河南南阳诚发新城项目市场分析物业建议及营销策划案_128页_XXXX年

诚发·都市新城----物业建议及营销策划案谨呈:南阳诚发房地产开发有限公司2010.09PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目标解读利润目标要求：控制商业风险；住宅在满足回款速度要求的情况下，实现销售利润最大化；形象目标要求：树立项目城市标杆形象；品牌目标要求：打造项目品牌，提升公司品牌影响力；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本案核心观点：针对市场：我们认为忧大于喜，但并非代表没机会；针对项目：我们认为优大于劣，但并非代表高枕无忧；针对住宅：我们要拓宽市场、拓宽客户、优化户型配比、提升性价比；针对商业：我们主张两手准备，两条腿走路，降低风险；针对营销：我们主张强化品牌营销、强化大盘营销、综合体营销……对整个项目，我们需要未雨绸缪…………PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建总纲•第1篇背景•第2篇项目定位•第3篇项目发展建议•第4篇营销策略PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建篇背景•PART-1城市分析•PART-2商业市场分析•PART-3住宅市场分析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建个省辖市中面积最大、人口最多，GDP全省第三的大型城市。Ø南阳古称宛，位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界处，为三面环山、南部开口的盆地，因地处伏牛山以南，汉水以北而得名。Ø全市现辖2区、10县、1个县级市，总面积2.66万平方公里，总人口1096.22万人，其中城镇人口401.55万人，在河南省18个省辖市中面积最大、人口最多。PART-1城市分析城市人口与经济PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建南阳有山有水，文化丰富，历史悠久，人文昌盛，是一个宜居之城和人文之城。PART-1城市分析历史与人文景观Ø历史名人：科圣”张衡、“医圣”张仲景、百里奚、“商圣”范蠡及“智圣”诸葛亮，“谋圣”姜子牙；Ø山水：伏牛山，白河Ø景点：武侯祠、汉画馆、医圣祠、张衡墓、中国西峡恐龙遗迹园、伏牛大峡谷等。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建年内城东与城南将面临快速的城市化进程，预计的土地供应将集中在这两个方向。将会产生大批的含有回迁房的项目入市。城市发展方向：南扩、东移。未来5年内东部、南部将有大量的土地入市。PART-1城市分析城市发展方向中心城区城市发展方向选择中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间。采取“一河两岸、四组团”的空间结构，“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能的城市组团。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建淯阳新都汇新光天地鸿德购物公园新华城市广场南阳商贸城文化路延伸线中心商圈光武路口商圈火车站路商圈规划高档生活区人民公园淯阳新都汇新光天地鸿德购物公园新华城市广场南阳商贸城文化路延伸线中心商圈光武路口商圈火车站路商圈规划高档生活区人民公园南阳市典型商业市场分布南阳商业市场分布突出的特点是：以典型项目为节点，重要道路主线围合而成城市核心商业区，并向四周发展。其中重点项目集聚形成城市核心商圈，次级项目成为次级商圈，商业主要以中州路、人民路、新华路、工业路为轴线分布：PART-2商业市场分析商业现状扫描商业分布以典型项目为节点，向四周分布，其中新华城市广场和鸿德购物公园两个项目附近最为繁华，为城市核心商圈。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建中心广场南阳市核心商圈，分布着大统百货、鸿德购物公园、中心广场街铺专卖店等，总建筑面积约20万㎡左右，为南阳市中心高端购物区，为市民普遍接受的市中心区域。PART-2商业市场分析典型个案PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建天桥商圈（人民路与新华路天桥）南阳市传统老商圈，随着中心广场的崛起，逐渐沦为次级商圈，集聚着红都百货、红都时代广场、世纪百货及永乐电器等，以品牌服饰、家居用品及家用电器为主，主要消费人群为中年。PART-2商业市场分析典型个案PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建新华城市广场在传统新华商城基础上重建后的新华城市广场，总体量近10万平米，为南阳市首家主题式、多功能、多业态综合的大型购物中心，集休闲、娱乐、购物、餐饮等于一体，可以满足高、中、低不通档次消费需求。新华城市广场依靠自身定位及整体商业配备，成为南阳市中心新兴“商业旗舰”。PART-2商业市场分析典型个案PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建新光天地正在崛起的商业集中地，依靠淯龙苑商业部分及新光天地两个大体量商业综合体为核心，一个新兴的商圈有望形成。PART-2商业市场分析典型个案PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建推内街淘宝街，另外提供3年反租，年回报率为9%解放路商街最贵的1F约2万/㎡，2F最低约1万/㎡2F商业街，7F商业集中体，共计约6万平米商业街、独立综合体向阳荷花广场提供10年反租，10%每年整体均价5600近5万平米底商综合体宏江锦江国际一楼租金外场130元/㎡，内场100，三楼55，四楼45四楼部分门面，售价约1.1万/㎡5层商业裙楼，共计7.8万㎡底商综合体新华城市广场提供最长20年反租，年均回报约10%，部分街铺提供3年委托经营管理，共21%回报，抵房款整体均价约1.7万，其中一楼约2.7万，二、三楼逐层递减约5000元/㎡地下一层，地上3层，约4万㎡底商综合体新光天地办公楼3600-5600元1—3F商场，4—5F预做办公楼，40㎡28000元5F，约1.5万㎡独立综合体嘉合尚都招商租金：1F约110，2F约60，3F约30，预计后期1F销售价格约2.1万以大商家招商为主，基本招商完毕3F，约9000㎡裙楼底商文秀花园备注销售形式规模物业形态项目PART-2商业市场分析典型销售项目扫描PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建—50，传统门面店面——普遍租金在30—80之间——建设路沿街门面————1F约110，2F约60，3F约30预计1F2.2万文秀花园3年反租直接反到房价里面，目前租金基本能够实现提供3年反租，8%年回报率——06年1F14000—16800，内街9000—11000，2F7900—8500，3F5500裕华商城售价和反租率较高，后期租户提出较大意见提供20年反租，5年反租率一递增，分别为10%、11%、12%、13%1F租金150—200，2F100左右，3F70—80，4F35—402009年售价1—4万，1F门面4万左右，2F17000起价，3F16000起价，4F11000—13000新华城市广场商业前期8%回报率基本实现，近几年商业租金基本没有上涨，部分甚至下跌前期提供12年反租，年回报8%；08年地下室提供11.5%反租，月月回报目前沿街1F平均租金为140—160，2F为40—50，3F为152006年临街1F最高26800，一般为22000左右，内街1.6—1.8万。08年地下室出售，均价21000左右鸿德购物公园备注反租率租金当时售价项目PART-2商业市场分析典型项目租金扫描PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建商圈分布两支独大—以新华城市广场和鸿德购物中心为核心商圈，两支独大；两类商业产品市场热销—（１）纯街铺产品，尤其是面积在30—70平方米之间总价门槛低、经营出租灵活的街铺产品受市场热捧；（２）小面积产权式商业，回报率大约在9—12%之间；经营风险显现—部分典型商业项目通过高年回报率市场宣传，吸引市场关注，取得良好的销售，但存在招商困难的情况，经营风险显现；市场未来供应量在—未来商业项目潜在供给约30万㎡，新兴大型商业体较多，存在重复建设，超出市场消费需求，目前整体销售情况不理想。PART-2商业市场分析商业市场小结PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建住宅市场分析供求关系表现：放量-至2009年购房优惠政策，成交量明显放大，供求平衡；放大-2009年初房地产利好政策，使市场整体供应量快步上涨；存量大-开发量大，消化速度慢，导致市场后期存量大，市场消化周期长价格稳-经过2008年的调整之后，目前价格处于相对平稳的阶段，半年内并未出现大起大落的情况。供求关系整体表现供给大于需求，市场存量大。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建住宅市场分析未来供应……….……………………..余约20万正在开发中中景门国贸余约15万正在开发中巴黎大道10万正在开发中神龙花园180万合计余约10万正在开发中宇信凯旋城60万净地＋部分未拆迁三杰盛世苑65万拆迁中闫庄城中村改造项目未来供应体量项目现状项目名（地块名）部分未来入市项目供应统计：除本案外，未来共计有180万以上体量的新项目入市PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建平米以下90-140平米140-160平米160-180平米180平米以上整体市场成交结构明显，主流偏好于80-90平米的两房与110-130平米的三房产品。客户访谈记录：这边买房的要两房和三房的比较多，比例分别约占40%和45%，像我们这边两房的都不够卖的，要求四房的客户很少，不到10%，两房的面积在80-90，三房的110到120，这边还是比较接受紧凑型的户型。——盛世龙源置业顾问廖先生PART-3住宅市场分析成交分析Ø南阳市商品住宅成交主要以90-140平米的户型为主力成交，其次是90平米以下的户型。Ø由于南阳消费习惯及总价偏低的因素，区域市场整体表现偏好在于80-90平米的两房、110-130平米的三房。Ø区域内项目客户以本地户籍居多，以本地生意人、机关单位、大中型企业、南阳理工教师等南阳附近县镇等为主要客户来源。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建住宅市场分析项目扫描Ø目前南阳市在售项目较多，根据市场项目的分布以及核心卖点诉求，我们可以划分出中心板块、滨河板块、城东新区板块与白河南岸板块。Ø中心板块最为成熟，滨河板块价格最高，城东新区板块未来发展潜力最大，白河南岸则是随着中心板块的发展所辐射衍生。项目多，中心板块、城东板块、滨河板块、白河南板块四大板块各有亮点本案PDF文件使用pdf