秦皇岛市场调查分析[1]

第一部分秦皇岛房地产市场总体状况一、秦皇岛市房地产市场分析：1、政府加大土地供应能力，推进土地市场建设，保障项目需求秦皇岛市被国土资源部确定为全国50个地价动态检测点之一，XXX的地价水平及变化趋势，将体现秦皇岛经济实力和房价变化。仅2005年，城市区就共以招、拍、挂形式出让经营性用地30宗，面积181.83公顷；审批土地出让卷155宗，面积383.95公顷；收购储备土地24宗，面积168公顷；特别是依法收回了闲置达13年之久的“海洋花园村”项目用地70.53公顷。今年谋划启动3个老旧小区和7个“城中村”改造；完成经济适用房续建18.38万平方米，组织实施82.62万平方米，谋划启动62万平方米，及土地开发整理项目55个，面积4704.13公顷，为XXX项目建设提供了用地保障。2、整顿房地产市场，宏观把握市场自中央决定稳定房价，调控房地产市场之后，先后出台了购房实名制、对第二套房屋的购买与转让征收重税、提高房贷利率、地产预售收入所得税上调5%等法律法规。打击炒房行为，对房屋销售情况进行监控，着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发、重点发展普通商品房和经济适用房，打造新型特色宜居城市。但对于由地方政府、房地产开发商与购买者多方组成房地产市场，能否有效抑制房价畸形飙升最终取决于市场供求。3、秦皇岛楼市日趋理性化，小户型倍受追捧，房价稳中求涨2005年，秦皇岛房地产市场价格继续呈稳步上涨的态势，同比上涨5.4%，商品住宅平均单价为2855元/平方米，其中多层住宅（6层以下）平均单价为2700平方米，高层（6层以上，有电梯）为3006元/平方米。据统计，今年前两个月XXX新建商品住房销售价格同比上涨4.9%，其中普通住宅上涨6.2%，高档住宅上涨3.7%，二手房销售价格温和上涨，同比上涨3.2%，涨幅比去年回落了2.4个百分点。总体上看，前两个月秦皇岛房屋销售价格同比上涨4.3%，涨幅比去年低1.1个百分点。并低于全国平均上涨幅度。秦皇岛对商品住宅的需求大概可分为三类：一、自用需求；二、投资需求；三、盲1目跟风。过去那种地基还没打好，就急着买楼花的现象已不多见了。消费者购房行为趋向理性，投资购房比例有所下降。被调查者中住房需求面积80~100平方米之间的占39.8%，100~120平方米之间占23.5%，120~140平方米之间占21.4%,由此可知在80~140平方米之间的户型总份额占84.7%,最为广大消费者青睐。买房不再贪大求奢，追求简约、实用、舒适，目前这种消费观念正在成为主导。对140平方米以上户型征收4%契税的政策，也使小户型产品成为广大工薪阶层、年轻白领以及投资客的择房目标。据调查，无论是XXX的嘉远SOHO公寓、博维27°空间，高层小户型，还是开发区的青馨家园三期紫晶苑系列小户型都很受市场欢迎。二手房中小户型房源更是中介和买家争抢的“猎物”。4、规划宏伟，各区发展不均衡，供需关系略有紧张在国家统计局发布的“2005中国综合实力百强城市”秦皇岛榜上有名。为实现体现“十一五”时期秦皇岛发展在整个环渤海地区的战略地位，打造环渤海经济圈发展中的新亮点，着力做好城市规划和工业布局，加快县城和重点镇发展；紧紧抓住项目建设不放松，加快山海关古城保护开发。为加快城市建设，改善居民住宅条件，XXX仅现有住宅项目约为70多个，在售项目超过30个，除海港区、开发区较为集中外，其余分布在各城区。下面，我们按照房价从高到低和区块分布状况，把秦皇岛市大致分为四个区域，对其具体现状逐一加以介绍和评述。首先是海港区。位于秦皇岛市中心，东临山海关，西连北戴河。距华北东北之要冲，素有“京津门户”之称，是秦皇岛的精华所在。该辖区内的秦皇岛港是中国北方重要的对外贸易港口，是世界最大能源输出港之一，加之此处为沟通东北三省与京津地区的重要交通枢纽和中转站。短短几十年来，高楼大厦鳞次栉比，道路宽敞，交通顺畅，经济发展日新月异，为了满足人们日益提高的生活需求，房屋从经济适用房到住宅公寓，从商品房到联派别墅，从廉租房到酒店、写字楼，从多层到小高层、高层，从平层到复式、跃式，楼市呈复杂性、多元化发展。旺盛的市场需求是拉动该区域房价上涨的主要因素之一，房屋建造成本的加大、商品化的炒作以及新建小区各项配套设施的更加齐备，也是导致房价升高的因素。进而带动了整个秦皇岛房价的上涨。2该区域核心部分为大汤河与新开河之间所辖区域，以此为中心，其西部和东部构成展开的双翼，分别沿河北大街西段到西环路附近（西港镇）；另一条沿东环路以东直至山海关。这里的房价由内向外，由南到北，由东到西逐级递减，单价波动在每平方米2800～4800元之间，且多为内销住宅楼。东翼主要有南李庄、工人南里、煤港里等，因开发较早有一定的成熟度，但多数楼房楼龄过长、格局不合理，所以价格方面会打折扣，明珠城项目就是针对这个问题开发的，单价在2900~3600之间，为广大工薪阶层所接受。西翼坐落着燕山大学、大庆石油分院、河北建材职业技术学院、奥体中心等，日前有大量开发项目落户于此，社区日趋完善，在单价上形成了一个小高点。两河之间区域是秦皇岛房地产市场的主力场所。秦皇岛市政府职能机关集聚于此，商业繁华，交通十分便利，有很多成规划的住宅小区，如天洋新城、新世纪小区、在水一方、秦皇小区等，很多新村也都迁至此处，城市旧改项目纷纷上马，如备受关注的服务里旧改项目“金龙·中央胜境”，将打造集住宅、商业、写字楼、会所于一体的大规模建筑集群。该区域是中心腹地，社区配套、商业人气都相对旺盛，是集工、商、贸于一体的现代化城区。因此此地房价有标杆作用，可以以此预测分析整个地区。目前市场预售单价围绕在3000~3800元/平方米之间，部分地区已突破4000元/平方米，今年户型形成两极分化趋势，倾向于小户型，一室一厅和两室一厅增多；因地方减少关于多层项目用地的审批，小高层和高层也受到广大市民的青睐；二手房市场持续升温，随着相关管理政策的完善和实施，已购公房大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成；现代化商业楼也随着商业模式的巨变，有着不俗的表现。其次为经济开放区。它的范围为一O二国道和西环路围成区域。近年来，在政府相关政策的扶持下，大批的外资、外商、科技公司、入驻此地，带动地价迅速上扬。总体上交通相对便利，成网络分布，东西交错，井然有序。加之与市区距离有近，很多新兴住宅小区规划、物业、服务更加完善，如富康家园、华苑新居、漓江花园、宝佳花园等，配套也较为齐全，相信随着重点中学一中、七中在开发区安居落户，又会吸引大量为子女教育置房的父母。该区域以商品房为主，居民多为一次置业，为解决生活问题或做结3婚之用。位于开发区均价在每平方米2800元的青馨家园便是其中的典型代表。（可参见附件二）北戴河区位于渤海之滨，毗邻海港区，系国务院批准的国家级海洋自然保护区，是远近驰名的疗养胜地。今年3月24日又推出戴河生态花园计划，做好景观带建设，营造和提高戴河两岸生态游览景观区环境。北戴河区充分发挥独有的暑期优势，以旅游带动地方经济，别墅、公寓成为该地区房产的卖点；但也正是由于受季节性影响显著，流动人口加大，在本地区定居的人口数量不大，本地市场需求有限；但受国内房产大环境和周边房价的影响，房价窄幅攀升，如海宁路、联峰路、联峰北路三条城市主干道黄金交割点上的海滨花园，一开盘就吸引了不少买家。山海关区地处东北、华北、环渤海三大经济区的交汇处，北依燕山，南临渤海，是连接东北、华北的交通枢纽。是座历史悠久，文化遗存众多的国家级历史文化名城，也是国内外著名的旅游区。政府为了保持古城的原貌，对该区域的住宅高度进行相关的限制。形成了现代与历史并存的格局，由于街道过于狭窄，交通不便，支柱产业单一化，就业机会少，经济发展缓慢。人口流失严重，房市一直较为低靡。近两年来随着城市规划日趋合理、旧城改造的开展、周边房价迅速崛起，带动部分人口回流，如今商品房平层起价2480元/m²，均价可达2600元/平方米。据分析，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，目前出台的政策措施对需求影响不大，房地产市场需求持续旺盛。在国家宏观调控背景下，市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面仍将维持。其最终结论如下:1.低价位小户型受追捧，绝大数工薪阶层买房是不会超过30万这个心理底线的。2.商业地产模式开始变革，传统的商业中心随着市场的变动发生转移，选择有升值潜力地段的楼盘，将会给人们带来意外的惊喜。3.秦皇岛房价上涨和土地、原材料价格上涨有很大关系。据估算秦皇岛房屋销售价格中土地成本占60%。土地是稀缺资源，其不可再生性决定了供应量将会逐渐减少，根据供求关系原理，土地价格还将会升高，因此房价现在还看不出下调的迹象，至少3到5年内不会下调。随着2008年北京奥运会的临近，作为足球分赛区的秦皇4岛，其京津后花园的效应将会得到充分发挥，届时将会有大批京津人士到XXX安家置业，在需求的强劲拉动下，今后秦皇岛房地产市场无疑继续走高。二、房地产开发项目资料项目一:项目名称航顺园项目位置燕山大街与西港路交叉路口开发商航顺房地产开发有限公司物业公司航顺物业有限公司建设规模小区共四个楼座，192户，多层6+1，建筑密度达24.9%，楼间距32.8/42.8米结构形式砖混结构，层高2.8米户型50～150m²销售价格起价3066元/m²，均价3330元左右/m²。下房1200元/m²物业费0.5元/m²·月入住时间2007年11月项目二:项目名称广顺青年城项目位置红旗路玉峰里东侧开发商广顺地产开发公司建设规模占地35亩，建筑面积4.67万m²，7栋6+1和1栋11+1的小高层户型62～158m²销售价格均价3200元左右/m²,尾盘，现房销售，部分少量大平米住宅项目三:项目名称新丰嘉园项目位置红旗路环岛北侧开发商新丰房地产开发有限公司建设规模共361套，10栋多层和1栋26层小高层户型55.31～133.58m²销售价格多层均价3500元/m²，高层均价3400元/m²。下房1300～1500元/m²物业费1元左右/m²·月项目四:项目名称翡翠新居项目位置和平大街与红旗路交叉路口西行200米开发商伟圣房地产开发有限公司、华盾房地产开发有限公司建设规模7栋多层6+1和1栋小高层户型51.45～129.69m²销售价格多层均价3500元左右/m²项目五:5项目名称华盾凤凰城项目位置玉峰北里开发商华盾房地产开发有限公司建设规模多层和小高层户型60～120m²销售价格未定物业费2006年5月开工项目六:项目名称天洋新城项目位置迎宾路106号（火车站附近）开发商天洋房地产开发有限公司建设规模Ⅲ期8号12层、9号楼18层结构形式钢筋混凝剪力墙结构，层高2.8/2.85米户型50～120m²销售价格均价3400元/m²物业费1元左右/m²·月入住时间2007年11月项目七:项目名称新世纪小区项目位置港城大街西段，红旗路西侧环岛旁开发商住宅建设开发有限公司建设规模小区54号楼，高层，共18层，90户结构形式塔式结构，一层五户户型46～146m²销售价格1层起价3068元/m²,逐层加价30元/m²入住时间2007年3月项目八:项目名称世纪星园项目位置海阳路与建设大街交汇处开发商世纪星房地产开发有限公司建设规模近7万m²，6+1、商铺户型50～120m²销售价格商铺8000元/m²销售情况2005年6月26日开盘，尾盘部分商铺出卖项目九:项目名称香格里项目位置港城大街与迎宾路交叉口西100米路东开发商XXX晟基房地产开发有限公司投资商山西煤炭进出口集团建设规模建筑面积10.86万m²，共7栋，高层销售情况尾盘，部分住宅待售销售价格均价3800元/m²。下房2000元/m²，面积4.5～20m²物业费1元左右/m²·月（含电梯费）入住时间2006年6月6项目十:项目名称中央·胜境项目位置文化路和建设大街交叉口，绿洲饭店对面开发商金龙房地产开发公司建设规模建筑面积44万m²,商业、住宅结合户型38～320m²，2种跃层项目十一:项目名称昌德城项目位置民族路18号开发商昌德房地产开发