苏州中粮同里湖山庄项目市场分析报告

同里湖山庄项目市场分析报告一、区域市场分析区域市场分析——同里镇别墅项目分布小川东路环湖东路松北公路环湖西路同周公路中粮本源同里御花园同里湖山庄云水谣迎燕路同里湖同里湖嘉苑同里花园包括本项目，目前同里共有6个项目有别墅在售区域市场分析——同里镇别墅项目一备注：一期独栋别墅（在售）总规图—中粮本源区域市场分析——同里镇别墅项目一基本数据—中粮本源位置同里湖九里湖中间段产品双拼、独栋开发商中粮地产代理商易居·中国占地面积63.2万㎡建造面积28.6万㎡容积率0.45绿化率40％总栋数总规：未定总户数总规：819户在售栋数一期：77栋在售户数一期：77户开盘时间一期：2009年07月交房时间一期：2010年04月物业公司暂未定物业费用暂未定价格区间联排8500，独栋13000-14000元销售均价一期：成交均价11300元/㎡别墅面积220㎡340㎡460㎡合计别墅户型———别墅总价209万元323万元437万元209-437万元销售状况该案一期77栋已售42栋，月均销售约11套区域市场分析——同里镇别墅项目二总规图—云水谣路备注：一期在售别墅二期新推（在售）区域市场分析——同里镇别墅项目二基本数据—云水谣位置吴江市同里镇东松厍公路南产品双拼、联排开发商苏州新澳房产代理商开发商自销占地面积16.2万㎡建造面积14万㎡容积率0.9绿化率45％总栋数总规：122栋总户数总规：约300户在售栋数已推出289套在售户数109套开盘时间二期：2009年5月26日交房时间二期：2010年底物业公司新澳物业物业费用二期：2.0元/月.㎡价格区间联排7000，双拼8000销售均价已售均价5400元/㎡面积215㎡合计户型4-3-5总价范围130-160万元130-160万元销售状况销售情况良好，目前销售率约63%，月均销售约16套区域市场分析——同里镇别墅项目三总规图—同里花园区域市场分析——同里镇别墅项目三数据表—同里花园位置同里镇迎燕西路北侧原中心小学产品独栋开发商苏州金阊商业房地产开发有限公司代理商自行销售占地面积8.8979建造面积42570容积率0.64绿化率总栋数148总户数174在售栋数148在售户数174开盘时间2008-01交房时间暂无物业公司暂无物业费用暂无价格区间7000-8000销售均价成交均价6300云/平米面积280-350合计户型4-3-4总价范围200-300万200-300万销售状况目前整体销售25%，销售速度一般备注：区域市场分析——同里镇别墅项目四总规图—同里湖花园（嘉苑）区域市场分析——同里镇别墅项目四数据表—同里湖花园（嘉苑）位置九里湖西侧产品双拼开发商吴江市苏源房地产开发有限公司代理商自销占地面积9.9922建造面积4.9971容积率0.5绿化率暂无总栋数155总户数155在售栋数87在售户数87开盘时间2008-10交房时间暂未定物业公司暂未定物业费用暂未定价格区间3000-5000销售均价已售产品均价3450元/平米面积300-350合计户型4-2-5总价范围100-180万100-180万销售状况已售68套，销售率43.8%，月均6套区域市场分析——同里镇别墅项目五总规图—同里御花园备注：多层在售别墅（未售）区域市场分析——同里镇别墅项目五基本数据—同里御花园位置吴江市同里镇镇政府对面产品多层、联排、双拼开发商吴江恒宇房产代理商开发商自销占地面积2.2万㎡建造面积2.9万㎡容积率1.3绿化率36％总栋数总规：16栋其中：多层8栋、双拼及联排共8栋总户数总规：203户其中：多层178户、双拼及联排25户在售栋数二期：双拼及联排共7栋在售户数二期：双拼及联排57户开盘时间二期：暂未定交房时间二期：2010年年底物业公司暂未定物业费用暂未定价格区间二期：双拼及联排4000-4500元/㎡销售均价二期：双拼及联排4300元/㎡（预计）别墅面积269㎡275㎡286㎡合计别墅户型6-3-46-3-46-3-4别墅总价116万元118万元123万元116-123万元销售状况该案二期7栋共57户别墅、尚未正式销售区域市场分析——在售项目客户分析案名来人区域购买目的云水谣本地（吴江及同里）：50%、苏州：30%上海：15%、其他：5%主要以自住为主占总比例的75%其次以投资和度假为主共占总比例的25%同里湖山庄本地（吴江及同里）：50%、苏州：35%上海：15%、其他：5%主要以自住为主占总比例的70%其次以投资和度假为主共占总比例的30%区域市场分析——结论中高档产品去化缓慢，150万价格线下的低价产品去化相对较快。价格分界线明显，但项目固有价值和附加值都对销售价格支撑不足。近期产品以联排双片为主，独栋为辅。老项目以江南民居风格为主，近期项目以西式、现代风格为主。大部分产品设计水平落后，与上海、苏州别墅产品水平差距较大。度假项目在区域旅游度假资源方面亦整合、建设不足，以单一客房功能存在。区域别墅市场整体滞后，缺少人气。同里镇在吴江房地产市场的边缘角色、同里镇现有别墅市场过低的供销量，除中粮项目外，同里镇现有别墅项目产品力水平均较落后，在本案充分整合土地景观、人文、旅游资源的背景下，如果本案以国内领先的产品品质和营销手法、推广力度进行运作的条件下，同里镇大部分别墅项目的供规律，不足以做为本案的判断依据。同里镇在售别墅项目的客户构成，说明江南古镇的文脉属性对上海、苏州是有吸引力。本案的湖景资源和古镇文脉，仅对90分钟经济圈内缺少湖景资源和古镇文脉的城市购房客,或在90分钟经济圈内，以外向型经济为主导的城市内工作、安居的外地外籍人有吸引力，则具体聚焦，这些属于本案的目标客户是上海人、新上海人、新苏州人、新吴江人中的高端客群。二、区域竞争市场分析123456781、同里湖2、淀山湖3、澄湖4、独墅湖5、太湖6、阳澄湖东7、阳澄湖西8、大小石湖/东太湖区域竞争市场分析——苏州八大湖景别墅区版块湖区定性交通状况资源同里湖旅游度假型便利湖景/人文历史/旅游淀山湖度假型便利湖景/人文历史/大观园/旅游/高尔夫澄湖度假型不便利湖景/人文历史/旅游/高尔夫独墅湖居住型非常便利湖景/政府规划/高尔夫/近城市太湖旅游度假型便利山水/旅游/人文历史/高尔夫/游艇会/政府规划/多种季节水果食品阳澄湖东度假居住型便利湖景/大闸蟹/高尔夫阳澄湖西居住型非常便利湖景/近城市/高尔夫/政府规划石湖东太湖居住型非常便利山水/人文历史/政府规划/近城市区域竞争市场分析——特征、产品与价格区域竞争市场分析——产品与价格苏州环太湖别墅区典型项目项目占地面积（万㎡）容积率风格产品类型户型面积区间（㎡）单价（元／㎡）总价（万元）湖滨山庄40.25北美独栋330-49015000500-800太湖高尔夫280.22新亚洲占地2000㎡独栋550-920主力面积550-770200001000-2000能看到湖景价格最高约在2000万太湖之星900.17中式园林独栋247-363250001000左右太湖缘4.70.75双拼、独栋261-3185500140-180左右太湖帕提欧6.51.09多层、联排、叠加叠加155-195联排300叠加5500联排6800叠加85-110联排210区域竞争市场分析——产品与价格淀山湖别墅区典型项目项目占地面积（万㎡）容积率风格产品类型户型面积区间（㎡）单价（元／㎡）总价（万元）备注清水.依瓦诺小镇26.60.32欧式小镇联排、双拼、独栋联排220-250双拼240-260独栋260-340联排6000；双拼8000；独栋14000-19000联排100双拼200独栋400-80009年6月30交房；上海投资客为主，其中一线湖景别墅为1.9万/平方，总价在800万富力湾1000.35东南亚独栋335-700中等410-430不靠河335全部独栋9800-15000（毛坯）部分精装修400-600楼王700㎡，2000万中等500-600万6000平米豪华会所；10月中旬开盘。不靠河价格相差不大。Vip卡5万，折扣9.8。淀湖桃园1100亩0.3现代中式独栋、双拼双拼135-230；独栋250-500双拼6000-9000；独栋13000-15000期房双拼最低80万左右，现房双拼最低115左右；独栋250-4008000平米豪华会所；跌落式花园、半地下室；上海投资客90%，目前入住率10%左右纳帕尔湾14.60.5意大利六联排，刚结构206-20912000250无地下室，度假别墅，上海客群为主。预计10月20日开盘。凌湖随园30.76现代中式联排240-3086000-8000130-24080%是上海投资客，一线湖景在240万，二线景观在210万，最后一排在120-170，十月15日之前订购9.4折。朱家角新城650.7现代中式公寓、叠加、双拼公寓85-90叠加和联排185-230公寓8500联排13000双拼15000公寓70左右别墅260左右上海客户为主东方庭院300.76现代中式叠加、双拼、独栋叠加185-216双拼205-222独栋230-290叠加9500-13000双拼13000-18000独栋17000-19000最贵的6套临水独栋28000叠加250双拼380独栋450-600上海客户为主区域竞争市场分析——产品与价格项目占地面积（万㎡）容积率风格产品类型户型面积区间（㎡）单价（元／㎡）总价（万元）备注中大易墅180.36西班牙双拼、独栋双拼190-270；独栋250-520双拼9000；独栋11000左右双拼160万；独栋200-350上海较少，主要是昆山、苏州等地双拼赠送面积达90平米，花园200平米最大锦绣蓝湾140.6西班牙双拼、联排双拼200-230；联排160-180联排7100；双拼9000-12000双拼170-195；联排113-127上海占三分之一，苏州、昆山、台湾、新加坡等赠送车库、露台、花园面积达100平方米；临湖湾双拼单价在12000元，面积230平方米檀香园130.28西班牙双拼、独栋双拼260独栋430-663（包括地下）双拼9500；独栋13000500-1000台湾企业高层管理、上海、昆山等地天使湾110.52美式、欧式独栋240-3309500-13000250-400上海、昆山、以苏州客户为主，有8种风格建筑，密度较高（五一、十一有优惠活动9.6折）天伦随园60.32苏式园林独栋252-288，每幢占地600到900方18000430-60040-50岁上海人；前期内部客户认购，沿湖购买者主要是政府官员及开发商朋友，。目前剩7套房子，其中一套湖边252㎡，总价600万的房子玉山勝境6.40.39苏式园林独栋建面400、平均占地1000方22000800-1000台湾、新加坡、上海等。四面环水品院300.66中式联排200-3207000-9300140-270上海、苏州、昆山等注：水景最好户型280平方米，总价260万招商依云水岸221（实际容积率约为0.7）现代中式联排、叠加叠加175-260联排320叠加7500联排1.1-1.2万叠加：130-180联排：300-380以苏州园区和相城区客户为主，其中相城区客户部分为第一居所。阳澄湖别墅区典型项目整体来看，居住型湖区版块的项目去化率明显高过度假型湖区版块。而居住型湖区版块的启动均晚于最临近的度假湖区，在兼具景观与近市区优势的同时，并未与最临近的度假型版块在价格上拉开差距，使居住型湖区版块成为临近度假湖区版块的营销拦截者。本案需要借鉴的是，之于苏州市区客户，东太湖/小石湖区域即为本案的销售拦截者。本案必须充分考量入市时与其的价差关系，方能分流其苏州客户；或者因本案开发周期较长，在该区域两年后较少别墅供应时，本案才能进入旺销期。在度假型版块中太湖地区无论单价、总价、户型面积，还是销售速度都是最大、最高、最好的，而其对应的支持条件是湖区品牌知名度最高，资源最丰富，配套设施最齐全和最高档。相反，澄湖和同里湖是各方面表现最弱的。价格、销售速度与区域配套之间的正比关系非常明显。吴江市东太湖区域，