石家庄祁连街地块市场分析暨项目运营思路建议书

石家庄祁连街地块市场分析暨项目运营思路建议书2010.9石家庄地产发展祁连街地块分析东开发区地产项目基本状况方案构成产品建议与价格初定【石家庄地产发展】『石家庄城市总体规划』石家庄的城市未来定位为河北省省会，京津冀第三极，文化生态宜居城市。其城市空间布局结构将以“一城三区三组团”的形式整体呈现。一城即中心城，包括现主城区及正定古城和京珠高速路以东地区，是城市公共服务职能的聚集地区和未来城市发展建设的核心区；三区即中心城内由滹沱河和京珠高速路分隔的三个建设区，包括老城区、滨河新区和东部新区；三组团即鹿泉、栾城和藁城三个外围组团。石家庄“一城三区三组团”老城区滨河新区东部新区藁城栾城鹿泉『石家庄交通轨道发展』石家庄经济发展速度迫切需要交通辅助，以实现“一城三区三组团”的无缝衔接，为此省会提出建设由6条线组成的“大放射，小方格”远景线网方案，其中，1、2、3号线为骨干线，4、5、6号线为辅助线，线网总长244.7公里，中心城（三环以内）轨道交通线路全长169.2公里。『东开发区地产概况』●板块范围：东二环以东区域。省会城市规划中的“一城三区三组团”之中三区中的“东部新区”。●区位环境：石家庄东开发区是较早获批的国家级经济开发区，是城市经济增长的重点区域，道路交通条件十分优越，区域内的长江大道（连裕华东路）、黄河大道（连接中山东路）、珠峰大街等都是市级干道，综合环境优越。●商务中心：区域内集中了日本的富士通、NEG公司、日绵公司；美国的休斯公司、哈里斯公司、孟山都公司；德国的赫斯特公司；英国的汇丰银行；意大利的萨普拉斯公司等众多跨国企业，初步形成了以通信电子和化工医药及中医药为支柱的产业特色。●东开发区板块已成为房地产开发热点区域，区域房地产市场发展快速，目前处于销售阶段的项目有：东城国际、天地·荣域、卓达星辰银座、富源城·国礼、峰汇公馆、恒大绿洲。市区住宅项目东开发区域为企业聚集地，项目多为集商、住、娱乐于一体的综合性建筑，整体发展潜力大。祁连路地块及周边项目分布图【东开发区地产项目基本状况】【东城国际——】物业名称东城国际项目所在地天山大街，与淮河路交口开发单位一山实业集团物业公司一山物业占地面积57362平米总建390000平米楼宇数量9栋高层物业类型公寓，写字楼建筑风格现代整体色调浅灰周边交通临天山大街，交通非常便利容积率5.5绿化率30%公交路线28路、32路、51路、53路、103周边配套北国超市、天山海世界、师大附中、市私立一中、54中、双语幼儿园、长城医院、农行、建建行主要户型户型面积范围34—160平米整体均价3580元/平米，LOFT均价5380元/平米形像推广定位国际生活综合体入住时间2011-2交房标准毛坯项目点评现阶段以LOFT为主，商业产权项目优劣势分析◇优势规模：规模较大，建筑形态多样；区位：北邻黄河大道，南邻淮河道，东邻天山大街；产品类型：涵盖酒店、公寓、写字楼、商业等多种形态。◇劣势产权：仅剩27年产权价格：价格没有竞争优势【天地·荣域——】物业名称天地·荣域项目所在地开发区天山大街与学苑路交口东行300米路南开发单位石家庄天地房地产开发有限公司推广公司惹目地产占地面积8.97万平米总建20万平米楼宇数量9栋物业类型高层住宅建筑风格现代简约整体色调浅灰周边交通紧临学苑路，交通较为便利容积率3绿化率38.5%公交路线51、54、74、32路周边配套教育：私立一中、河北师大附中、科大理工学院、信息工程学院、石家庄学院、化工医药学院等；北国超市、天山海世界、移动公司。主要户型两室83平米，三室106平米整体均价3200元/平方米形像推广定位城市东南，20万平米荣域之城入住时间2011年底交房标准毛坯项目点评40年产权。地上地下共800个停车位，价格待定项目优劣势分析◇优势规模：规模较大，紧邻天山大街、学苑路，交通便利；配套：社区周边医疗、教育、商业配套齐全；◇劣势产品设计：户型设计一般【卓达星辰银座——】物业名称卓达星辰银座项目所在地开发区长江大道开发单位卓达房地产物业公司卓达物业占地面积待定总建5.8万平米楼宇数量2栋高层物业类型精品住宅建筑风格现代整体色调浅灰，银色周边交通临长江大道公交路线卓达班车周边配套成熟的生活配套包含五洲国宴、国际会展中心、温泉度假酒店、五星级酒店、中央城市公园、大型商业等主要户型86---130平米整体均价待定形像推广定位江南水乡、北京四合院、王府大院入住时间2011年底交房标准毛坯项目点评项目自身配套齐全，车位充足【富源城·国礼——】物业名称富源城·国礼项目所在地槐安路天山大街交叉路开发单位河北燕港富源城房地产开发有限公司物业公司招标中占地面积25600平米总建120000平米楼宇数量4栋28层板高物业类型住宅建筑风格现代简约整体色调浅灰周边交通周边交通便利，临槐安路与天山大街容积率2.8绿化率35%公交路线32、51、502路等周边配套商场：北国超市教育：师大东校区、私立一中医疗：长城医院、市眼科医院、朝仁医院通讯：移动公司、省联通公司、网通大楼主要户型90—140平米整体均价起价3000元/平米左右形像推广定位90平米可拓展的房子入住时间2011年底交房标准毛坯项目点评周边交通顺利，实行人车分流，小区内有景观设置【峰汇公馆——】物业名称峰汇公馆项目所在地珠峰大街与中山路交口东南角开发单位银湖房地产开发有限公司物业公司待定楼宇数量独栋高层物业类型住宅，商业建筑风格现代整体色调浅灰周边交通临珠峰大街与中山路，周边交通便利绿化率30%公交路线28路、53路、80路、51路、103周边配套娱乐健身：天速健身、八号公馆。学校：石家庄学院、信息工程学院。师大附中。购物：北国超市、农贸市场。医疗：长城医院，省四院东院区。金融:工行、农行、建行、河北银行、邮政储蓄主要户型104平米整体均价3800元/平米入住时间2011-5交房标准毛坯项目点评独栋，商业产权，地上地下车位均有项目优劣势分析◇优势位置：位置尚佳，周边商业、医疗、教育配套齐全。◇劣势规模：仅有1栋高层，体量太小。设计：以小户型为主，户型设计一般。【恒大绿洲——】物业名称恒大绿洲项目所在地槐安路与阿里山大街交汇处开发单位恒大地产集团物业公司待定占地面积180090平米总建500000平米楼宇数量6栋高层物业类型住宅建筑风格现代整体色调浅黄周边交通临槐安路，交通较为便利公交路线502路、72路、54路、53路周边配套中心公园，森林公园主要户型两居室、三居室整体均价起价4780元/平米，均价区间5000-6000元/平米形像推广定位湖景美宅入住时间2012年交房标准精装修项目点评同位置，房价较高的项目项目优劣势分析◇优势环境：特有双湖水景公园，移植南方乔木，超高绿化；楼间距：在150-250米之间，超大楼间距，通风采光良好；户型：两居、小三居、三居设计合理，居住性能高；装修：精装修，采用知名品牌装修，省时省力。◇劣势区域：项目位置较偏，交通不甚便利，现周边多为厂房较多，商业、医疗、教育配套缺乏；价格：单价较高，造成锁定的购买人群面较窄。区域内在售以及规划中项目、价格标识示意图天地·荣域3200恒大绿洲3780起卓达星辰银座（未定）富源城·国礼3000起峰汇公馆3800东城国际3580、loft5380赵村500亩规划中留村800亩规划中祁连街项目『客户群构成及分析』1、处于结婚年龄的小夫妻，属于结婚之用，婚房；2、企业老板、公司高层、经商人士等经济来源稳定，自身有住房，用于投资之用，投资房；3、中老年人：该部分人群，主要是考虑到老房子首先安全系数低；另外还有一部分老年人是为孩子买房子，所以对于有经济承受能力的老年人购房，主要是考虑到改善生活。4、周边地区：该部分人群，是周边郊县部分有经济实力的消费者，为提高生活质量，改善生活环境。5、市区中高收入人群：该部分人群主要是企事业单位经济收入稳定，购买能力较强，多数为二次或三次置业。6、外来人口购房，这部分人群主要考虑到由于工作、生活的需要定居在石家庄，有一定的购买力。【祁连街地块分析】『整体规划与地块区图』——祁连街地块位于东开发区组团，此区域属于省会重点发展方向，交通便利，环境清新，生活状态良好，有许多高端项目在此区域内。区域现状为企业、居民较多，未来发展将有更多的中大型企业迁至此区域内，前景良好。从产品形态上，以写字楼+公寓+酒店+商铺的模式较为可行。祁连街地块『区域未来交通规划』祁连路项目将新添地铁交通轨道，依据《石家庄轨道交通规划图》所示，将来轨道2、5号线将直接通过项目所在地，不仅给业主提供更便利的出行条件，同时也将提高项目整体品质，营造出打造高端项目所必备的条件。祁连街地块●区位：位于东开发区核心区域，北依黄河大道，南邻淮河道，东靠祁连街；●体量：地块南北长340米，东西宽60米，占地面积20400平方米，规模较小；土地使用年限为40年商业用地；●交通：项目所依的黄河大道为中山路沿线，属于石家庄迎宾大道，淮河道、祁连街均为市区主干道，无论步行、公交、行车哪种出行方式都非常便捷；●配套：天山海世界、石家庄学院、市私立一中、河北纺织工业学院、北国超市、师大附中、54中、双语幼儿园、长城医院、农行、建行等，生活配套非常齐全。『祁连路地块特点分析概况』『SWOT分析』●优势位于石家庄东开发区内，东开区属重点发展区域；紧邻城市迎宾大道—黄河大道（中山路沿线）和交通主干道—淮河道、祁连街，并有多辆公交经过项目，业主出行交通便利；天山海世界、石家庄学院、市私立一中、河北纺织工业学院、北国超市、师大附中、54中、双语幼儿园、长城医院、农行、建行等生活配套齐全，确保业主一切生活所需。●劣势项目地块南北长340米，东西宽60米，总占地面积20400平方米，对建筑形式要求较高，体量比较小，操作难度较大。●机会项目产品形式包括公寓、LOFT公寓、写字楼、酒店、商业等多种形式，产品自身可操作性较强，运作周期相对于纯住宅要短，加之项目的地域优势、前景优势、产品优势、购买力优势等，对提高销售利润有很大的促进作用，最终本项目将被打造成东开发区高端城市综合体项目。●威胁东开区域内，如东城国际、天地·荣域、卓达星辰银座、富源城·国礼、峰汇公馆、恒大绿洲等在售项目和未售项目，如赵村项目、留村项目等将对本项目形成巨大威胁。『购买群体定位』针对写字楼：◆原已有办公场所的大、中、小型企业，由于环境、面积、交通等多种原因需另选择办公场所；◆总公司在外地，石家庄区域内需设立公司分部，用于日常办公之用；◆刚成立的新公司，为保证公司日常办公、形象等需求；◆市区中高收入人群，收入稳定且购买能力较强，投资办公楼市场，以投资为目的；针对公寓：◆已到婚龄的青年人，迫于婚姻压力，急于购房；◆行政机关或事业单位职工、高级白领、私企业主、个体工商户等收入较高的工薪阶层，主要以自主和投资为主；◆外来人口在市区购房，这部分人群主要考虑到由于工作、生活的需要定居在省会，有一定的购买力；◆市区中高收入人群，收入稳定且购买能力较强，自身已经有住所，多为二次、三次置业，以投资为目的；【产品建议与价格初定】『市场定位与产品形式』根据项目基本特点，结合市场需求，初步市场定位为——区域内高端精品项目。并特针对项目的特殊性的提出相应产品形式：祁连街地块沿黄河大道、淮河道、祁连街沿街商铺高档公寓、LOFT公寓多功能公寓式酒店高档写字楼『建筑风格』—优雅、高贵、浪漫的法系建筑风格人们往往觉得进入写字楼开始一天的工作是辛劳的；工作一天回到公寓也是辛劳的；就算是工作出差居住酒店都是辛苦的，现在的人们生活中充满了为生存奔波的劳累，而最渴望拥有的就是生活中一点点浪漫、一丝丝温情，因此我们建议项目建筑风格选用以优雅、高贵、浪漫著称的法系建筑风格，让人们如论工作、生活、休闲，生活中都不缺浪漫，同时也与周边项目形成鲜明对比，彰显出本项目的与众不同和优雅、高贵、浪漫的气质。『楼宇初定』写字楼：邻黄河大道，位于地块的北部，1栋；单层公寓：位于写字楼的南侧，2栋；LOFT公寓：位于单层公寓的南侧，2栋；酒店：位于LOFT公寓的南侧，1栋；商业：写字楼、单层公寓、L