温州老港区会展中心项目市场分析0826(初稿)

温州老港区会展中心项目市场分析报告正大新生活集团2013.08I宏观经济分析II周边房地产市场现状III项目分析目录I宏观经济分析2011年成交土地2175幅，成交总面积为80520.63亩，成交总价24,848,799万元2012年成交土地1641幅，成交总面积为58383.18亩，成交总价18,152,627万元土地市场465378129209183232273321122177175193050100150200250300350400450500杭州宁波温州嘉兴湖州绍兴2011vs2012浙江主要城市土地成交幅数201120121006713783328675154834744305000100001500020000杭州宁波温州嘉兴湖州绍兴2011vs2012浙江主要城市土地成交面积（亩）20112012649.8420.4142.7142.8651.3147.10100200300400500600700800杭州宁波温州嘉兴湖州绍兴2011vs2012浙江主要城市土地成交金额（亿元）201120122012年温州土地市场成交情况2012年1月-12月份温州监控地区共成交土地122幅，成交总面积为3286.39亩，成交总价1427601万元，成交总楼面均价2752元/平米住宅类成交土地74幅，成交总面积为2256.71亩，成交总价1093181万元，成交总楼面均价2898元/平米非住宅类成交土地48幅，成交总面积为1029.68亩，成交总价334420万元，成交总楼面均价2356元/平米0100200300400500600700800900100001002003004005006007001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012温州土地成交面积住宅类非住宅类总成交面积0500001000001500002000002500003000003500004000000500001000001500002000002500003000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012温州土地成交金额住宅类非住宅类总成交金额（万元）0100020003000400050006000700080009000100000500010000150002000025000300001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012温州土地成交单价住宅类非住宅类平均单价元/平方米2012土地成交交易时间公告号地块名称用途出让方式面积起始价成交价楼面价容积率竞得单位2012-9-14温公共资源中心土告字（2012）28号江滨路鹿城段18、19号商住挂牌180252748.0482100149343.05温州时代集团大地房地产开发有限公司2012-12-7温公共资源中心土告字（2012）47号温州商贸城北片改造一期E-1地块住宅挂牌56372235.2219100125492.7温州现代商贸城有限公司2012-12-14温公共资源中心土告字（2012）61号瓯海中心区中心单元D-10-01地块商住挂牌334711426.457330573003温州瓯海房屋开发有限公司2012-11-2温公共资源中心土告字（2012）42号温州市旧城C-03a号地块住宅挂牌61921270.3212300115481.72自然人2012-11-2温公共资源中心土告字（2012）44号瓯海中心区中心单元A-04地块商住挂牌234141296.44655171002.8浙江中梁置业2012-11-6温公共资源中心土告字（2012）45号温州核心片区牛山单元G街坊G-04地块商服挂牌115041402.412480043125温州有色冶炼有限公司2012-8-31温公共资源中心土告字（2012）18号温州经济技术开发区滨海园区A401-2地块商用挂牌3048197.947550247691温州经济技术开发区石油有限公司2012-7-21温公共资源中心土告字（2012）24号温州城市中心区E-15地块商用挂牌78842080.1624800104853温州市直房地产开发有限公司2012年土地市场案例交易时间公告号地块名称用途出让方式面积起始价成交价楼面价容积率竞得单位2013-4-28温公共资源中心土告字（2013）14号龙湾城市中心区K-12地块住宅、商服挂牌37822.49513505295070002.0东方城置地股份有限公司2013-7-31温公共资源中心土告字（2013）40号瓯海中心单元D-01b住宅、商服挂牌29961.96579465914570501.5-2.8温州市华鸿房地产开发有限公司等组成的联合体2013-7-12温公共资源中心土告字（2013）35号瓯海中心区E-07b地块住宅、商服挂牌23608342323526957461.5-2.6浙江中梁置业有限公司等组成的联合体2013-6-21温公共资源中心土告字（2013）32号翟溪雄岙养老A-2地块住宅挂牌163741800188010441.0-1.1温州瓯海区归国华侨侨眷老人公寓有限公司2013-5-16温公共资源中心土告字（2013）18号瓯海中心区E-07a地块住宅、商服挂牌29275411464265956052.6浙江中梁置业有限公司等组成的联合体2013-5-3温公共资源中心土告字（2013）17号瓯海区娄桥横屿B-01地块住宅、商服挂牌21530285502890051632.6温州德信置业2013-4-28温公共资源中心土告字（2013）15号瓯海中心单元D-01a地块住宅、商服挂牌23275.23446354592270462.8温州华宏房地产开发有限公司等组成的联合体2013-2-7温公共资源中心土告字（2013）3号铁路新客运站站前区F-15a-1地块住宅、商服挂牌13588.4899071015727681.5-2.7温州新益房地产开发有限公司2013-1-25温公共资源中心土告字（2012）81号生态园南仙花苑A-2地块住宅挂牌53764.56159700161700111391-2.7温州万科中梁置业有限公司2013年土地市场交易时间公告号地块名称用途出让方式面积起始价成交价楼面价容积率竞得单位2013-7-17温公共资源中心土告字（2013）36号七都片西单元05-C-01地块商服挂牌72850500005080015494.5温州昊元酒店投资管理公司2013-7-17温公共资源中心土告字（2013）37号牛山片区E-03地块住宅、商服挂牌4950010430010660079053.1温州锦华房地产开发有限公司2013-2-7温公共资源中心土告字（2013）1号鹿城滨江商务区桃花岛片区T04-02B地块住宅挂牌56527.6214030014330081783.1浙江恒瑞泰富实业有限公司等组成的联合体2013-1-30温公共资源中心土告字（2012）80号温州经济开发区丁山垦区D02-c地块住宅、商服挂牌65221.1213643137569501.0-2.04温州滨海新城投资集团有限公司2013-1-16温公共资源中心土告字（2012）77号温州经济开发区金海园区C-20a地块住宅、商服挂牌77508.55515052502711.3-2.5温州滨海新城投资集团有限公司2013-3-15温公共资源中心土告字（2013）8号龙湾天河街道A5地块商服挂牌38438.435930610030501.0-2.6温州汉瑄置业有限公司2013-3-15温公共资源中心土告字（2013）7号瓯海中心商务区一期D03地块商服挂牌10763.41109951134519741.5-5.34温州瓯海新城建设开发有限公司2013-2-6温公共资源中心土告字（2012）83号瓯海仙岩镇区F-01-04-b地块商服挂牌30697.04101301033818701.3-1.8温州仙岩大酒店和管理有限公司2013-2-6温公共资源中心土告字（2012）84号铁路新客站站前H-02b-1地块商用挂牌12155.083454253501.5-2.3温州潘桥新农村建设投资有限公司2013年土地市场交易时间公告号地块名称用途出让方式面积起始价成交价楼面价容积率竞得单位2013-1-9温公共资源中心土告字（2012）73号铁路南站站前F-04a地块商服挂牌9491.07530056409364.7-6.35金伝侨意房地产有限公司2013-7-10温公共资源中心土告字（2013）34号滨江商务区CBD片区14-01A地块商服挂牌1963.335000508050741.5-5.1中国工商银行股份有限公司温州分行2013-6-17温公共资源中心土告字（2013）30号滨江商务区CBD片区12-05地块商服挂牌11888.2402504085050536.8温州滨江金融街建设投资股份有限公司2013-4-24温公共资源中心土告字（2013）13号陶瓷品市场改造提升建设工程A-12a地块商服挂牌8314164001670087332.3温州工业投资集团有限公司2013-3-13温公共资源中心土告字（2013）6号温州大道火车站北侧地下空间商服挂牌44730104011603700.7温州明大置业有限公司2013-6-5温公共资源中心土告字（2013）25号瓯江口新区半岛起步区A-08c地块商服挂牌10673121100219008201.5-2.5温州工业投资集团有限公司2013-6-5温公共资源中心土告字（2013）26号瓯江口新区半岛起步区C-09a地块商务挂牌48990740079505411.3-3温州瓯江口开发建设投资集团有限公司2013-1-16温公共资源中心土告字（2012）75号经济开发区滨海园区A105-f地块商服挂牌13729223022705513浙江博纳矿业建设投资有限公司2013年土地市场73.02123.5244.3376.18128.9446.44141.9148.3926.8767.640204060801001201401602008年2009年2010年2011年2012年供应成交2008-2012年温州市区（鹿城、瓯海、龙湾、经济技术开发区）商品房供求情况市区商品房市场近五年随着调控政策与经济形势的反复出现较大波动商品房供应在经过短暂低谷后恢复涨势，并于2012年达到峰值市场需求在近三年仍处于抑制状态，相比09年的报复性反弹更显成熟理性数据来源：温州市房屋登记中心政策调控下，市场呈现供过于求局面100.8946.41107.2333.9212.9967.410204060801001202007年2008年2009年2010年2011年2012年供应成交2013年温州市区将有19个项目上市，再加上目前80万平方米的库存，市场供应可能达到160万平方米该供应量是2012年市区新建商品住宅销售量的2.4倍，是2009年销售量的1.5倍预计需要约29个月去库存（以5.5万㎡/月的去化速度预估）2007-2012年温州市区（鹿城、瓯海、龙湾、经济技术开发区）商品住宅供求数据来源：温州市房屋登记中心2012年住宅市场供应井喷，存量较高鹿城,35.82,35%龙湾,27.84,27%瓯海,36.99,36%开发区,2.62,2%2012年温州市区商品住宅市场供应区域结构鹿城,20.68,31%龙湾,16.13,24%瓯海,29.95,44%开发区,0.65,1%2012年温州市区商品住宅市场成交区域结构单位：万㎡数据来源：新浪乐居鹿城房价过高，客群外溢鹿城区2012年月均成交商品住宅17200㎡鹿城区商品住宅成交均价波动较大，2013年价格在23000-43000元/㎡之间波动鹿城区当前已成为市区商品住宅存量最高区域，待售产品多为144㎡以上豪宅产品鹿城商品住宅2013年量升价跌3907652500562004092640850517864747727190369213570