望京区域办公及商业物业市场分析报告

望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第2页思源顾问目录望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第3页思源顾问望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第4页思源顾问图.望京道路现状图图.望京道路规划图望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第5页思源顾问区域交通概况①望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了2.9，道路较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；②望京地区规划中的道路，目前只建成了50％，仍有许多道路没通车，造成望京地区高车流量集中在几个道路；③如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；④城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。区域交通发展加强区域对外开放性及区域商业的辐射性。望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第6页思源顾问望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第7页思源顾问区域规划概况望京整体规划总用地范围规划居住人口总规划建筑面积备注17.8平方公里33万人1400万平方米此数据包括望京规划中的住宅、商业、商务、工业、特殊用地等所有用地的建筑面积。居住、商贸中心占地规划居住人口规划建筑面积备注8.6平方公里居住人口33万总户数7万余户1000万平方米此数据仅包括居住、商业、商务用地的建筑面积。北京市总体规划方案中对望京区域的规划区域规划确定了区域北京副都的地位，经济发展前景良好望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第8页思源顾问望京新规划中的用地规划K区D区C区B区A区科技园区大型公共建筑组成的市级公建中心包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等，规划建筑面积270万平方米K区：居住用地分为６个区居住用地：规划建筑面积250万平方米，分为五个区望京科技产业园区高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第9页思源顾问望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第10页思源顾问区域产业发展概述望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业；电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京地区的主导产业基地。区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第11页思源顾问区域产业发展概况望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。区域内高新产业的发展，促进了区域商务氛围形成，商务市场发展潜力巨大区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显著。望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第12页思源顾问望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第13页思源顾问望京商圈－品牌精品店新概念汽车ＮＩＳＳＡＮ展示厅中旅旅游汽车公司雪亮眼镜雪亮眼镜大明眼镜铜牛服饰本区域共有品牌专买店７家，其中汽车类３家，服装类１家，眼镜类３家汽车类需求面积较大，一般在２０００平米以上，所处位置多为临街１层，服装眼镜类面积需求较灵活，从３０－－５００平米均可，需求周围环境整洁，位置一般选在繁华街区或高尚居住社区，注重室内外装修品牌精品店业态较少，尚有发展潜力望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第14页思源顾问望京商圈－休闲娱乐太阳宫娱乐休闲中心张贝健身柯达中体倍力健身俱乐部咖啡店汉方洲足疗茶馆足疗音像潇洒风度美容美发网吧音像音像美发旺兴源洗浴七甲山练歌场特百惠富士冲洗雪美华美容厅本区域健身中心３家，保健中心３家，娱乐中心３家，音像店２家，咖啡店，茶馆２家，美容美发３家，网吧１家，冲洗店２家咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在１００平米以上，周围环境较好，位于繁华街区．健身需求面积１０００－３０００平米茶吧＼酒吧等休闲娱乐场所比较成旧，且数量少不够规模，很多街道属于空白，有极大发展空间望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第15页思源顾问望京商圈－生活配套分布金象大药房福奈特加油站金象大药房福奈特电子图书馆东方爱婴金象大药房慈安堂郡福奈特生活配套设施稍显不足，可适当增加望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第16页思源顾问望京商圈－零售商业＼超市＼大型专业卖场１３２４７５６８９１０１１１２１３１４１５１６１７１８１９２０１天成超市２苏宁电器３韩国百货４大中电器５京客隆６中福百货７中国移动营业厅８华润超市９新都副食１０韩国百货１１鲜花店１２中复电讯１３建材大世界１４南湖综合市场１５建材城１６正时家居１７联通１８华润超市１９中国烟草２０风城食品店便利店＼鲜花＼副食店等对面积要求较小，３０平米以上即可，超级市场要求面积在１０００平米以上，位置主要以繁华临街１层，地下１层商场房为主望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第17页思源顾问餐饮配套分布本区域中式餐饮４０家韩式餐饮１１家西餐及西式快餐３家食品专卖店４家食品专卖店＼饺子馆等面积较小，３０－１００平米即可，ＲＰＣ等快餐店５００平米左右，东来顺等中上档次中餐１０００－４０００平米传统餐饮和韩国餐厅量大趋于饱和，西式快餐和其他种类风味餐饮（如面爱面，必胜客等）稀缺，市场有待开发．大多餐厅早期设在住宅底商群楼内，今年法规将限制餐饮＼娱乐在住宅楼下经营，这将是一大缺口实地调研时间；２００４年７月１０日望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第18页思源顾问教育设施•幼儿园：望京目前幼儿园有八所，民办的有六所、公立的有两所，基本上均分布在花家地和南湖地区附近；•小学：六所，大多分布在花家地地区；•中学：五所，重点中学较多，由八十中、陈经伦中学、首师大望京分校；•高教：十一所高教学校，集中在京顺路西侧和望京新城附近；•培训类学校：十一所，集中在望京北小河望京西园附近。备注：图中蓝点为幼儿园、蓝色带旗符号代表小学、桔红色带旗符号表示中学、蓝色图书符号代表高校、红色圆点代表培训学校。望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第19页思源顾问医疗卫生望京医疗设施相对薄弱一些，医疗诊所有26家，但多为小诊所，规模不大，级别较低。基本上分布在北小河以北，南湖地区和京顺路西侧一带。较大型的保健按摩店主要有八家。望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第20页思源顾问体育设施望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积25000平方米、绿化面积为70％。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望京有12个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、跑步机、自行车、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第21页思源顾问区域综合服务设施概况小结望京地区经过十几年的发展变化，到现在已经初步形成居住、生活、工作为一体的区域，区域内商业、医疗、教育、体育等各个配套设施初具规模，在数量上有了大量的增长，但在质上还未有明显的飞跃发展；未来发展趋势将会朝着大规模、高质量、高品质，更加齐全的方向发展；未来2年－3年望京的配套设施还将会十分迅速的增长。望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第22页思源顾问望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第23页思源顾问区域人口消费特征概况人口数量：望京人口数量目前18万人，未来规划将达到33万人。人口年龄：社区居民年龄构成以25～45岁为主。人口职业特点：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。月生活消费水平：望京区域０４年人均月生活消费８２０元。（零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材）望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第24页思源顾问区域人口消费特征概况区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区消费力最强。望京区域住宅类楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。本案所在区域，区位人口的综合素质较高，经济实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第25页思源顾问目录望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第26页思源顾问写字楼市场总体情况：望京住宅市场的火爆，商业服务配套的改善促使望京写字楼市场逐渐成长，供应面积逐渐增长；爱立信，摩托罗拉，LG，西门子,松下等大公司将区域总部迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻；同时，写字楼供应量的增加，使得整个望京的发展趋于平衡，而且由此提升了望京的区域价值，从而带动了住宅市场的再次升温。望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第27页思源顾问二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第28页思源顾问办公物业市场开发投资状况区域划分原则：以地域兼顾功能为划分原则区域四大板块：望京北部产业园区望京西部区域望京南部建成区望京中东部商业中心区望京北部产业园区望京中东部商业中心区望京南部建成区望京西部区域望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第29页思源顾问办公物业市场开发投资状况中辰写字楼LOFTEL望京科技创业园建协大厦和平大厦佳境天城博泰大厦望京西部区域望京北部产业园区望京南部建成区望京中东部商业中心区鑫佳泓大厦爱慕大厦叶青大厦尚古城写字楼洛娃科技大厦众运大厦望京大厦四强写字楼星源国际办公物业部分项目分布图利景名门博亚国际中心金隅国际望京区域办公及商业物业市场分析报告2012年9月第30页思源顾问办公物业市场开发投资状况项目地理位置开发商规模㎡入住时间物业级别望京科技创业园望京高新技术产业区内望京科技创业园700001999年丙级众运大厦望京利泽中街二区208号北汽众运公司200002000年丙级洛娃科技大厦望京利泽中园二区洛娃集团开发公司15464.02年乙级爱慕大厦望京新兴产业区利泽中园218-220号北京爱慕内衣有限公司212052000年——正汇科技大厦利泽中园——18000——乙级叶青大厦望京经济技术开发区叶氏企业集团有限公司5000001年甲级中辰写字楼新兴产业开发区泰富德实业有限公司1738602年7月甲级鑫佳泓大厦新业产业区19号地鑫佳泓科技有限公司17000——甲级和平大厦来广营东路5号——1200005年1月丙级尚古城写字楼来广营东路5号贵特物业1200002年乙级佳境天城中环南路甲2号英大置业有限公司3700003年商住望京大厦望京中环南路北京