珠海市机场旁某房地产项目市场分析研究

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料珠海市机场旁某房地产项目市场分析研究A.市场研究珠海整体市场分析及原因一、商品住宅成交量持续上升，空置房面积逐渐减少自2000年开始，珠海市开始了对香洲区的26个城中村改造工程，随着城中村项目的陆续推出市场，从2001年起珠海商品住宅供应量逐渐增加。由于城中村项目定位大多在中低端，刺激了中档消费潜在需求量最大的工薪阶层入市，商品住宅成交量亦呈逐年上升势头，从01年至今成交保持年增长率超过10%的增长，中低端项目供求的增长反映体现了珠海住宅市场正从以高端物业为主流的外向型格局逐步向以中端细分市场为主导的内需型市场转变。表1-1珠海市近年商品住宅销售量状况表单位：万平方米年份2001200220032004（1-6）销售量105.36124.46139.4058.99同比增长-17.4%18.1%12%7.03%数据来源：珠海市统计局精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料至2004年6月，珠海市商品房整体空置面积已由2001年初的160万平方米下降至不到96万平方米。珠海市商品住宅是商品房的主体部分，占整个市场的90%左右，由此亦可看出商品住宅空置面积已大幅下降。总的来说，珠海市近年商品住宅市场的走势上升原因主要有以下几方面：1、国民经济的持续快速发展。珠海市国内生产总值从2000年的327.59亿元到2003年的476.73亿元，一直保持12%以上的增长速度，2003年更是达到18.1%。国民经济的快速增长带动了人们生活水平的上升，2003年珠海城镇居民人均可支配收入达1.66万元，同比增长8.4%。从发展趋势来看，今后一两年内珠海社会经济的发展将成为房地产市场发展的强有力支撑。0100200300400500珠海市近年国内生产总值表（单位：亿元）GDP327.59367.23410.64476.732000200120022003数据来源：珠海市历年统计公报2、政府及政策因素。从港珠澳大桥的逐渐提上议程到“9+2泛珠精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料三角”将珠海定位为珠三角西区域中心城市，无一不刺激着珠海的楼市消费。3、以上提到，城中村改造项目的目标客户群主要是中端市场，而占人口比例最大的工薪阶层的购房消费上升无疑是住宅市场成交量上涨的最主要原因。另外，受大市利好的刺激，很多购房者和投资者积极或提前入市，甚至出现了争抢楼花的非理性购买行为，这也是住宅销量上升的因素之一。二、成交价格开始回升综观2004上半年珠海市房地产市场，商品住宅的价格持续上涨无疑是楼市上升的最直接表现。1-6月份珠海市商品住宅平均成交价格3343元/平方米，比2003年年底上升366元。珠海市近年商品住宅销售均价走势(单位:元/平方米)27002800290030003100320033003400销售均价31003128297733432001年2002年2003年2004年6月数据来源：珠海特区报从整体上看，珠海楼价的上升主要受以下几点的影响：1、2002年及2003年两年推出市场的主要是城中村项目，这不仅精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料从整体上拖低了楼市的成交均价，而且市场供给过于单一化。从2003年开始，积蓄了两年的中高端市场开始逐渐恢复，沉淀了两年的购买力也在此时爆发出来，拉高了整体的市场价格。2、随着市场的逐渐成熟和人们居住标准的提高，商品住宅的质量、设计及装修标准都有了大幅度的提高，另外受建材价格上涨等刚性因素影响，商品住宅价格亦随之上扬。海景盘市场现状分析本部分将主要选取与项目相关性较强的楼盘作分析对比，包括拱北、吉大、香洲、唐家四个区各自较有代表性的楼盘，并将研究的重点放在项目所在的吉大区。经过筛选，本部分研究的项目有以下几个：吉大：君怡傲海居、海滨花园、龙洲湾、浅月湾、海湾御庭、海愉半岛、宏海湾花园、景湾豪苑香洲：扬名·海邑、金海湾花园、宁海花园、恒景花园拱北：海湾雅苑唐家：美丽湾分段市场概况拱北：区域内商家聚集，配套成熟，生活便利。其海景盘开发时间较早，可望澳门景是其一大卖点所在。另外相对其他区域，其临近澳门的地理位置对于吸纳港澳买家更为有利。香洲：区域内人口密集，居住历史较长，生活配套设施也较为齐精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料全。另外香洲是众多的机关单位所在地，公务员较多。在海景物业方面虽有野狸岛丰富其海景视觉，但由于区域内历为渔港，鱼腥味亦较浓，限制了其海景物业的档次，物业形态基本都是单体楼。吉大：区域内环境清幽，海岸线亦最长，加上拥有海滨泳场及众多高星级酒店，休闲度假气氛浓厚，为区域内海景盘增势不少，普遍档次定位较高，早期的海滨花园就是珠海高档海景盘的代表。唐家：唐家是珠海住宅的新兴市场，距离市中心较远，区域内以社区盘为主，如海怡湾畔、旭日湾等，小区占地面积较大，一线海景单位并不多，以近郊环境为主要吸引点，加上其相对较低的价格，吸引了众多度假型置业者。供应状况分析拱北：1）该区域物业形态以单体楼为主，规模在10万平方米以下；2）现有海景盘全部已进入尾货清理阶段，一手供应量极少，以二手供应为主，主要集中在海湾雅苑、日华花园、景湾阁等早期海景盘；3）在后续供应方面，拱北海景物业相对较小，主要集中在蓝岸地块，该地块呈狭长状，迎海面长约500米，进深约30-50米，总占地面积约1.5-2.5万平方米，以前是别墅用地并且已部分完工，近期有计划将要炸掉重建高层住宅，但因开发商等原因迟迟未有精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料动作，几时动工尚未明确。香洲：1）区域内海景盘物业类型以单体高层住宅为主，规模较小；规模在10万平方米以下；2）现有供应方面，除老盘宁海花园和今年的新盘鑫北名苑尚余共约80-120套单位外，其他海景盘销售已基本接近尾声，以二手供应为主；3）一手后续供应现集中在野狸岛附近两个新盘，其中扬名·海邑正建至第二层，并已开始内部认购，星海湾仍处于打地基阶段。吉大：1）该区域海景盘普遍规模较大，如君怡花园、龙洲湾、海愉半岛花园占地均在5万平方米以上，总建筑面积在10万平方米以上；2）该区一直是海景盘的主力供应区域，现今海景盘的供给也最为多，主要分布在九洲港附近，如海愉半岛、宏海湾、龙洲湾、浅月湾等。但现存一线海景物业并不多，特别是本项目所处周边更是鲜有供应；3）在后续供应方面，吉大区海景物业供应较小。有一直升机场地块占地面积大约4-5万平方米，属一线海景地块，据闻机场将要搬迁，有将地块拍卖变为住宅用地的可能，但几时搬迁仍是未知数。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料产品素质及价格水平在产品素质方面，我们主要选取了户型、外立面、内部装修、配套、园林和周边环境六个方面来评价。一、产品户型1）海景盘多以一梯两户或三户为主，这样的目的是为了尽量使每一户都有海资源景观，这也是海景盘较少有小户型单位的原因之一；2）景观丰富的单元普遍户型较大，买家层次亦相对较高，以舒适居住型为主，其买家类型要求户型客厅大，卧室大，观景面广；3）户型设计亮点增多，如入室花园、退台式设计、跃式、错层、大观景阳台和飘窗等，更添居住的舒适度，如海湾雅苑就几乎每户都拥有一个入室花园，扬名·海邑每户均有一个大观景阳台或空中花园；4）着重客厅和主人房的方位和设计，功能间齐备且区分更为清晰。如大部分海景单位都将客厅和主人房设置在迎海面以便于观景，且主人房配备洗浴室、衣帽间、大观景阳台等。本项目的户型从面积来看较为单一，基本上都是中大户型，缺乏小户型，市场选择面较窄。另外在户型间隔方面存在内伤，如客房偏小，厨房、卫生间位置不合适。项目户型设计最大的亮点在于基本能户户观景，有的户型还拥有一个大的观景空中花园，如能加以利用，当可成为一大卖点。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料二、外立面总的来说，珠海楼盘的外立面普遍略显平淡，缺乏令人眼前一亮的闪光作品，除君怡傲海居的外立面较为时尚新颖外，大部分楼盘的设计均偏向于欧式风格，显得较为呆板，缺乏现代感，且所有楼盘都没有将楼体或外立面的设计与其主要卖点——海相结合。本项目的外立面较为新颖闪亮，配合发挥海景资源优势，采用“整体波浪形、单体帆船形”的外形设计，与项目的第二代标志性海景住宅的定位较吻合，此外立面是项目的一大优势所在。三、装修珠海的海景盘总的来说公共部分装修设计普遍较为简单，缺乏亮点，与其楼盘定位并不相符。另外，大部分楼盘在发售初期都未能有个完整的公共装修展示，如项目能在工程进度允许的情况下抓住这一市场空缺，并且在设计和装修上做出特色，对楼盘的展示和销售都将起到积极的作用。在单元内部装修方面，由于海景盘一般单价较高，且其主要面对的是高端客户，装修风格崇尚个性化，故一般海景房通常都是毛坯交楼。另外，若带装修必然造成楼价的相应上升，加上其本来较高的价格，容易给人与市场其他类型楼盘价格脱节太远的感觉。四、配套设施海景盘除少量属社区型外，一般都是以单体楼为主，规模有限，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料故其配套设施亦较为缺乏，一般有会所、停车场、健身房等，少量拥有游泳池或其他小型配套；随着市场要求的不断提高，部分楼盘配套开始注入品位、健康、体验的元素，如扬名·海邑的高尔夫果岭练习场。本项目在配套方面算比较齐全，如会所，网球场，停车场等，另外，项目的游泳池位于离地面6米多高的二楼，联系海的主题采用无边界设计，是项目的一大亮点所在。五、园林绿化同样是由于规模限制的问题，单体型海景盘营造园林环境的范围亦较为有限，通常都是铺上草皮再点缀两个小品，缺乏实用性和观赏性，这种状况与海景盘较为高端的定位并不相符；社区型海景盘由于空间相对充足，园林等内部环境的营造亦较为丰富，如美丽湾绿化率高达65%；旭日湾花园拥有人工湖泊和瀑布。本项目从规划上来看园林设计较有特色，首层和二层的绿化相映给人较为立体的视觉感官，加上从二楼漂流而下的水帘天幕，动静结合，有助于提升项目的整体形象。六、周边环境不同区域的海景盘周边环境亦不同：拱北：开发较早，各项配套相对成熟，其商务气氛较为浓厚；吉大：环境清幽，自然景观迷人，适于自住或休闲度假；精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料香洲：虽因其渔港影响了其自然景观，但生活便利，适合居住型买家。总结以上六点：1）对价格影响最大的是周边环境和产品户型，因为户型的舒适实用性和周边环境的便利性或景观度对购买者的日常生活有着直接影响。本项目地理位置优越，但在产品户型方面存在硬伤，建议在做样板房时要注意空间视觉转换。2）海景盘的竞争仍停留在周边环境和户型价格等相对基本的层面，能拉开差异的元素比较有限，如开发商