江苏淮安房地产市场分析报告26页

淮安概况：淮安位于淮河下游，东接盐城，西滨洪泽湖与泗洪.泗阳相接，南邻扬州.泰州及安徽省，北与沭阳.灌南毗邻。辖区包括4个区（淮阴区.清河区.清浦区.楚州区）和盱县，涟水县，金湖县，洪泽县。面积约10072平方公里，其中市区面积：337平方公里人口519万。市区人口48万全区地势平坦，仅西南角盱县有低丘分布。广阔的黄淮平原是农业资源丰富，是全国重要的上平粮食基地，还是蚕.桑.棉主要基地，水产丰富。近年来注意产业结构调整和专业化经营，成为全省的副食品基地。矿产等开发前景广阔。工业协调发展，初步形成以食品，纺织，华工，机械，建材为其支柱产业。淮安丝绸工业在苏北是最大的生产和加工基地。化工工业种类较多，机械工业以农用机械为主。淮安经济指数：全年实现生产总值420.64亿元，比上年增长12.2%，市场物价总水平上升市区居民消费价格水平比上年上涨12%实现下岗事业人员再就业2.29万全年完成工业增加值156.07亿，比上年增长15.5%全年合同外资金额1.38亿美圆，增长172.1%实际利用外资1.04亿美圆，增长60.8%全年实现财政收入53.88亿，比上年增长17.7%全市在岗职工年均工资10804元，比上年增长9.6%其中，城镇居民人均可支配收入7798元，比上年增长8.9%人均消费性支出5544元，比上年增长14.3%农村人口人均纯收入3395元，比上年增长1.9%人均消费性支出2240元，比上年增长3.5%消费品市场销售较快增长，全年实现社会消费品零售总额139.32亿元，比上年增长11.9%，增幅比上年提高0.3个百分点，分城乡看，城市消费品零售额88.97亿元，增长12.3%县及县以下消费品零售额50.35亿元，增长11.3%分行业看，批发零售额：121.45亿元，增长1.9%餐饮业零售额：14.37亿元，增长12.3%其他行业零售额：3.5亿元，增长11.4%居民消费结构升级加快，住房.信息产品等新型消费持续升温，全年实现商品房销售额19.51亿元，比上年增长76.7%城镇居民人均住房建筑面积为26.7平方米，比上年增长4.5%农村居民人均住房建筑面积为27.5平方米，比上年增长0.7%2003年市主要经济指标房屋建筑施工面积243.47万平方米增长19.0%其中住宅建筑施工面积185.49万平方米增长18.2%商品房销售面积120.49万平方米增长37.2%其中住宅销售面积97.06万平方米增长29.5%商品房销售总额19.51亿元增长76.7%其中住宅销售总额12.09亿元增长49.1%2004上半年经济概况：上半年我市实现地区生产总值233.99亿元按可比价计算，同比增长13.6%，增幅比去年同期上升0.9个百分点。其中第二产业增加值120.07亿元，同比增长16%上半年全市房地产开发增势强劲全市共完成商品房开发施工面积212.77万平方米，新开工面积111.19万平方米，竣工面积68.91万平方米，完成投资13.97亿元，同比分别增长32.34%、114.98%、107.37%和53.69%。房地产开发投资总量完成年度计划的58.21%，位居苏北第一，增幅比全省平均水平高出7.4个百分点。房地产市场供销两旺，开发企业实现商品房预销售面积94.07万平方米。上半年全市工业企业出口增势迅猛6月份，全市工业企业进出口总额为2.7亿美元，同比增长61%，其中出口1.59亿美元，进口1.2亿美元，同比分别增长46.3%和85.5%，增幅排名分列全省第二、第四位和第一位。4月实现工业增加值11.1亿元，同比增长18.1%，较3月份增加0.2亿元；产销衔接状况良好，产销率为95.7%。1-4月份全市规模以上工业企业累计实现增加值42.6亿元，同比增长18.9%，增速比去年同期提高3.8个百分点完成全年目标的35%，同比增长20%。其中500万元以上项目投入29亿元，占全市工业投入的84%，比去年同期提高16个百分点。全市300个总投资超1000万元的重点技改项目中已有216个开工建设，开工率达到72%，其中36个项目已竣工投产。4-一季度全市财政收入增长32.5%一季度，全市实现财政收入13.65亿元，完成各地人代会通过预算48.96亿元的27.9%，完成“4221”工程任务49.5亿元的27.6%，与上年同期相比，增收3.35亿元，增长32.5%。其中:上划中央收入8.62亿元，增长19.8%；地方收入5.03亿元，增长62.0%。全市完成财政支出5.98亿元，占年度预算的19.0%，增长24.2%。其中社保支出和农业支出增长较快，增幅分别高达191.5%和133.3%。各县区财政支出都有较快增长，主要是人员经费等支出，其中：开发区、清浦区支出增幅较高，分别达62.7%和49.1%。一季度，财政运行中存在的主要问题，还是发展不够，发展不快，税源、经济结构不合理，县域经济持续低迷，财源不足，缺乏新的经济增长点。下一步工作的主要措施：一是咬定目标，强化税收征管；二是把握动态，确保收入进度；三是理顺税收体制，制定激励措施，调动各地大力组织财政收入的积极性；四是重视非税收入，进一步加强行政事业性收费纳入预算管理工作；五是落实市级工资统发政策，促进县乡财政体制调整；六是运用财政手段，做大做强财政收入蛋糕；七是深化改革，进一步推进国库集中支付工作；八是严格控制经费开支，规范财政支出行为物价二季度，主要食品市场价格以降为主，农资价格部分上涨，工业生产资料价格有升有降。粮、油、蔬菜价格下降。一季度粮价出现大幅度上涨后，国家加强了宏观调控力度，加上本省一些地方采取了到东北、安徽等地调粮等积极措施，及夏粮上市主产地频频抛售储备库存，短时间内增加了市场供应量等因素，进入二季度粮价逐步回调；油料价格则是在新菜籽上市后开始下降；而于六月份开始收购的夏粮油价格较高；本季度正是蔬菜大量上市季节，因而货源充足，蔬菜价格走低。肉、蛋、鱼价格上涨。与粮、油价格下降走势不同的是肉、蛋、鱼价格全面上涨。有饲料价格上涨增加养殖业成本影响，有禽流感疫情带来滞后影响，有季节性因素影响，还有洪泽湖禁捕期间对鱼价有较大影响等等原因。化肥价格上涨。我市出台农资价格干预措施后，化肥价格一段时期保持稳定，但夏种开始后用肥量增加，价格上涨。钢材价格先降后升。从4月份开始钢材价格回落，5月份下降幅度较大，螺纹钢、线材由4月份价格较高时的3950元/吨，最低跌到2750元/吨，降幅30.38%。有国家宏观调控政策发挥作用，也有过高的钢材价格对需求产生抑制作用，但钢材价格在一个多月的时间里下降了30%以上，显然属于暴跌，很快价格就出现反弹，6月底已达3000元。另外，汽油、柴油因调价上涨，烟煤因进价提高价格上涨，部分药品降价。二季度受国家宏观调控影响一些重要商品价格已开始下降，粮油、钢材等基础材料价格下降，会对其它商品价格产生较大影响，而能源、农业生产资料价格上涨，又会增加相关产品的成本。我们预测三季度价格会是稳中有升。全市工业产销（2004.5）本月（万元）累计（万元）本月（%）累计（%）工业总产值374907178354426.527.0总计中：大中型企业17708492020718.822.61．轻工业17501987985819.520.02．重工业19988890368633.334.6总计中：国有企业528583133219.96.9集体14933712315.411.5股份合作514128214-17.31.3股份制19796791017735.440.0外商及港澳台投资3846117941938.145.8其他类型6554728118321.714.0清浦区168237323487.054.9清河区8087376067.013.7淮阴区5233521227525.127.7本月（万元）累计（万元）本月（%）累计（%）工业销售产值363439170952625.424.9总计中：大中型企业17367087870318.319.31．轻工业16953283791720.619.12．重工业19390787160930.031.1总计中：国有企业514023006579.85.7集体14338698354.99.7股份合作519928495-13.66.9股份制19357787006634.137.0外商及港澳台投资3674117094834.640.3其他类型6218226952520.613.8清浦区161327169784.257.1清河区7854366476.112.9淮阴区5012020151740.723.1淮安楼盘分析：东升花园物业位置：淮安市淮阴区北京东路98#物业类型：多层.小高层开发商：淮安市华发置业有限公司物业费用：0.2总建筑面积：8万m2规划套数：600平均单价：1500元/m2规划面积：97m2—144m2开盘日期：2004.5盛祥苑物业位置：淮涟路与承德路交界物业类型：多层设计单位：淮安广厦建筑设计院开发商：淮安盛祥泰房地产发展有限公司物业费用：0.2总建筑面积：8.6万规划套数：300平均单价：1600元/m2规划面积：77-130开盘日期：2003.10世纪苑物业位置：淮阴区北京东路物业类型：多层开发商：淮安远洋置业有限公司总建筑面积：2万规划套数：113户平均单价：1700元/m2规划面积：92-140开盘日期：2004.9江淮人家物业位置：北京西路93#物业类型：多层，小高层设计单位：龙安泛华建筑工程顾问有限公司开发商：淮安平安房产物业费用：0.25总建筑面积：8万规划套数：322（1期）200（2期）平均单价：1600元/m2规划面积：80.7-133m2开盘日期：2004.3城中花园天时百盛物业位置：北京东路57#物业类型：小高层，多层设计单位：东南大学建筑设计院开发商：淮安冠万房地产开发有限公司总建筑面积：8.6万规划套数：600平均单价：1700元/m2规划面积：88-130开盘日期：淮安现代商城物业位置：淮阴区小营广场物业类型：酒店式公寓开发商：淮安通胜房地产开发有限公司物业费用：0.2总建筑面积：0.9万规划套数：48平均单价：1700元/m2规划面积：80-130开盘日期：2004.9富豪花园物业位置：北京北路与黄河西路交界物业类型：别墅，多层开发商：淮安市富豪房地产开发有限公司总建筑面积：28万规划套数：2000平均单价：1800元/m2规划面积：84-260开盘日期：2004.8.30樱花小区物业位置：承德北路与黄河东路交界物业类型：多层开发商：淮安市鑫龙房地产开发有限公司总建筑面积：50万规划套数：二期700平均单价：1500规划面积：89-136开盘日期：世袭领地物业位置：珠海路比佛利对面物业类型：别墅设计单位：上海筑成建筑设计有限公司开发商：江苏浩源房产物业费用：1.00总建筑面积：3.4万规划套数：154平均单价：2900规划面积：190-260开盘日期：2004.5.18比佛利物业位置：开发区珠海路8#物业类型：别墅设计单位：哈佛建筑开发商：台湾诚益房产物业费用：0.5总建筑面积：5.7万规划套数：250平均单价：3200规划面积：156-300开盘日期：2004.5.1水岸名宅怡园物业位置：健康东路与承德北路交界物业类型：多层设计单位：西北建工学院建筑设计无锡分院开发商：淮安怡园房地产开发有限公司物业费用：0.3总建筑面积：3.5万规划套数：300平均单价：2000规划面积：80-150开盘日期：2004.3.20天山华庭物业位置：淮海北路与大同路交界物业类型：多层设计单位：同济大学开发商：天山房产总建筑面积：13.8万规划套数：800平均单价：2300-2500规划面积：68-240开盘日期：2004.7.30菁英国际物业位置：清河路与黄河路交界物业类型：小高层开发商：南通益兴房产总建筑面积：7.5万规划套数：1600平均单价：2800规划面积：110-324开盘日期：2004.9加州城物业位置：淮安市清河区淮海西路物业类型：多层，商铺开发商：加州房产总建筑面积：10万规划套数：400平均单