相依，有缓坡、山谷和水面的地块建造动物园有适当的平地。在里面放养可爱的、没有攻击性的小动物。可以想象，散步或进行森林浴时与美丽的梅花鹿、活泼的小松鼠等可爱的小动物不期而遇，人与自然和谐共生。动物园的优势——园里全是对人没有攻击性，互相之间也不排斥和攻击，以食草，食虫为主的小动物，趣味性比较强。——人们可以步入园中与动物交流，亲近大自然，亲近小动物是每个人的需求。男女老幼，都会感兴趣。——投资比较小，日常经营成本较低。——海陆空立体感强。——市场缺乏此类项目。——以后可以作为房地产社区很好的配套。动物园的内容水：是一条小河，清澈透底，且是活水。水下有各种鱼类。可分为垂钓区和观赏区另可在水面分区放养天鹅、鸳鸯等水禽（与鱼类分隔开）陆：在山谷草地上放养小免、孔雀、锦鸡、猴子、山羊、小牛、梅花鹿等食草动物。空：在山谷间装置大型铁丝网，放养各种鹦鹉、斑鸠、白头翁等非攻击性的鸟类。（3）体育公园原则——以青少年为主，同时为老人和儿童准备娱乐活动。——技术性比较强的项目安排教练辅导。比如：滑板、滚轴溜冰、特技单车。——更加满足家庭里的所有成员。——项目的布置尽可能集中，成环状布局，将来可以成为一个活动广场，成为房地产社区的配套，动感和休闲性质非常强。项目内容包括：乒乓球、网球场、游泳池、山地滑草、草地保龄球、野外攀岩、登山（森林浴）、热气球、滚轴溜冰、骑马、射箭、特技单车、滑板、钓鱼、翻斗乐等。其中许多项目在北京、上海、广州、深圳等发达地区已经成为时尚运动，如：旱地滑草：这是一种参与性强，刺激好玩，同时对改善环境有帮助的非竞赛体育项目。在山坡上大面积种植草地，参加者们穿着色彩鲜艳的服装，夹杂着欢笑声，踏着旱地滑雪板从坡顶高速滑下。可考虑在正对中心广场的山坡上设计。既做为娱乐，也是景观。山地雪橇：这是一种刺激好玩，利用环境（不破坏环境）的娱乐项目。冬季奥林匹克运动会有雪撬项目，热带的人相应发明了夏天也玩的山地雪橇。利用山地地形，用金属做成滑道，参加者在山顶坐“雪橇”车滑下，速度感强，可快可慢，有很大吸引力。滑翔伞：刺激好玩项目。从山顶高处至山脚拉紧一条钢绳，下吊滑翔伞，参加者从山顶滑下。热气球：热气球在高空，参加者坐进后可升至高空。跳伞：造一伞塔，参加者被拉上高空，然后自由跳下。（4）地球村社区公园与绿色生态农庄一、森林公园（一）、森林公园的基本概念南海里水项目的地块分为两个大区：地块的西南部有山有水自然环境优美、植被保留完好，从房地产开发用地角度看，适合开发高档的别墅区。地块的东南部是已平整的地块，视野中看到山丘上密密麻麻的山坟区、成片排出污染源的工厂区、干枯的鱼塘、部分开挖植被破坏的小山，由于自然环境的限制，从房地产开发用地角度看，仅适合开发低档的居住区。由于项目所处的区位——南海里水镇，是人们相对陌生的区域。人们对里水的整体观念是一个环境不佳、配套设施缺乏、交通不便的贫穷落后的乡村。首期直接启动房地产市场，难度相当大，我们对市场的信心也不足。通过科学的、动态的、辨证的综合分析项目优劣势后，我们认为最适宜的开发策略是首期利用优美的自然环境（高档区域）先作旅游作为市场的切入点，预热地块，整体提高地块的知名度，增强人们对地块的信心，推出低档不低质的楼盘进入市场，获取项目的首期房地产成功。南海里水项目地块的西南部有山有水自然环境优美、植被保留完好，稍加修饰依地形地貌，就能做出优美的大自然生态森林公园。翠绿的草地，平静的山水，清脆的鸟鸣，绽放的鲜花，乡村、田园……一派令人向往的郊野田园风光，清新优美，有山有水，舒卷自如，美丽如斯，强烈吸引着广州和南海附近地区的游人，成为广州和南海市的后花园。（二）、建造森林公园的目的该项目是以“生命与自然”为主题的生态楼盘。我们选择修建绿色生态农庄，是为了把地块的形象更好地表现出来，做出与从不同的个性。绿色生态农庄最能代表环境的特色，成为整个社区的亮点，成为整个社区的吸引点和号召力。绿色生态农庄凸现了地块的生态家园的特点，营造出与主题吻合的环境与气氛，给人们以美好的憧憬和期望，希望和渴望把家安在这里。通过风景如画的森林公园，引起市场对项目的关注。修建森林公园的目的是为了预热地块，吸引人们的视线，消除人们对地块的心理陌生感和不熟悉感。待人们对地块有一定的了解，接受地块和喜爱地块后，在这样山青水秀的地方开发房地产，有森林公园作为房地产配套环境，对都市人有着极强的吸引力。通过巨额投资修建上千亩的全天候生态森林公园，显示出企业的实力，提升了企业品牌的形象。随着双休节假日的增加，人们开始热衷于出外休闲度假游。修建森林公园，有利于吸聚人气、预热地块，引导人们从休闲度假的旅游走向居家的居住。首期房地产销售时，要注意对环境形象进行包装，完整表现出绿色生态家园的概念。如在现场环境—开挖植被破坏的小山部分，可以选择用外挂围栏或楼盘效果图来遮掩；或合理组织区内看楼交通车的路线，避开看到有损主题形象的景象。（二）、森林公园的组成——社区公园和绿色生态农庄两部分社区公园作为永久性的集中绿化和居民休憩、娱乐休闲的小公园。从首期旅游启动到首期房地产销售期间，采取全开放的形式，欢迎所有游客、准业主和业主参观游览。随着房地产项目开发居区组团的增加，社区公园逐渐过渡成为社区的封闭型公建配套，对业主免费开