江门国际大酒店市场分析及经营策划方案

江门国际大酒店市场分析及经营策划方案富基国际酒店管理有限公司2013年11月18日第3页共95页第4页共95页目录一．项目环境分析………………………………………………………………………4页1.江门市概况2.自然环境3.地理位置4.经济发展5.人文资源二．旅游市场的调研及分析……………………………………………………………12页1．2012年广东省六城市入境过夜旅游者市场分析2．2012年国内旅游者市场分析3．江门市旅游资源分析4.推荐酒店个案及资料分析三．酒店空间规划建议………………………………………………………………76页1．客房2．公共区域3．后勤4．项目酒店星级评定标准分值方案四．项目经营预测……………………………………………………………………114页1．项目经济评价说明2．房价的测定3．餐饮及康体娱乐（其它）收入4．成本和费用5．十年经营预测及投资回收（附件）第5页共95页江门五星级酒店市场分析及项目策划报告一．项目环境分析1．江门市概况元末明初，江门形成商贾云集的重要墟镇。1904年，江门关在北街设立，为广东八大关之一。1925年，江门首次成为省辖市，1931年撤销市建制，复由新会县管辖，1951年再改为省辖市，之后先后由粤中行署、肇庆专区、佛山专区管辖。1983年市管县新体制实行，江门被定为省辖地级市，成为区域性中心城市。现辖四个县级市，辖区范围俗称“五邑”。第6页共95页行政区划蓬江区江海区新会区台山市开平市鹤山市恩平市辖区范围3个镇6个街道办事处5个街道办事处10个镇4个派出机构17个镇1个华侨农场15个镇12个镇10个镇4个场辖区面积平方公里323.7107.4138732861659ll08.31698辖区人口43.64万14.9万73.9万98.92万68万36万46万江门市位于广东省中南部，珠江三角洲西侧。陆域东邻顺德市、中山市、斗门县，西接阳江市的阳东县、阳春市，北与新兴县、高明市、南海市为邻。南濒南海，毗邻港澳。全境位于北纬21°27′~22°51′，东经111°59′~113°15′之间。江门市陆地总面积9541平方公里，约占广东省陆地总面积的5.32%，珠三角总面积的1/4。全市常住总人口410万，人口密度405人／平方公里。人口中民族数达52个，其中汉族占总人口的98.66%，其余51个少数民族中，壮族人口最多，占少数民族人口的60%。第7页共95页2．自然环境江门市属亚热带低纬地区，位于珠江口西岸，全区有285公里的海岸线，受海洋性季风影响，气候特征是温暖多雨，日照平均1700小时以上。气候温暖湿润，适宜种植水稻和各种经济植物，无霜期在360天以上，终年无雪，气温年际变化不大，年平均气温全区年均气温21.3-22.8℃，年均降雨量2183.3mm。江门市区空气质量保持良好水平，2012年空气质量日报优良率达97.0%。二氧化硫、二氧化氮、可吸入颗粒物的年日均值分别为0.043毫克/立方米、0.026毫克/立方米、0.069毫克/立方米，均符合国家二级标准；其中，二氧化硫的年日均值与去年基本持平，二氧化氮和可吸入颗粒物年日均值分别比去年下降38.1%和14.8%。降尘年月均值4.97吨/平方公里·月，符合广东省推荐标准，比去年下降13.3%。市区空气的主要污染物为二氧化硫和可吸入颗粒物。市区酸雨污染依然严重，2012年降水pH均值4.91，酸度有上升趋势。2012年城市饮用水源水质达标率100%，其中西江干流、西海水道水质以Ⅱ类为主，水质均为优；潭江干流水质以Ⅲ类为主，水质良好；江门河水质属Ⅳ类，水质轻度污染；天沙河水质属Ⅴ类，水质中度污染。5个河段中，以西海水道水质最好，天沙河水质最差。与上年相比，各河段水质均无明显变化。2012年江门市区区域环境噪声质量处于较好水平，等效声级平均值55.0分贝，达到国家区域环境噪声1类区（居民、文教区）昼间标准，声源构成比仍以生活和交通类声源为主。市区道路交通噪声质量处于较好水平，等效声级平均值68.9分贝，符合标准。3．经济发展江门市地处发展迅猛的珠江三角洲经济区域，地区经济综合实力显着，2003、2004年跻身“中国综合实力百强城市”。2013年，全市GDP达到921亿元，人均2.24万元，地方财政一般预算收入50.66亿元，经济总量位居全省前列。第8页共95页2013年，全市规模以上工业总产值2759.1亿元，增加值410.6亿元。其中轻工业增加值231.54亿元，重工业增加值179.06亿元。目前，全市已拥有中国名牌产品12个，国家免检产品13个，中国驰名商标3个，广东省名牌产品55个，广东省名牌商标50个。中国名牌和省名牌数量均位居全省第六位。江门市获得中国名牌的产品及企业名单产品名称企业名称获评时间豪爵牌125系列摩托车江门市大长江集团有限公司2001年金羚牌洗衣机（波轮）江门金羚集团有限公司2001年李锦记牌酿造酱油（生抽、老抽）李锦记（新会）食品有限公司2003年味事达牌酿造酱油（生抽）开平味事达调味品有限公司2003年莲花牌白砂糖江门甘蔗化工厂（集团）股份有限公司2004年KAP牌铝合金建筑型材台山市金桥铝型材厂有限公司2004年嘉宝莉牌建筑涂料(内外墙)广东嘉宝莉化工有限公司2012年维达、花之韵牌生活用纸、纸巾纸、卫生纸维达纸业（广东）有限公司2012年朝阳CME牌陶瓷阀芯、水龙头广东朝阳卫浴有限公司2012年健威kinwai牌民用家具(板式家具)江门健威家具装饰有限公司2013年锦帆牌锦纶长丝广东新会美达锦纶股份有限公司2013年嘉士利牌焙烤食品(饼干)开平市嘉士利食品有限公司2013年2013年，全市高新技术产品产值630亿元，高新技术企业总数达到177家，产学研联合基地115家，省市级工程中心55家。省级技术创新专业镇达14个，居广东省第二位。2013年，全市科技火炬计划项目立项44项，科技星火计划项目立项25项，科技攻关计划项目立项500项，科技成果推广实施计划11项，专利事务所全年代理专利申请3281宗。改革开放以来，江门市累计实际利用外资100多亿美元，世界500强企业已有30家投资江门经营发展。2013年，全市实际利用外商直接投资6.78亿美元，新签外商直接投资项第9页共95页目411个，合同外资额12.33亿美元。批准总投资、总投资增资超1000万美元的外商投资企业共48家。2013年末，全市共有私营企业1.59万户，注册资金193.30亿元；个体工商户10.77万户，注册资金20.77亿元。规模以上民营工业总产值832.47亿元，占全市规模以上工业总产值47.32％。2013年，全市金融机构各项人民币存款余额1286.42亿元；保险业实现保费收入24.39亿元，支付各项赔款和给付5.4亿元；旅游业总收入52.5亿元；房地产业完成开发投资32.14亿元，销售额31.35亿元；零售业销售总额达352.34亿元。近年来，江门市以工业优势特色产业产品展销为主的会展经济的兴起，并已初步形成了一些较为固定的展销会。2013年，成功举办了中国（江门）经贸洽谈暨摩托车工业博览会，列入洽谈会投资项目统计的共有141项，投资总额12.37亿美元。此外还举办了江门市钟表产业投资环境推介会、五金不锈钢产品博览会、开平牛仔服装节、水暖卫浴设备展销会、麦克风及电声视频产品国际展销会等专业展会。目前江门的会展场馆主要有江门五邑华侨广场会展中心和开平水口展贸中心等。江门市12个国家级产业集群基地基本情况一览表名称生产地基本情况代表企业“中国摩托车产业示范基地”江门2013年，全市生产摩托车整车279.8万辆，约占全国产量的13％。完成总产值137.7亿元，增加值27.9亿元。出口量居全省之冠。大长江集团“国家电子信息产业基地”江门2013年，江门市通信设备计算机及其它电子设备制造业实现工业总产值67.37亿元，增加值19.58亿元。打印机、印刷线路板、麦克风、磁性材料等产品的产销量处于全国领先水平。江裕集团“中国五金卫浴产业基地”蓬江区杜阮镇2013年，该镇五金卫浴产业完成工业总产值达到21.97亿元。美标、显浩、吉事多“中国五金不锈钢制品生产基地”新会新会区有五金不锈钢生产企业800多家，年产值超100亿元。其中11家企业年产值突破亿元，日兴不锈钢年产值达10亿日兴不锈钢第10页共95页元。“中国水龙头生产基地”开平市水口镇水口镇的水暖卫浴产品年销售额达30亿元左右，产品在国内市场占有率达40％以上。广艺、彩洲卫浴“中国麦克风行业产业基地”恩平恩平市麦克风年产量近9000万支，占全国麦克风产量的70%。双艺、恒达、莱茵“中国纺织产业基地市”开平开平市纺织产业年产值超100亿元，年产牛仔服装3000万件，出口值超过10亿元，牛仔布出口量占广东全省的1/3。开平涤纶、华士达、富琳“中国纳米碳酸钙产业基地”恩平恩平市现有5家纳米碳酸钙生产企业，装机规模生产能力22.5万吨，实际年生产纳米碳酸钙达15万吨，占全国总产量的6成以上。嘉维化工、燕华化工“国家火炬计划纺织化纤产业基地”江门2013年，全市纺织化纤生产及相关企业完成工业总产值288.43亿元，销售产值252.14亿元，出口交货值111.78亿元。拥有锦帆牌锦纶丝等6个省名牌产品，4个省著名商标。新会美达、开平涤纶、鹤山美雅、广东彩艳“国家火炬计划新材料产业基地”江门全市共有新材料企业约350家，从业人员4万多人，实现产值120多亿元。形成以纺织化纤新材料、特种化工和高性能金属新材料、光电子信息新材料、生物医学新材料等为主的产业群。“中国印刷产业基地”鹤山2013年，鹤山市印刷业实现规模以上工业总产值14.5亿元。雅图仕“中国汽车零部件江门产业基地”江门2013年，全市实现汽车零部件工业总产值13亿元。广东现代摩比斯机电、华泰4．人文资源江门市政府重视开发人文文化资源，目前江门市以拥有各类博物馆9座，推动了文化发展战略。江门市博物馆一览表名称地址电话广东桥梁博物馆新会崖门大桥旁的猫山山腰6451683江门市博物馆江门市西区大道44号3560075江门五邑华侨华人博物馆江门市发展大道五邑华侨广场内3936219江海区博物馆江门市江海区外海镇南华里3792507新会区博物馆江门市会城公园路12号(新会学宫)6665906第11页共95页台山市博物馆台山市台城环北大道诗山5529446开平市华侨博物馆开平市三埠镇长沙公园内2215061鹤山市博物馆鹤山市沙坪镇人民东路45号8985547恩平市博物馆恩平市恩城镇鳌峰山7718886作为2007年度我国唯一的代表项目，“开平碉楼与村落”有望在6月底举行第31届世界文化遗产大会上获表决通过，成为广东省第一个世界文化遗产项目。开平碉楼最多时达3000多座，现存1833座。“开平碉楼与村落”申报“世遗”提名点情况序号提名地申报理由1自力村村落与方氏灯楼自力村是碉楼最集中的村落，共建有9座碉楼和6座西式别墅，分布错落有致。云幻楼、铭石楼是该村碉楼的典范之作。方氏灯楼是更楼中的精品，用于观察和为周围村落报告匪情，是为村落间集体联防所建。2锦江里村落目前保存完好的三座碉楼瑞石楼、升峰楼、锦江楼在该村和谐布局，其中瑞石楼是开平碉楼中最高最华丽者,有“开平第一楼”之称。3三门里村落三门里的迎龙楼为开平现存最早的碉楼，代表了开平碉楼的早期形态，造型厚实简洁，风格拙朴。4马降龙村落群共有碉楼和别墅式洋楼13座。马降龙村落群是开平乡村民众尊重自然、与自然和谐共处的杰作，该村的天禄楼是开平碉楼众楼的典型代表。二．旅游市场的调研及分析本市场调研报告以内容分析法和市场问卷方法作为主要研究手段，利用国家旅游局、地方政府的统计资料和市场问卷资料，对项目的客源群体、消费兴趣、旅游行为等作出分析。希望通过分析用以指导项目的建设。根据世界旅游组织（WTO）对旅游者的定义：所有离开居住地超过24小时的人都作第12页共95页为旅游者统计。中国国家旅游局的官方统计资料中对旅游者的定义：指任何为休闲、娱乐、观光、度假、探亲访友、就医疗养、购物、参加会议或从事经济、文化、体育、宗教活动，