石家庄众美现代城（暂定名）项目市场研究分析、产品定位策划顾问

众美现代城项目顾问服务协议第1页共10页石家庄众美现代城（暂定名）项目市场研究分析、产品定位策划顾问协议立协议单位：公司名称：河北众美房地产开发（集团）有限公司（以下称“甲方”）注册地址：邮政编码：电话：传真：公司名称：北京上东房地产经纪有限公司（以下称“乙方”）注册地址：邮政编码：电话：传真：第一章总则第一条河北众美房地产开发(集团)有限公司投资开发建设众美现代城项目（以下称“项目”）位于河北石家庄市裕华区南二环以南，建华南大街两侧。为适应今后市场竞争发展的需要，同时，进一步有效提升项目在石家庄房地产市场的良好品牌形象，甲方决定委托市场专业机构进行项目前期市场调研分析、市场、产品定位等策划研究工作，并配合参与项目概念性方案研究设计方面的工作，使项目市场研究、产品定位和整体概念设计方案达到市场一流专业标准；第二条就项目的市场调查、研究分析、产品定位、产品设计建议、定价策略及初步营销方案建议等事项（以下称“项目策划研究”），甲方与乙方充分沟通交流，已明确乙方项目策划研究的具体范围、内容以及深度，同时，根据协议双方各自专业范围和资源优势，确定项目策划研究顾问服务合作关系；众美现代城项目顾问服务协议第2页共10页第三条协议双方现依据商务洽谈形成的一致意见，双方依据平等友好、自愿原则，依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国协议法》及其他相关的法律、法规规定，协议双方签订如下顾问服务协议条款内容，以供双方共同遵守和执行。第三章项目规划指标及策划研究建筑类型范围第四条项目建设规划用地平方米（折合亩，分别按1#--8#地块进行规划，具体内容见附件一（图）），依据政府规划部门已经批准的项目控制性详细规划方案，项目总建筑面积（含地下）1459932平方米，规划建筑包括住宅、公寓、商业、写字楼、酒店及中小学等。目前，项目已开发建设2#4#6#地块，总建筑面积为平方米，其中，住宅（地上）建筑面积平方米，商业设施（地上）建筑面积平方米；第五条本协议确定的项目策划研究范围（一）规划用地范围和建筑类型：1.规划建设用地范围：众美现代城规划建设用地中1#3#5#7地块和2#地块中的公建用地部分以及8#地块；2.项目策划研究的建筑类型范围：住宅、公寓、商业、中小学等，其中，商业研究策划包括项目2#4#6#地块已开工建设的商业设施建筑；3.项目规划方案中的写字楼酒店功能体建筑，不在本协议约定的项目策划研究范围内。（二）项目研究策划主要面积指标控制：住宅（包括公寓）建筑面积：项目1#3#5#7#地块，地上建筑面积不小于平方米；建筑限高不超过米；8#地块住宅地上建筑面积不少于平方米，建筑限高不超过米；项目1#-8#地块商业设施地上建筑面积为平方米（根据乙方完成专题策划研究报告，经甲方同意后，规划面积可进行调整）；第四章项目策划研究的基本目标和要求第六条定位在石家庄城市发展和项目区域功能发展研究的范围和视野高度，来进行项目市场分析、产品定位研究，策划项目的整体市场发展方向和概念主题。众美现代城项目顾问服务协议第3页共10页第七条在项目策划研究过程中，不仅将项目策划放在石家庄房地产市场现状层面来理解和构思，还要从项目区域价值挖掘的发展机会视角，提出和表达出具有一定前瞻性的新产品概念主题，充实和加强产品的概念内涵，以渲染概念鲜明的个性，强化项目产品差异化竞争力。而且，其产品概念内容和文化内涵能溶合和引领项目所在地文化取向。第八条项目的整体策划概念要立足于市场为导向，透彻理解和应用市场导向研究成果内容。避免以市场导向为标签，在具体研究策划过程中，仍然就市场论市场，或就技术论技术的市场策划通病。防止对各类产品的市场理解过于概念化和简单化，注重将项目的市场概念、竞争策略和产品建筑概念紧密地联系在一起。第九条充考虑国家现行房地产政策要求和影响因素（如户型面积控制政策），根据项目实际情况，较深入分析项目规划方案中各项建筑群体的指标系统联动关系，在此基础上展开市场调查分析和产品定位以及概念主题研究事宜。充分考虑项目规划、产品面积方面的限制要求，从市场策划研究角度提出综合系统地解决这些限制要求的方案；第十条在项目策划研究过程中，结合项目的整体策划思路要求，甲方、乙方人员与第三方项目概念设计单位人员应该充分和深入地交流和沟通，共同研究设计出具有独特的建筑风格和主题内涵的规划、建设概念方案，与石家庄地区和全国地区同类项目相比较，形成鲜明的”差异性”的规划、建筑产品主题形象；充分将项目的产品定位、规划建筑概念方案、成本控制紧密地联系在一起，动态地平衡好他们之间的修正、补充关系。最终，使他们之间具有较好延续性和复合度。第十一条乙方在项目产品定位、规划设计建议研究过程中，还分充分考虑项目周边发展现状和环境等影响因素；第五章项目策划研究的主要内容第十二条根据项目研究策中各项工作的递进关系和不同性质划分，结合乙方公司专业人员的职业背景和经验知识，乙方按如下事项提供专业顾问策划服务：一、研究分析石家庄城市宏观经济发展现状；二、对项目所在区域现状和发展前景、价值进行研究分析；三、石家庄房地产市场住宅、公寓、商业项目（除写字楼酒店以外）进行专业市场调查、研究和分析；众美现代城项目顾问服务协议第4页共10页四、提出项目的市场、产品（包括商业设施）定位方案；五、根据市场定位及产品定位结论，对项目的整体规划、各功能建筑体提出建议；六、配合甲方共同研究完成项目（未开发建设地块）整体规划研究和概念性研究设计方案；七、对项目的住宅、公寓户型进行深化设计建议；八、项目定价策略及初步营销方案建议。第十三条根据项目今后市场竞争发展需要，乙方按以下但不限以下范围和深度开展项目研究策划工作：一、项目市场发展基础性调研分析。包括城市基本概况、城市宏观经济背景、城市各行政区域发展比较等；二、石家庄城市规划及发展现状，城市发展性质、职能与发展目标，城市总体规划的基本思路，城市功能与空间布局，城市交通规划与建设等；三、石家庄房地产市场调研，市场发展概述与分析，在开发建设项目的调查统计，市场主要楼盘的深入调研，代表型和竞争型楼盘案例分析，项目所在区域2-3年潜在开发项目的调查和分析，发展商构成（本地、外埠）和开发实力和专业化操作水平分析评估，市场项目规划设计、住宅、景观设计提高和变化情况，项目市场竞争手段变化（从品牌、价格、规划设计、产品标准、附加值、服务等方面综合分析）等；四、众美现代城项目区域发展现状和价值判断，从城市地理区位、整体环境及城市配套、发展现状和前景、政府规划、城市未来发展战略角度进行综合分析和评估。五、项目开发条件界定。项目周边交通、教育、医院、大型购物中心、文化、体育、娱乐设施、公园、银行等城市生活配套设施和环境状况。项目周边噪声、污染源和污染扰民企业情况，危险源（如高压张、放射性、易燃易爆生产或仓储等）调查分析，并对项目周边环境进行分析和评估。六、项目区域内房地产市场竞争分析。区域内竞争企业的开发模式和特点，区域内产品供应特征（物业分布特征、各档次产品构成、户型结构、价格、规模等），重点楼盘剖析（物业属性、占地、建筑面积、绿化、建筑风格等），项目主题概念、营销诉求、销售状况等；七、项目市场发展定位及产品定位。项目总体定位和发展主题概念，项目区域城众美现代城项目顾问服务协议第5页共10页市价值挖掘与区域形象定位，项目开发建设条件价值分析与项目市场形象定位。项目居住类物业类型建议，目标客户特征描述，住宅主力户型建议，产品价格定位建议。商业类物业业态、规模与布置建议。目标客户特征描述与推荐，项目商业亮点和业态组合建议，项目会所等社区生活配套设施建议。第十四条本协议有效期界定自协议签订之日起至项目概念性方案研究设计完成；第六章项目策划研究的工作方式约定第十五条项目整体策划研究由乙方高鹏先生担任总负责人，由具体配合来完成，具体人员安排如下：高鹏先生（乙方副总经理，项目研究总负责）先生/女士(乙方策划总监、房地产注册经济师)先生/女士(乙方市场经理，房地产注册评估师)………………第十六条签订本协议后工作内，乙方根据本协议条款约定的项目研究策划内容，向甲方提供详细的工作进度计划书，计划书内容包括各阶段工作的内容和深度要求、工作周期等，项目研究策划人员组织构成等，经甲方确认同意后乙方实施；第十七条协议双方经协商，项目研究策划成果由《项目市场基础性调研报告》、《项目区域发展研究分析报告》、《项目发展市场定位、产品定位建议报告》《项目定价策略及初步营销方案建议报告》构成（以下称“成果报告”）。第十八条项《项目市场基础性调研报告》成果，以签订本协议之日起计算，乙方完成项目市场调研工作和编写报告周期为个自然日（即在年月前完成报告，并向甲方提交正式文本报告）；第十九条在提交甲方《项目市场基础性调研报告》成果后个自然日内，乙方完成并提交甲方《项目区域发展研究分析报告》，（即在年月前完成报告，并向甲方提交正式文本报告）；第二十条在提交甲方《项目区域发展研究分析报告》成果后个自然日内，乙方完成并提交《项目发展市场定位、产品定位建议报告》和《项目定价策略及初步营销方案建议报告》（即在年月前完成报告，并向甲方提交正式文本报告）；众美现代城项目顾问服务协议第6页共10页第二十一条根据策划研究的范围深度需要，乙方在石家庄市地区进行市场调查的工作周期为个自然日，期间乙方调研究人员（包括项目总负责）应不少于名人员；此外，在乙方进行项目研究策划过程中，甲方与乙方的项目总负责人及主要研究人员，需要在石家庄项目所在地安排不少于工作日的阶段性成果汇报发、交流和思路沟通工作会议。目的是加深双方对项目整体发展思路与产品定位研究和分析。必要时双方主要人员共同组织至国内其它地区区进行考察和交流（国内其它地区项目考察和交流的具体行程事宜，届时双方将另行商议）；第二十二条本协议双方经协议同意，乙方完成项目研究策划的各项成果报告后，甲方对整体或部分成果报告不满意，乙方根据甲方提出的具体调整内容、深度意见及时间要求，对项目研究策划成果进行修改、补充和调整，最终达到协议双方满意为至。如甲方对已认可的研究成果报告，因项目条件和投资发展思路的变化而提出较大的调整要求,甲方应追加调整相应阶段研究策划费用,且后续研究策划工作的时间顺延,费用的实际追加调整数额，届时根据增加发生的工作内容和工作量，由协议双方再协商确定；第二十三条在协议有效内，甲方在组织第三方单位进行项目整体概念方案研究设计过程中，乙方的项目研究策划的主要负责人有义务参与过程性设计成果和最终设计成果的讨论，并从市场业的角度出发提出相应的意见。第七章协议双方的权利、义务、职责第二十四条协议双方权利、义务和职责甲方的权利、义务、职责1.最终审定乙方各阶段策划成果报告，根据协议约定有权对成果报告的内容提出修改、补充进行调整要求；2.向乙方项目研究策划人员提交项目基础资料及文件，并对其完整性、正确性及时限负责。3.对乙方的项目策划研究过程进行有效监督；4.若乙方有意违约，可追究乙方违约责任；5.按本协议约定的费用标准和时间、比例，向乙方支付项目策划研究费用；6.甲方应为乙方赴石家庄地区进行市场调研人员,提供必要的办公场所，帮助乙方众美现代城项目顾问服务协议第7页共10页安排市场调研期间和其它会议期间的住宿事项；7.项目在研究策划过程中，如因政府规划管理部门要求进行修改和调整，从而造成提供乙方的基础条件和技术资料发生重大变化时，甲方应及时通知乙方项目总负责人，并及时与乙方协商项目研究策划的调整和处理事宜；乙方的权利、义务、职责1．按本协议约定工作内容和方式、进度时间要求，完成项目策划研究工作；2．按时向甲方提交各项项目研究策划的成果报告、并对成果报告中的数据、资料的真实性和准确性负责；3．乙方根据甲方提出的具体调整内容、深度意见及时间要求，对项目研究成果报告进行修改、补充和调整；4．未经协议甲方同意，乙方人员对项目情况资料和研究成果资料及文件，不得擅自复制或泄漏给乙方以外第三人和其它公司；5．按协议确定的工作方式和时间要求，与甲方人员进行项目产品研究和沟通，并对项目产品从专业角度提出建议；6．乙方研究人员对研究