深圳住宅豪宅市场供应分析报告(1)

深圳住宅豪宅市场供应分析报告说豪宅，必须给豪宅下个定义。豪宅定义不好下，不好下的原因不在于做研究给它界定范围，而在于不同人和区域对豪宅的认识不同，人均收入800美元的区域和人均收入5000美元的区域，对豪宅的界定和理解有很大的不同。此次研究所做的界定是从总价的角度着手。本文以翔实的数据记录了深圳目前豪宅市场的现状，确实在介入高端市场时，应该充分考虑目前不同客户层面的竞争情况、市场需求等因素。从本文来看，以较低的标准所界定的豪宅市场的推售量不到150万平方米，虽已供大于求，但远远没有某些文章或媒体所描述的那么可怕。目标市场：深圳市住宅二级市场之“豪宅”市场研究范围：2001年7月1日至今正式开盘项目的均价在7000元/平方米以上，同时单位总价约在80万/套以上的相关户型，具体包括以下几个范围：均价在7000-8000元/平方米之间、面积在120平方米以上的户型；均价在8000-9000元/平方米之间、面积在100平方米以上的户型；均价在9000元/平方米以上、面积在90平方米以上的户型。数据来源：世联地产基础数据库资料整理：世联地产信息研究部资讯组研究说明：本研究报告选取的时间范围，主要是根据房地产主要销售周期通常约在1年左右的一般规律来界定的。同时在价格范围上并不考虑楼层差和朝向差，因此会有部分均价7000元/平方米左右的楼盘的低楼层住宅达不到研究范围而被选入，但也有部分均价不到7000元/平方米的楼盘的高层住宅达到研究范围而未被选入，整体来说由于误差的交叉影响使总体误差降低许多。一、开盘住宅楼盘一览从全市来看，共有34个项目在我们的研究范围之内，据统计这34个楼盘总的推售面积达到了252.52万平方米，但是由于我们对豪宅市场范围的界定，在我们研究范围之内的推售面积只有148.45万平方米，这才是真正意义上的豪宅市场。二、区域市场概况从推售面积分布来看，豪宅的供应主要集中在福田，占到了全市6成的供应份额。南山占据第二的位置，供应量约占3成。罗湖和盐田的豪宅供应较少，这主要是由于这两个区自身的市场特性所决定的。在所推售的豪宅户均面积中，除盐田因为个案不具有代表性外，南山成为供应住宅中户均面积最大的行政区。这主要是由于南山目前的豪宅主要集中在华侨城及其周边区域，其独特优越的自然景观为其豪宅的推出奠定了基础。福田区的户均面积最低，但也超过了150平方米，反映了豪宅的一个最基本的特征，户型面积大。再来看豪宅市场的价格情况，除了盐田的个案情况外，罗湖、福田、南山的均价依次上升。价格是反映市场最重要的指标之一，可以看出随着中心区的西移，罗湖已逐渐慢慢地退出豪宅市场的竞争，主要是由于罗湖的景观资源较少，而生活配套成数使得发展商越来越多地开发小户型楼盘，即使有少数大面积住宅的推出，也难以吸引高收入者。而福田区借助于其中心区的行政优势以及香蜜湖、中心公园、莲花山、笔架山等自然景观的优势，逐渐吸引高收入消费者的眼光。但南山的华侨城片区凭借其独有的旅游自然资源，一直以来都是消费者心目中豪宅的理想之地。随着中心区西移而使华侨城到中心区距离的缩短、填海区纯住宅的规划、深圳湾自然景观的开发等因素更加奠定了华侨城及其周边区域的豪宅地位，因此华侨城区域的均价独占三大区之首。三、细分市场分析1、热点片区分析根据目前市场中的几大热点片区华侨城、香蜜湖、红树湾、中心区、景田片区进行简单比较分析：从推售面积来看，华侨城片区独占鳌头，推售面积远超过其他片区。红树湾作为新兴的豪宅片区，目前的推售量相对较低，而其他片区相对比较接近。在户均面积和价格方面，华侨城均处于最高，显示了华侨城的豪宅推售市场的领先地位。香蜜湖片区的价格相对于华侨城显得稍低一些，但户均面积接近，也显示了香蜜湖作为新兴的豪宅片区的地位。从实际的比较来看，景田片区的优势并不明显，但其户均面积却超过了中心区和红树湾，并且推售面积超过了香蜜湖区域。2、竞争层面分析通过对竞争楼盘价格、户型及物业自身品质的详细比较来看，豪宅可分为两个不同层次的细分市场：一是以波托菲诺、水榭花都所代表的高端豪宅市场；二是以碧海云天、金域蓝湾、世纪村为代表的普通豪宅市场。两个市场之间最明显的差别就是价格的差异，在尖端市场中，基本价格约在180万/套以上，而普通市场约在80-180万/套。从上面图表中可以发现高端的180万以上的豪宅套数所占比例不到20％，豪宅的竞争主要集中在80-180万/套这个层面。当然，不同的价格背后，是不同品质的产品的支撑。在波托菲诺和水榭花都不仅仅是价格高、户型面积大，更多的是优质的区域环境、独有的自然景观、高品质的社区规划等等。而除此之外的其他豪宅楼盘，显得有较多的同质性，且少有突出之处，因此在整个豪宅市场中，高端的180万/套以上的市场的供需相对平衡，而80-150万/套的市场竞争将会非常激烈。四、豪宅市场未来展望根据市场的一般规律来看，豪宅市场的消化只占13％-16％左右，结合2001年的住宅销售面积可推断，2002年的豪宅消化面积大约在80-100万平方米左右。而目前市场在过去一年中的供应量远远超过了消化量，即使2001年下半年有一定量豪宅的消化，但是随着2002年下半年的华侨城、深圳湾、红树湾等豪宅的陆续推出，市场的保有量仍将会维持在150万平方米左右的水平。因此从市场的供求状况来看，目前的豪宅市场有较大的压力。如果单从片区市场的角度看，华侨城片区由于供应量较大将会竞争相对激烈，香蜜湖片区由于局部供应较少，竞争相对缓和。景田片区由于资源优势并不明显，且处于中心区和香蜜湖片区的围攻之中，豪宅的消化将面临一定的困境。