深圳房地产市场发展历程分析60

专题研究之一深圳房地产市场发展历程分析研究策划中心2003年六月目录一、发达国家和地区的房地产业发展经验二、深圳的经济发展水平与住房状况三、深圳房地产市场历年发展走势四、影响房地产开发的各项因素历年增长态势五、深圳房地产市场发展的三个阶段第一篇发达国家和地区房地产业发展经验一、世界各国房地产业的发展经验人均住房建筑面积达到30M2以后，居民增加住房面积的需求会下降；消费重心转向追求住宅的环境质量和社区人文氛围。•房地产市场规模呈现萎缩趋势。二、欧美部分发达国家居住水平（1990年代初）国别人均建筑面积（M2）每户建筑面积（M2）每户室数（室）美国61.3(93年)157.7(91年)5.4(91年)英国36.6(91年)97.9(91年)4.9(91年)德国35.3(87年)86.3(87年)4.5(87年)法国39.6(90年)85.4(90年)3.9(90年)三、亚洲部分城市住房情况比较（1990年代初）国别（城市）人均GDP（万美元）人均建筑面积（M2）新加坡1.46(90年)20(90年)台北1.33(90年)25(90年)汉城0.85(90年)13(90年)第二篇深圳经济发展水平和住房状况2002年,按现行汇率计算,深圳的人均国内生产总值为0.55万美元。从整体经济发展水平看，深圳比“亚洲四小龙”大约落后20年。一、整体经济发展水平二、总体住房水平•2002年,深圳人均居住建筑面积为21.8平方米,相当于香港、新加坡和台北上世纪八十年代末、九十年代初的水平；同时也已步入了九十年代中期世界上中高收入国家的住房水平三、深圳与部分亚洲发达城市的自然、社会和经济发展情况比较比较因素香港新加坡汉城深圳陆地面积(KM²)1,0956486062020人口(万人)650(97)310(97)1,100(97)504(2002)密度(人/KM²)5,9404,80018,0002,500人均GDP(万美元)2.64(97)2.85(97)1.05(96)0.55(2002)四、联合国住房质量调查（1996年）不同收入水平的国家（限于城市）人均建筑面积（M2）每间房屋人数（人）低收入国家6.12.47中低收入国家8.82.24中等收入国家15.11.69中高收入国家22.01.03高收入国家35.00.66第三篇深圳市房地产市场历年发展走势•一、商品房历年开发投资额•二、商品房历年施工面积三、商品房历年竣工面积•四、商品房历年销售面积•五、商品房历年空置面积六、商品房历年三级市场交易情况一、商品房历年开发投资额(亿元)01002003004005001985年前1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年房地产投资额年增长率变化曲线图-500501001502001987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年二、商品房历年施工面积(万M2)0500100015002000250030001985年前1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年深圳市商品房历年施工面积年增长率(%)变化曲线图-500501001501987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年三、商品房历年竣工面积(万M2)020040060080010001985年前1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年深圳市商品房历年竣工面积年增长率(%)变化曲线图-40-200204060801987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年四、商品房历年销售面积(万M2)（含现楼和楼花）01002003004005006007008001985年前1986年1987年1988年1989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年深圳市商品房历年销售面积年增长率(%)变化曲线图(1987-2002)-40-200204060801987年1988年1989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年五、商品房历年空置面积(万M2)01002003004001985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年深圳市商品房历年空置率(%)变化曲线图0510151985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年六、历年商品房三级市场交易面积(万M2)01002003004001993年1995年1997年1999年2001年深圳市商品房三级市场与二级市场交易面积之比(%)0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年第四篇影响房地产开发各种因素历年增长态势一、影响房地产市场发展的主要因素经济发展速度•人口增长速度•国家宏观产业政策•居民住房面积二、深圳市历年国内生产总值（亿元）050010001500200025001979年1981年1983年1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年深圳市历年国内生产总值年增长率(%)变化曲线图0204060801980年1982年1984年1986年1988年1990年1992年1994年1996年1998年2000年2002年三、深圳市历年常住人口(1979-2002）（单位：万人)01002003004005006001979年1981年1983年1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年深圳市历年历年常住人口年增长率(%)变化曲线图0102030401980年1982年1984年1986年1988年1990年1992年1994年1996年1998年2000年2002年第五篇深圳房地产市场发的三个阶段一、严重短缺阶段（1979－1995）二、相对短缺阶段（1996－2010）三、相对饱和阶段（2010年以后）阶段划分一、严重短缺阶段（1979－1995）•1995年以前，深圳人均住房建筑面积低于15平米，房地产市场的典型特征是产品供不应求，因此属于住房“严重短缺阶段”。•这一时期是深圳城市创立和发育时期，也是房地产市场的孕育和起步期。•这一时期的经济\社会及房地产市场发展具有如下特征。1、国民经济呈高速増长态势•从1979年到1995年的17年时间里，深圳市国内生产总值从1.96亿元迅速增加到795.70亿元，增加了406倍。•GDP年均增长率高达45.5%。2、城市常住人口规模急剧扩大•城市常住人口从1979年的31.41万人，增加到1995年的345.12万人，17年间增长了11倍。•年均增长率高达16.2%。3、房地产市场规模总量较小•17年累计投资额只有517.4亿元，平均每年30.4亿元。•1992年以前,每年施工面积均在1,000万平米以下。•17年累计竣工2,421.1万平米，平均每年仅142.4万平米。•商品房销售面积17年累计仅1,778.1万平米，平均每年104.6万平米。4、商品房空置面积很少，空置率很低•这一时期商品房的空置面积很少，最多的一年（1995年）为181万平米。•空置率很低，最高的一年为7.5％（1995年）；平均每年仅4.2％，低于5％。5、三级市场处于萌芽状态•1992年以前，三级市场几乎是空白。•1993年,三级市场商品房交易仅211宗,交易面积2.8万平米，仅占二级市场的1.6％。•交易量最大的1995年，其交易面积也仅占二级市场的5.9％。6、市场总体呈高速增长态势，但波动幅度极大A、1986一1995年，商品房投资平均每年增长30%；但年增长率最大振荡幅度高达204.3％。B、1986--1995年，施工面积平均每年增长11.7%；但年增长率最大振荡幅度达137.4％。C、竣工面积十年间增长了1.7倍，平均每年增长6%。但年增长率最大振荡幅度达99.4％。D、销售面积十年间增长了4.3倍，平均每年增长17.6%。但年增长率最大振荡幅度达90％。7、房地产开发主要着眼于数量增长•这一时期的房地产开发,以满足人们的基本住房需要为目标。•房地产开发主要追求开发面积的增加,较少顾及房屋的环境和质量。二、相对短缺阶段（1996－2010）•1996年，深圳的人均居住建筑面积已达到15平方米以上。•对照联合国的住房质量调查情况，深圳人住房水平从面积上看，已进入九十年代中期中等收入国家的水平。•2002年更达到21.8平米，接近中高收入国家住房水平。•因此从整体上看，居民住房已告别住房“严重短缺”时代，进入“相对短缺”时期。1、国民经济保持快速发展态势•自1996年开始，深圳经济发展的增长速度明显放慢。•不过这一时期GDP仍然保持着较快的增长速度。1996－2002年，深圳国内生产总值(GDP)年均增长率达15.4%。2、城市人口继续保持快速增长势头•1995年，深圳人口年增长率首次低于3％（2.9％），增长速度比以前明显放慢。•1996－2002年，深圳常住人口从358万增加到504万，增长了1.4倍，平均每年增长5.8%。•预计到2010年以前，深圳城市人口仍将保持每年平均5％左右的增长速度，总人口将达到700万左右。3、房地产市场总量迅速放大•房地产业的投资额从1996年开始，每年都在120亿元以上，2002年达到410亿元，七年间每年平均达244亿元。•商品房施工面积1996年为1,495万平米，1999年以后每年都超过2,000万平米，2002年达2,672万平米。•商品房竣工面积1996年为394.32万平米，2002年达915万平米，七年间平均每年竣工582万平米。•商品房销售面积1996年突破300万平米，2002年达到791.7万平米，七年间每年平均536万平米。4、空置面积大量增加，空置率升高•1996年,深圳商品房的空置面积达到328.68万平米，空置率达到11.7％。•以后每年虽有所下降，但空置面积每年都在220万平米以上，空置率平均每年达到7.0％（前17年为4.2％）。5、三级市场迅速成长•1996年深圳市二手房交易面积40万平米。2002年迅速增加到340.49万平米，七年增加8.5倍，平均每年增长42.9%。•三级市场交易面积与二级市场交易面积的比例,从1996年的12.5%提高到2002年的43.0%。•预计到2010年，这一比例会提高到100%以上。6、房地产市场平稳\快速发展•商品房投资平均每年增长21.9%,增速略低于前17年的30%,但仍然保持着快速增长态势。•商品房施工面积平均每年增长10.2%(前17年为11.7%)。•商品房竣工面积平均每年增长15.1%,增长速度快于前十年（1986－1995）的年均6%。•商品房销售面积平均每年增长44.1%，高于前十年（1986－1995）的17.6%。7、房地产开发开始由“量”向“质”的转变•由于房地产市场开始由“卖方市场”转向“买方市场”，那些设计不合理\质量不过关的商品房，遭到了市场的无情淘汰。•这一阶段的房地产开发，开发商已始从前一阶段单纯追求数量的增加,转为追求质量的提高。三、相对饱和阶段（2010年以后）•到2010年前后，深圳的人均住房面积将达到30平米左右，相当于新加坡和台北九十年代末期的水平，接近九十年代初高收入国家住房水平。•因此此后的深圳房地产市场将处于住房“饱和状态”，新加坡\台北和汉城九十年代末住房情况国别（城市）人均GDP（万美元）人均建筑面积（M2）新加坡3.20(97)30(98)台北1.29(96)28(98)汉城1.05(96)25(98)1、国民经济呈中低速发展态势•按照深圳“十五”发展规划，20