深圳市非住宅物业市场分析

1922003～2004年深圳非住宅物业市场分析戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司【摘要】深圳2003年所表现的一系列经济及政策因素，非典爆发、CEPA的签署及实施、会展经济、民营经济的活跃等都对深圳办公楼市场的总体走向带来一定的影响。通过对2003年深圳办公楼市场的供给、需求及深、京、沪、穗四大城市甲级办公楼的市场状况等方面分析，2003年深圳办公楼市场呈现出以下特征：1.供应量放大，主要集中在中心区；2.需求依然旺盛，但增长速度放缓；3.销售热点在福田，租赁热点在罗湖以及南山高新科技园区；4.区域功能分工逐渐显露。预计2004年办公楼供应量短期内保持较高水平，长期将大大放缓，高新技术业、物流业、金融业企业在深圳办公楼客户中继续占据主导地位，办公楼的整体素质也将继续提升。2003年商业用房市场供给呈现较快增长，但销售面积自1999年以来首次出现负增长，销售价格基本保持平稳。人民南—国贸商圈、东门商圈、华强北商圈、福田中心区商圈、南油—南新商圈、华侨城商业区及宝安、龙岗两区都出现新的市场热点。预测2004年深圳商业用房将呈现出以下发展前景：1.短期内供给量继续维持在较高水平，南山、龙岗是主要供给区域；2.销售市场供需缺口显著，龙岗区出现较大面积的空置；3.商铺产权购买转向租赁或长期租赁；4.地铁线路开通将为沿线商用物业带来新鲜血液。近年，在全国良好的经济发展态势下，深圳各项经济指标快速发展，并于2003年制定了建设为现代化中心城市和国际化城市的新定位，深圳站在了新的起跑线上。作为与城市建设及城市经济状况相辅相成的非住宅物业，除了具有为各种经济活动提供场所的功能以外，同时还具有反映城市经济建设水平的作用，其产生的效益会反作用于城市经济建设的发展。本专题在《2002～2003年深圳房地产发展报告》的基础上，将主要分析2003年非住宅物业市场（指办公楼和商业用房193市场）的动态，以及对2004年市场发展的趋势进行展望。一、办公楼市场回顾深圳2003年所表现的一系列经济及政策因素，对办公楼市场的总体走向都带来或多或少的影响，以下将从办公楼市场的供给、需求等方面对深圳办公楼市场2003年的发展作一分析。其中通过分析深圳高档（甲级）办公楼市场状况，以及对比分析深、京、沪、穗四大城市甲级办公楼的市场状况，对定位为现代化中心城市和国际化城市背景下的深圳办公楼市场的特征分析及走向进行总结。（一）2003年深圳办公楼市场总体状况分析1.2003年深圳办公楼市场供需状况分析（1）供应状况2003年深圳对国有土地使用权出让的规模进行调控，整体出让计划控制在11.5平方千米左右，较2002年同比减少48%。在此背景下，深圳2003年前三季度办公楼用地仅出让7.79万平方米，同比大幅下降，并且其中主要为非商品办公楼用地。从深圳历年办公楼开发投资额情况看出，2002年深圳的办公楼投资出现继2000年以来较大幅度的上涨，办公楼市场逐渐走向复苏，2003年开发商对办公楼投资保持一定的热度，其增长幅度相比2002年有所回落，市场发展显得更为理性。同时，结合办公楼历年新开工面积及竣工面积的增长率速度，可看出近年来深圳办公楼的新开工面积增长率的波谷波峰出现有明显的规律，表明其开发增长速度保持着一定的节奏，2002年的绝对量的增长则表现较为突出。由于2002年新开工面积的激增，使得2003年办公楼竣工面积出现较高的水平，对后市消化有一定的压力。2004年上半年办公楼竣工面积为4.53万平方米，比上年同期减少73.24%，回落幅度较大。194根据2003年深圳办公楼竣工面积分布情况，福田区占50%，为办公楼主要竣工的区域，其次为罗湖区，占36%。表现出2003年的办公楼的供应主要集中在该两个区域，其主要原因是位于福田区的深圳中心区正加快建设步伐，该区域内的商务、办公、会展氛围逐渐成形，使得办公楼项目有所增加。另外，由于2003年CEPA的签订，使得作为深圳门户之一的罗湖区在其原有的成熟商务圈的基础上，定出了“打造金色罗湖的”目标，向市场投入了较为大量的办公楼供应。16.4519.3411.619.2516.6119.218%-40%-20%80%16%-10%0510152025199819992000200120022003-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%办公楼开发投资额增长率94%-12%-25%-41%93%-19%78%-33%-45%350%0102030405019992000200120022003-100%0%100%200%300%400%办公楼新开工面积办公楼竣工面积新开工增长率竣工增长率单位：亿元单位：万平方米图1深圳市历年办公楼开发投资额情况图2深圳市历年办公楼新开工及竣工情况195（2）需求状况由于深圳2003年办公楼市场新开工面积及竣工面积都保持上升的水平，同时销售速度的平缓增长，可批准预售的办公楼面积与实际销售的面积之间缺口较盐田0%罗湖36%宝安4%福田50%南山10%龙岗0%28.7326.543.3223.7544.6922.0615.0211.0117.9419.5412.3312.1901020304050199819992000200120022003批准预售面积办公楼销售面积龙岗3%南山9%福田70%宝安7%罗湖11%盐田0%图32003年深圳市办公楼竣工各区分布情况图4深圳市历年办公楼销售面积情况（单位：万平方米）图52003年深圳市办公楼销售面积分区情况196大。在2003年销售的办公楼中，福田区依然保持占有七成的比例，罗湖区新竣工的办公楼中有部分项目采取只租不售的方式推向市场，其销售面积同比减少36%，在全市所占的比例同比下降8个百分点；特区外龙岗、宝安两区所占的比例增长幅度较大，特区外城市化步伐的加快，市场上对商务办公需求有所增加。2004年上半年深圳办公楼销售面积15.34万平方米，同比增加115.95%。写字楼需求持续保持旺盛趋势。由于市民中心的启用，加大了中心区的集聚和辐射作用，有力地带动了福田区写字楼的销售，2004年上半年，办公楼销售主要集中在福田区。上半年福田区办公楼销售面积13.61万平方米，同比增长140.61%，占全市的比例2003年上半年的73%上升到88%，使全市办公楼交易价格有加大幅度的上升。上半年全市办公楼交易均价为9700元/平方米。由于办公楼物业的特性，其占用情况除了可从销售面积中作为自用那一部分了解以外，办公楼租赁面积的变化可作为了解办公楼占用情况的另一个重要角度。办公楼物业的租赁面积包含了二级市场上的直接租赁以及三级市场上的租赁成交，其活跃程度及发展状态往往反映了一个城市经济趋势及办公楼物业作为一种投资物业的价值。数据显示，2003年的租赁面积同比增长12.98%，增长幅度较为温和。除了盐田区以外，各区的租赁面积都有所增长。福田区不仅作为2003年新增办公楼物业销售面积的第一，同时也是办公楼租赁的首要区域，罗湖区位居第二。两区所占的比例之间差距越来越大，由上年的5%增为10%，表明深圳新的商贸中心正209.03257.73480.09501.82444.17441.0723.30%8.85%-7.50%12.98%71.14%0100200300400500600199819992000200120022003-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%办公楼租赁面积增长率图6深圳市历年办公楼租赁管理面积情况单位：万平方米197逐渐实现向西移动，而罗湖区作为成熟的商贸中心也仍然保持平稳的增长，各自发挥其不同的优势。从深圳历年办公楼空置情况来看，2002年的空置率为近年最低水平，由于2003年供应的增长速度较快，市场上消化的增长速度放缓，使空置率有抬头的迹象。其中罗湖区的空置面积占全市45%，其次为南山区，该两个区域的办公楼物业的消化面临较大的压力。龙岗6%南山38%福田7%宝安4%罗湖45%盐田0%49.2650.2112.7221.618.7733.692.232.763.341.110.711.7010203040506019981999200020012002200301234办公楼空置面积空置率图8深圳市历年办公楼空置面积情况图92003年深圳市各区办公楼空置情况宝安11%南山14%盐田1%罗湖29%福田39%龙岗6%图72003年深圳市办公楼租赁面积分布情况单位：万平方米198（3）价格状况由于目前中高档办公楼物业主要分布在罗湖区、福田区以及南山区，以下主要分析比较这三个区域办公楼物业2003年的价格走势。2003年深圳办公楼房价指数基本保持2002年稳中有升的态势，其中第四季度的升幅较大，表明经历了2003年上半年非典洗礼下的深圳办公楼物业，在经过第三季度的调整之后，投资者对深圳办公楼物业的发展仍然较为看好。罗湖区与福田区的价格水平高于全市平均水平，其中罗湖区的价格指数自2002年第一季度以来，开始低于福田区，保持基本平稳的状态。南山区办公楼物业的价格指数与罗湖福田两区的差距较大，主要由于该区域高档办公物业相对不多，但随着目前南山区的整体规划及发展趋势，其办公楼的价格走势会有一定上升的空间。图10深圳市办公楼销售价格指数809010011012013014002Q102Q202Q302Q403Q103Q203Q303Q4全市罗湖区福田区南山区图11深圳市办公楼房租价格指数70809010011012013002Q102Q202Q302Q403Q103Q203Q303Q4全市罗湖区福田区南山区1992.2003年深圳办公楼市场结构分析（1）办公楼市场区域结构分析根据2003年深圳整体经济运行特点，以及在现代化中心城市和国际化城市新定位的基础上，罗湖、福田、南山三区相应地结合各自的特点分别更加明确各自的定位，积极抓住各种经济因素发展，从而对这三个区域的办公楼物业的发展也产生了一定的影响。以下分别阐述各个区域的经济发展在2003年所面临的机遇与挑战以及其办公楼物业的影响。a.罗湖区作为深圳开发最早、与香港联系最紧密的一个区域，目前面临着各种新的机遇及挑战。深圳已投放市场的办公楼物业仍然聚集在罗湖区，并且大多为高档办公楼物业，是深圳目前最成熟、商业氛围最浓的商务区。随着我国加入世贸以及2003年中内地与香港签订关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）等经济环境下，罗湖区制定出“发展七大经济，打造金色罗湖”的目标，表明政府在宏观的角度意识到罗湖区需要在新的经济环境下提升其原有优势及创造新的活力。发展七大经济指的是：总部经济、口岸经济、文化娱乐经济、物业经济、环境经济、民营经济以及科技经济。相应地，发展该七大经济，也直接指明了罗湖区办公楼物业的发展方向；另外，深圳地铁的建设也为罗湖区的办公楼物业带来了更多的机会。在抓住机遇的同时，罗湖区由于早期开发中城区规划不够完善，其办公楼的发展面临着来自福田区的挑战，因此罗湖区对旧城区的改造也极为重视，从打造整体商贸环境着手，以吸引更多的投资者以及租赁者的青睐，为此罗湖区政府以建设服务型政府为目标，主动服务企业，全力开展罗湖区办公楼物业的招商工作。罗湖区2003～2004年新增的办公楼主要集中在深南东路沿线，尤其是蔡屋围片区，其中最为瞩目的是华润新城的甲级办公楼——华润大厦的建设，结合“蔡屋围金融中心区改造计划”，蔡屋围片区的金融商务地位将有新的诠释。200深南东路沿线中文名称位置规模办公楼面积（平方米）世界金融中心深南东路交和平路1栋54层70,000罗湖商务中心大厦深南东路与湖贝路之间1栋45层85,000新世纪广场深南东路交文锦路2座39层180,000鸿昌广场深南东路交文锦南路1栋67层135,000京广中心深南东路交沿河路1栋34层92,764华润大厦深南东路与宝安路交汇处1栋29层42,000总计————604,764b.福田区如果说罗湖区反映了深圳早期快速成长发展的面貌，那么位于福田区的深圳新中心区建设便是能确切阐述目前深圳进入新起跑线的一幅美丽图画。围绕中心区的