杭州市房地产市场分析(标准版本)

杭州市房地产市场分析(标准参考版本）2015.3.10综合概况地理位置浙江省北部，钱塘江下游北岸，京杭大运河南端市区中心地理坐标为北纬30°16'、东经120°12‘总面积16596平方公里，总人口928.5万杭州市下辖8区，2县，代管3县级市城市等级：副省级浙江省省会，浙江省第一大城市及华东地区中心城市之一，是长三角副中心城市，杭州都市圈核心城市，长三角南翼金融中心，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。地理位置杭州市地处长三角南翼，浙江省政治、经济、文化、科教、交通、传媒、通信和金融中心，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。城市规划城市总体规划目标——经过20年的努力，经济社会发展主要指标达到或接近发达国家水平。进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用和在全省的整治、经济、文化、科教中心作用，强化科技创新和中心城市的综合服务功能，逐步把杭州建设成为经济繁荣、社会和谐、设施完善、生态良好，具有地方特色的现代化城市。国际风景旅游城市，国家历史文化名城，长江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、经济、文化中心。主要规划指标：规划期限人口城镇化水平(%)中心城区用地规模占规划区总面积比重(%)市域人口市区常住人口2001-2010(近期)715570约70305平方千米9.94%2011-2020(远期)820650约84370平方千米12.06%城市规划布局城市规划杭州市将最终形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式，杭州市城市的发展由“西湖时代”走向“钱塘江时代”。“一主三幅”——一“中心城区”三“副城”中心城区：主城区副城：江南城、临平城、下沙城“六大组团”北片：塘西组团、良渚组团、余杭组团南片：义蓬组团、瓜沥组团、临浦组团“六条生态带”灵山、龙坞、午潮山风景区径山风景区超山风景区石牛山风景区青化山风景区东部钱塘江滨海湿地保护区“双心双轴”双心：即湖滨、武林广场地区--旅游商业文化服务中心；临江地区--由北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城共同组成的城市新中心。双轴：即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城--江南城为轴线的城市发展轴。以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域性物流中心；北部为工业、物流区，南部为居住生活区大型综合性工业发展基地。东部和东南部为工业区，西部和西南部为居住生活区，北部和东部临江地区为生态旅游区未来高新技术产业发展的主要基地。北部为居住生活区，南部为高新科技园区省级历史文化保护区，城市北部的休闲旅游观光基地和余杭经济开发区(临平工业区)、钱江经济开发区的配套服务基地。东部为居住生活区，西部为工业区以良渚文化和生态农业为主题的文化休闲旅游基地。北部为良渚遗址保护区，西部、东南部为居住生活区，西南为生态农业旅游区近郊住宅区和高教科研基地。西部为居住生活区，南部为休闲度假区，东部为教育科研区。城市规划城市规划布局城市交通规划城市规划地铁建设，缩短城市居住距离，减少市民居住成本，为房地产市场由主城区向郊区扩展提供硬件设施。2050年8条地铁近期目标2007年3月开工建设轨道交通一期工程，2011年底之前成1号线部分、2号线部分和钱江新城试验段，并争取开工建设钱江新城至东站交通枢纽（4号线部分）、至萧山国际机场（7号线部分）连接线，形成连接杭州主城至江南、临平、下沙三个副城的轨道交通骨干线路。中期目标（2011—2020年）建成1号、2号、3号、4号、5号线和7号线部分，形成杭州轨道交通基本网络体系。远期目标（2020—2050年）建成6号线、7号线、8号线，形成国内一流、国际先进的较为完善的轨道交通网络体系，成为杭州城市公共交通的骨干网络。城市规划公路——一环三纵五横一环即绕城公路，全长123千米；三纵由南北向的上塘路-中河路-时代大道、石桥路-秋涛路-风情大道、东湖路-通惠路组成；五横由东西向的石祥路及延伸线、德胜路及延伸线、天目山路-环城北路-艮山路、江南大道、彩虹大道组成五横。铁路——一一主一辅乔司编组为主要编组站，按二级四场进行建设，预留三级四场型规模，办理枢纽各方向的改编作业；预留萧山辅助编组站，一级二场站型。形成以杭州东站、杭州站为客运主站，杭州南站（萧山站）为辅助客运站的客运枢纽。。宏观经济GDP621324861614471783492742581256159725124772685418339381345898697105985705266318147040570547501566891020000400006000080000100000120000010000000200000003000000040000000500000006000000070000000市区萧山区余杭区桐庐县淳安县建德市富阳市临安市杭州市分县（市）生产总值生产总值总计人均生产总值（元）（按常住）2007年至今，杭州市平稳增长，GDP由2007年41040117万元至2012年达到78020058万元，平均增长率18%。人均GDP平均增军长速度约15%，由2007年的614162012年人均GDP88962元。410401174788974850875529594916877019057978020058514165886261533698288047888962010000200003000040000500006000070000800009000010000001000000020000000300000004000000050000000600000007000000080000000900000002007200820092010201120122007-2012年杭州市GDP及人均GDP全市生产总值（万元）人均生产总值（元）（按常住）从横向来看，杭州市各县市中，杭州市区的GDP总值大于其余各市县的生产总值的总和，达到62132486万元，然后依次是萧山区、余杭区、富阳市、临安市、桐庐县、建德市、淳安县。人均GDP则是萧山区最高，突破10万，达到105985元，市区排第二。城镇居民收支水平25489278633048034330388374249305000100001500020000250003000035000400004500020072008200920102011201207-12年杭州市区在岗职工平均工资单位：元216892410426864300353406537511148961671918595202192264222800050001000015000200002500030000350004000020072008200920102011201207-12年杭州市城镇居民人均收入支出年人均可支配收入(元)年人均消费性支出(元)杭州市城镇居民人均收入在2012年达到37511，与2007年相比，增长了约73%。相比人均收入，人均消费支出的增长速度较为缓慢，2012年，人均消费支出22800元。杭州市市区在岗职工平均工资呈近乎直线增长方式增加，由2007年的平均工资25490元，至2012年增长至42493元，平均增长率约13.4%房地产开发投资年份施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）合计住宅合计住宅20077942.074040.541849.24858.9920089471.424160.272057.86846.34200910308.454441.842009.9700.63201012971.815534.12695.9902.57201115982.646442.523108.57991.72201217329.236938.292952.061048.9584119281353102118402828003546784838125207113048442067813124108.190.7135.40204060801001201401600100000020000003000000400000050000006000000700000080000009000000住宅办公楼商业营业用房其他2012年杭州市房地产投资额及增长单位：万元2012年2011年增长率（%）2007-2012年杭州市区建筑面积情况2012年，杭州市房地产投资额13749412万元，其中住宅投资额占主要地位，共8411928万元。相比2011年，杭州市在住宅、办公楼方面的投资额有所下降，但是商业方面的投资有了一定的增长。从横向来看，杭州市各县市中，杭州市区的GDP总值大于其余各市县的生产总值的总和，达到62132486万元，然后依次是萧山区、余杭区、富阳市、临安市、桐庐县、建德市、淳安县。人均GDP则是萧山区最高，突破10万，达到105985元，市区排第二。土地市场成交量02004006008001000120014002009年2010年2011年2012年2013年2009-2013年杭州市区土地成交金额对比单位：亿元535.81008.7278.7318.2出让面积（公顷）成交金额（亿元）2013年杭州市区住宅、商业用地成交情况住宅商业杭州市区共出让土地12217亩，总可建面积2156万平方米，总成交额1327亿元，刷新历史最高纪录。其中宅地成交面积8037亩，占比2/3，成交额1009亿元占比3/4。杭州市区2013年共出让土地225宗，总面积814.5公顷（折合12216.9亩），总可建面积2155.6万方，总成交额1326.9亿元，是2012年全年土地成交额的2.2倍，创历史新高。宅地（含商住用地）共成交113宗，总面积535.8公顷（折合8036.7亩），在土地总成交面积中占比66%，总可建面积1409.4万方，总成交额1008.7亿元，在土地总成交额中占比76%；商地共成交112宗，总面积278.7公顷（折合4180.2亩），占比34%，总可建面积746.2万方，总成交额318.2亿元，占比24%。成交量城区宗数出让面积（公顷）建筑面积（万平方米）成交金额（亿元）主城区102320.5882.1841.6余杭区86329.6873.9266.4萧山区37164.4399.7219小计225814.52155.61326.92013年，杭州主城区卖地841.6亿元，在杭州市区主城、余杭、萧山三区中独挑大梁，在总成交额中占比63%。余杭、萧山的卖地额平分秋色，分别为266.4亿元和219.0亿元。在土地成交面积方面，余杭区则以319.6公顷超越主城区，在市区中占比41%；主城区卖地320.5公顷，占比39%；萧山区卖地164.4公顷，仅占20%。39%41%20%2013年杭州市区土地成交面积占比主城区余杭区萧山区63%20%17%2013年杭州市区土地成交金额占比主城区余杭区萧山区杭州市区2013年土地成交情况成交价格城区板块竞得人成交日期楼面价（元/平方米）主城丁桥龙湖2013-2-258886滨江奥体莱蒙国际2013-5-2113505城东新城淮矿2013-5-2814711钱江新城金隅2013-6-2525803牛田招商2013-8-2712137三墩宝嘉2013-12-1312044余杭崇贤新城旭辉2013-5-214135北部新城越秀2013-5-289600未来科技城富力2013-10-1012331绿地华家池地块刷新杭州总价地王金隅南星地块刷新杭州单价地王市区九板块宅地价格创新高2013年杭州市区宅地全年平均溢价率高达30%，多个板块楼面地价纪录被刷新。其中，主城区共有6个板块宅地楼面价创新高，分别是龙湖2月25日以8886元/平方米创丁桥板块宅地楼面价新高，莱蒙国际5月21日以13505元/平方米创滨江奥体板块宅地楼面价新高，淮矿地产5月28日以14711元/平方米创城东新城宅地价格新高，金隅房产6月25日以25803元/平方米创钱江新城宅地楼面价新高（同时也刷新了杭州主城区宅地楼面地