甪直唯亭及周边项目市场分析310

市场调查报告三川企划部2011.3.11目录一、甪直版块二、唯亭版块三、胜浦版块四、园区版块一、甪直镇市场一、甪直镇概况（一）、区域概况1、地理位置甪直，全称：江苏省苏州市吴中区甪直镇，被誉为‘’神州水乡第一镇“。甪直镇古称“甫里”，又名“六直”。周围有吴淞江、清小江、界浦江、东大江环绕，又邻近澄湖、独墅湖、金鸡湖、淀山湖、阳澄湖等湖群，故素有“五湖之厅”与“六泽之冲”之称。距苏州：18公里距上海：58公里距苏州工业园区：10公里2、历史沿革甪直古是吴宫旧地，唐宋名镇。始建于梁代的保圣寺，为江南名寺，寺内唐塑雕罗汉堪称国宝，是全国重点文物保护单位。叶圣陶纪念馆、万盛米行、吴东水乡妇女服饰馆、王韬纪念馆、萧芳芳影视艺术馆等景点品位高雅，别具特色。“水巷小桥多，人家尽枕河”是甪直浓厚水乡气息的真实写照，一平方公里的古镇区原有宋元明清时期各式石桥“七十二顶半”，现尚存四十一座，素称“中国古桥博物馆”。3、行政区划及人口甪直镇面积63.99平方千米，人口78985人。甪直镇辖：居委会（甪青、正阳、中和、建新、南汇）；村委会（淞南、淞港、淞浦、澄北、澄湖、澄东、甫里、甫南、甫港、甫田）。竞争个案1、安逸商业广场2、汉泰纯园（待售）3、龙潭院二期4、苏地2010-B-58号地块（待售）5、东苑（水乡佳景二期）（已售罄）安逸商业广场项目地址：吴中甪直镇晓南路与振兴路交叉口开发商：苏州安逸房地产开房公司物业公司：未定总建规模：11495平方米占地面积：7198.4平方米容积率：1.60绿化率：25%物业类型：酒店式公寓、商铺规划：公寓128户、商铺11户报价：广场型商铺，内侧的8000-9000元/平米，沿街的18000元/平米左右，南侧的12000元/平米左右，公寓6500元/平米面积范围：40-100平米开盘时间：2010-01客源：本地，新苏州人。汉泰纯园项目地址：吴中晓市南路与合兴路交汇处开发商：苏州汉泰房地产物业公司：方泰物业总建规模：23000平方米占地面积：35000平方米容积率：0.96绿化率：40%物业类型：纯住宅规划：目前二期未开盘报价：待定房型范围：二房-四房开盘时间：预计2011年4月客源：本地，新苏州人。龙潭院二期项目地址：吴中甪直晓市南路5号开发商：苏州甪直房产开发有限公司物业公司：未定总建规模：17399平方米占地面积：18365平方米容积率：0.96绿化率：40.3%物业类型：多层规划：256户报价：7300/平米面积范围：90-121平米开盘时间：2010-11-06客源：本地，新昆山人，新苏州人。苏地2010-B-58号地块项目地址：甪直镇合兴路北侧、育才南路西侧开发商：屈林旺个人物业公司：未定总建规模：未定占地面积：27034万平方米容积率：1.00绿化率：37%物业类型：别墅、住宅规划户数：未定物业费：未定报价：楼面价4876元/平米主力面积：未定开盘时间：未定客源：本地、新苏州人。二、唯亭镇市场唯亭镇概况一、区域概述1.地理位置唯亭镇是苏州工业园区的北部城市副中心，东临苏州古城、西接昆山市、南靠园区中心地带、北濒著名的大闸蟹产地——阳澄湖、环抱青剑湖，行政面积80平方公里，包含36平方公里的优质阳澄湖水面，常住人口15万，下辖11个行政村和11个居委会。沪宁高速、京沪铁路、312国道和娄江水运四大黄金通道横贯全镇东西，区域内依次分布着沪宁高速园区出入口和阳澄湖服务区出入口；形成了以星湖街、星华街、唯胜路为南北干道，和以312国道、葑亭路、双阳路为东西通道的三纵三横交通大格局。距苏州：10公里距上海：75公里距苏州工业园区：5公里2.行政区划及人口唯亭镇辖：居委会（唯亭、亭南、泾巷、东亭家园）；村委会（浦田、夷陵山、施家滨、悬珠、阳澄湖）。唯亭镇面积82.15平方千米，人口32171人。竞争个案1、首开悦澜湾2、雍合湾3、东方维罗纳4、华园星城5、常发香堤澜湾6、苏地2010-B-74号地块7、摩尔尚城（已售罄）8、唯亭锦泽苑（已售罄）9、华园新天（已售罄）首开悦澜湾•项目地址：园区唯新路88号•开发商：苏州首开嘉泰置业有限公司•物业公司：北京燕桥•总建规模：240000平方米•占地面积：126000平方米•容积率：1.60•绿化率：45%•物业类型：小高层、高层•规划：2122户•报价：9000/平米•面积范围：80-115平米•开盘时间：2011-1-01•客源：本地，新苏州人。雍合湾•项目地址：园区唯亭镇金陵东路338号•开发商：苏州永融房地产开发有限公司•物业公司：苏州依士达物业管理有限公司•总建规模：78363平方米•占地面积：48979平方米•容积率：1.60•绿化率：50.25%•物业类型：小高层、联排别墅•规划：764户•报价：联排别墅均价11000元/平米，•小高层均价7500元/平米。•面积范围：联排230㎡，•小高层面积120平米和150平米•开盘时间：2010-10•客源：本地，新苏州人。东方维罗纳•项目地址：阳澄湖大道与星华街交界•开发商：中新置地•物业公司：和侨物业管理有限公司•总建规模：350000平方米•占地面积：300000平方米•容积率：1.46•绿化率：50.6%•物业类型：多层、高层、联排别墅•规划：2953户•报价：8300/平米•面积范围：55-133平米•开盘时间：2011-3•客源：本地，新苏州人。华园星城•项目地址：唯亭镇葑亭大道南•开发商：华园恒升置业有限公司•物业公司：苏房物业管理公司•总建规模：237100平方米•占地面积：105840平方米•容积率：1.79•绿化率：50%•物业类型：高层•规划：1923户•报价：一期8500、二期待定•面积范围：88-137平米•开盘时间：2011-5•客源：本地，新苏州人。常发香堤澜湾•项目地址：阳澄湖大道南•开发商：苏州常发置业有限公司•物业公司：暂无•总建规模：358271平方米•占地面积：173883平方米•容积率：1.4•绿化率：暂无•物业类型：多层,小高层,高层•规划：1000户•报价：待定•面积范围：88-137平米•开盘时间：2011-5•客源：本地，新苏州人。苏地2010-B-74号地块•项目地址：葑亭大道北•开发商：江苏友谊合升•物业公司：暂无•总建规模：34108平方米•占地面积：22739平方米•容积率：1.50•绿化率：40%•物业类型：暂无•规划：暂无•报价：楼面价6059元/平米•面积范围：暂无•开盘时间：暂无•客源：本地，新苏州人。三、胜浦镇市场胜浦镇概述一、区域概述1.地理位置胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。胜浦地区，在民国时期曾分属吴县唯亭乡和甪直乡。新中国建立初改建新乡时，始建制胜浦乡，１９９４年撤乡建镇，属吴县。是年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。地处苏州城区最东部，是苏州工业园区的东大门，拥有纵横贯通的河网、整齐划一的街道、井然有序的小区、风格独特的景观、优美洁净的环境、独具一格的民族服饰，是一个典型的江南小镇。距苏州：15公里距上海：75公里距苏州工业园区：10公里2.行政区划及人口唯亭镇辖：４个行政村、６个社区居委会，区域面积近１８平方公里，户籍人口２５３１０人，外来人口３万多人，竞争个案1、东景公寓（已售罄）2、苏地2010-B-76号地块苏地2010-B-76号地块•项目地址：胜浦镇金胜路南、通江路东•开发商：中新置地•物业公司：暂无•总建规模：76968平方米•占地面积：48105平方米•容积率：1.60•绿化率：30%•物业类型：小高层•规划：暂无•报价：楼面价4042元/平米•面积范围：暂无•开盘时间：暂无•客源：本地，新苏州人。四、园区其它个案园区其它个案1、路劲主场森邻公馆2、中新汀兰（已售罄）3、雅戈尔太阳城4、中海国际社区路劲主场森邻公馆•项目地址：园区湖东苏胜路谢雨街交叉口•开发商：苏州隽御地产有限公司•物业公司：江苏隽御物业有限公司•总建规模：120457平方米•占地面积：52158平方米•容积率：2.30•绿化率：60%•物业类型：高层•规划：总5000户、当期1100户•报价：9500元/平米•面积范围：79-165平米•开盘时间：2011-2•客源：本地，新苏州人。雅戈尔太阳城•项目地址：园区现代大道、星华街交汇处•开发商：雅戈尔置业控股有限公司•物业公司：雅戈尔物业管理有限公司•总建规模：1100000平方米•占地面积：520000平方米•容积率：1.80•绿化率：58%•物业类型：低层多层小高层•高层超高层•规划：10000•报价：11000元/平米•面积范围：81-137平米•开盘时间：2011-3-27•客源：本地，新苏州人。中海国际社区•项目地址：园区湖东琉璃街与钟园路交汇处向南100米•开发商：中海发展（苏州）有限公司•物业公司：中海物业管理苏州分公司•总建规模：1500000平方米•占地面积：663200平方米•容积率：1.80•绿化率：50%•物业类型：低层多层小高层高层•规划：10000•报价：13500元/平米•面积范围：86-142平米•开盘时间：2011-3-2•客源：本地，新苏州人。放映结束三川企划部2011.3.11