苏州豪宅项目市场分析报告_24页

1苏州豪宅市场分析¶豪宅定义¶目前豪宅市场分析¶园区豪宅市场分析¶未来豪宅市场2豪宅是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。整体上，豪宅一般拥有以下特征：一、稀缺资源真正的豪宅是基于对某种不可复制稀缺资源的拥有，可以是自然资源，人文资源，城市资源，也可以是三者的结合。豪宅的核心价值就在于其稀缺性稀缺的资源稀缺的资源人文资源景观资源城市资源园林、行政中心、教育、历史遗迹湖泊、山、城市公园……CBD、行政中心3湖西CBD湖西CBD中心，周边已经有大量的成熟的写字楼项目，如世纪金融大厦、国际大厦、星海大厦、高峰会等等，这些项目已经吸引了大量的国际企业集团的入驻，因此该片区也成为了苏州豪宅片区之一，有环球188等项目CBD豪宅CBD豪宅金鸡湖片区金鸡湖是开放的、现代的、时尚的城市公园，凭借优美的湖景资源和完善的配套，周边高端楼盘云集，如水巷邻里花园、中海御湖熙岸等等。未来更有顶级开发商绿城、新鸿基、九龙仓地块的入市，区域市场品牌影响力大，景观豪宅景观豪宅古城区古城区是最能体现苏州2500年历史文化所在，在区域发展和古城保护背景下，区内的土地越发稀缺。在苏州的园林附近，已经是千万豪宅的聚集地，如平门府、庭园、拙政东园。这些楼盘很多已经成为藏品。人文豪宅人文豪宅一、稀缺资源4二、产品稀缺目前苏州整体市场上，真正的豪宅产品仍然较少，更多的仅为高端公寓。开发商通过产品创新与品牌号召力，在产品上构建了其稀缺性。比如中海湖滨一号的空中花园首创、晋合细致化精装；比如绿城品牌、新鸿基品牌在其他城市制造的一系列精品均成为区域内有号召力的产品。正因为资源和产品的稀缺，豪宅在市场上又表现出：1、豪宅的价格领跑城市动态；2、豪宅的客户是社会财富金字塔的顶层3、豪宅的产品必然具有不可复制性。豪宅的核心价值就在于其稀缺性5苏州豪宅市场分析¶豪宅定义¶目前豪宅市场分析¶园区豪宅市场分析¶未来豪宅市场6金鸡湖和独墅湖板块依托全国最大的城市内湖泊资源和国际化的生活模式，为苏州第一居所的豪宅聚集区（本报告中将他统称为金鸡湖板块）古城区由于土地资源的稀缺、独有的历史文化资源和强烈的老苏州地缘情结而成为苏城又一豪宅散落区；新区和园区湖西的CBD：这里云集了大量的高端写字楼项目，吸引了大量的国际企业集团的入驻，因此该片区也成为了苏州豪宅片区之一。太湖板块依靠独有的太湖资源，成就了苏城乃至长三角的度假豪宅区（太湖也是城市的资源，其影响力是全国性的，本报告将不作为重点）；苏州高端住宅分布金鸡湖板块古城板块环太湖板块苏州高端住宅主要分布在太湖度假区、新区和园区湖西的CBD、古城板块、金鸡湖板块。湖西CBD狮山路CBD7目前在售的豪宅产品主要集中在园区金鸡湖区域,未来更多也集中在该区域玲珑湾环球188晋合水巷邻里中海御湖熙岸星屿仁恒星岛仁恒中海独墅岛保利项目绿城项目仁恒双湖湾新鸿基九龙仓绿城项目招商雍景湾中信项目中海胥江府金色家园新地国际公寓在售待售平门府8板块项目名称开发商总建面积容积率公寓产品类型主力面积均价装修配置豪宅资源金鸡湖板块万科尚珑湾万科85万2.2高层160-190250001500金鸡湖景御湖熙岸中海26万1高层、小高层、多层143、16716000毛坯金鸡湖景水巷邻里晋合10万1花园洋房、小高140-180360003600金鸡湖景金鸡湖花园建屋11.8万0.68小高层、多层150-17023000毛坯金鸡湖景星屿仁恒仁恒10万1.28精装公寓(高层/小高层)148;180140001800独墅湖景本岸万科15.5万0.8联排，叠加联排260-320叠加250-270联排24000叠加15000毛坯/御湖熙岸中海26万1联排双拼独栋联排240-270双拼300-320联排25000双拼30000毛坯金鸡湖湖景水巷邻里花园晋合10万1联排联排357-373联排30000-350004500金鸡湖湖景星岛仁恒仁恒17.2万0.58联排独栋联排240-290联排24000湖景房46000毛坯独墅湖湖景目前苏州豪宅产品主要集中在园区，为品牌开发商作品,多借助湖景为主要豪宅资源9板块项目名称开发商总建面积容积率公寓产品类型主力面积均价装修配置豪宅资源古城板块胥江府中海16.8万3.5高层88-140;17011000毛坯胥江平门府华润9.6万0.7独栋320-520独栋30000独栋900-1500古城人文与园林金色家园万科24万1.8小高层、花园洋房130,140,170140001800/CBD板块环球188润建14.8万10酒店式公寓83-150250003000CBD新地国际公寓新地国际9万2.6酒店式公寓110-175200003000CBD目前苏州豪宅产品主要集中在园区，为品牌开发商作品,多借助湖景为主要豪宅资源接上10A地理位置优越：当前苏州在售的豪宅主要呈现两种业态，低密度住宅和高层产品，高端公寓主要分布在环金鸡湖一带，一则配套比较成熟，二则占据湖景等特殊资源，三则环湖将形成苏州CBD。其他区域零星有高端公寓项目，往往是因为在地段上处于区域心脏，配套等各方面具有优势，且附近是商务区。B创新概念层出不穷，打破苏州人对传统公寓的看法。如中海胥江府打出“空中平层别墅”等创新概念C精装房是提高自身价值的重要手段。一般来说，装修程度与项目的整体定位息息相关。尚玲珑、晋合水巷邻里、星屿仁恒等项目均以精装修的形式出现。D项目卖点一般集中在项目所占有的资源、产品特点、服务和品牌等几个方面。有时候，品牌成为品质的代名词。如晋和、万科、中海等品牌企业，他们的产品值得信赖，一般接受其品牌便等同于接受他们提供的产品和服务，接受他们的价值观。因而，这些品牌企业所传承的东西在不同项目中都会或多或少地有所表现，如万科金色家园在全国布点，其产品具有很大的相似性。对于高端公寓项目，有无品牌背景成为项目能否成功的一个重点方面。往往也只有品牌企业才可能走高端路线。苏州豪宅市场总结11苏州豪宅市场分析¶豪宅定义¶目前豪宅市场分析¶园区豪宅公寓市场分析¶未来豪宅市场12园区豪宅公寓的产品形态主要为小高层和高层多层万科尚珑湾御湖熙岸金鸡湖花园水巷邻里星屿仁恒万科中海建屋发展小高层高层花园洋房酒店式公寓产品形态园区市场解读晋合仁恒环球188润建13园区豪宅公寓的主力面积区间为140-180平米Ｍ２80100120140160180200220240260280300万科尚珑湾御湖熙岸金鸡湖花园水巷邻里星屿仁恒环球188万科中海建屋发展晋合仁恒润建园区市场解读14100万150万200万250万300万350万400万450万500万550万600万650万园区豪宅公寓的主力总价为180-250万，350-500万万科尚珑湾御湖熙岸金鸡湖花园水巷邻里星屿仁恒环球188万科中海建屋发展晋合仁恒润建园区市场解读15项目概况：地址：园区玲珑街1号建筑面积：250000平方米规划户数：2000户容积率：2.20物业类型：小高层、高层开发商：苏南万科项目规划：为充分利用天然的湖景资源，发挥资源的最大效果，三期建筑高度由南往北增加三期规划中的幼儿园、会所商业设施和小区中心区的核心景观带—香堤雅景，与项目的一期和二期形成区隔，保证三期的独立性为保证组团的独立性，采用组团内景观相和中央景观轴为辅；同时充分利用三期与二期之间的小区核心景观带销售动态：2008年10月25日正式开盘销售目前预计推出160-190平米,预计兽价：25000元/平方米,装修标准待定优惠措施：无（一期）南都集团和建屋开发（二期）苏南万科开发（三期）尚玲珑重点竞争个案万科尚珑湾——苏州金鸡湖正北，近邻CBD，具有稀缺的城市湖景16重点竞争个案项目产品以中大面积产品为主，户型设计舒适奢华，针对高端客群3室2厅2卫1厨，130M24室2厅2卫1厨，190M2宽景大阳台入户玄关入户玄关3室2厅2卫130平方米：户型方正，客厅、房间朝南，宽景大阳台设计套房式主次卧4室2厅2卫190平方米：户型方正，客厅、房间朝南，主次卧套房式设计17金鸡湖花园项目概况：地址：园区星湖街西、琼姬墩路北、金鸡湖东总建：117908平方米容积率：0.68物业类型：小高层、多层开发商：苏州工业园区建屋发展集团有限公司项目规划：小区由三块地块构成，目前已经形成东组团，中组团，西组团，其中东组团为小高层，中、西组团为多层。共建45幢住宅楼（其中小高层6幢、多层39幢）销售动态:项目于2008年12月份开盘，开盘价格10000元/平方米（多层）8500元/平方米（小高层），现在多层23000元/平方米项目的主力户型为：三房150-170平米重点个案项目总评图东中西三组团18重点竞争个案本项目户型以大面积为主，在产品设计品质和购买者的社会地位相符合三室两厅两卫149.81平方米三室两厅两卫194.93平方米3室2厅2卫149.81平方米户型面积宽敞，卧室、客厅朝南朝南，次卧阳台与客厅阳台相通。3室2厅2卫194.93平方米以联排别墅的面积做成一个平面的户型：宽敞，舒适，主次卧以及客厅朝南，整个户型南北通透。19晋合水巷邻里花园——苏州高档住宅代表项目项目概况：地址：工业园区金鸡湖路一号占地：100000平方米总建：100000平方米容积率：1.0物业类型：小高层、花园洋房、联排、独栋开发商：晋合置业（苏州）有限公司项目规划：依据“花园城市缩影”理念，共设城市广场、茂林区、都市区、田园区四大区域，渐次呈现，和谐相融。低密度，高绿化，小区的规划空间与金鸡湖景观自然呼应。由东向西、由低至高的空间建筑布局，结合对社区整体的抬高，可以获得开阔的观景视野，同时保障内部良好私密性。建筑单体采用弧形布置形态，以金鸡湖为中心，呈涟漪状向西发散，与湖景和谐相融。真正实现了高档住宅区独具的人车分流，在营造社区整体感的基础上，更加提高安全性，带来品质居住体验。销售动态:晋合水巷邻里花园一批于2008年6月28日公开，以后不断有加推在售的公寓面积在143-181平方米之间，在售均价：公寓23000元/平方装修标准：3000元/平方，对外报3500-4000元/平方优惠措施：一次性付款9.8折，再无其它优惠成交均价：公寓22540元/平方重点竞争个案项目总评图20A、园区的豪宅产品主要以低密度产品出现，目前公寓的产品形态主要为小高层和高层B、园区的豪宅目前主要集中在金鸡湖和独墅湖环湖一线，多以湖景房概念推出；即使占据CBD核心的环球188，也以顶层望湖为项目主要卖点。C、园区豪宅公寓房面积主要集中在140-180平米左右，总价因位置不同，差异较大，主要集中在180-250万和350-500万。D、精装房是园区高端公寓的主要特点，自园区“高层、超高层商品住宅原则上全部推行精装修”的规定出台后，很多精装公寓进入市场，但真正有精装经验的开发商则真正很少。豪宅市场的产品则更多选择通过高品质的装修提升自身项目的价值，从普通公寓市场脱颖而出。园区豪宅公寓市场总结21苏州豪宅市场分析¶豪宅定义¶目前豪宅市场分析¶豪宅之公寓市场分析¶豪宅之别墅市场分析¶未来豪宅市场22未来将有绿城、新鸿基、九龙仓等豪宅达12个，共计236万方进入市场，苏州真正的豪宅时代即将到来。未来豪宅列表序号编号地块坐落基地面积(㎡)最大可建筑面积(㎡)容积率用途出让年限(年)楼面价(元/㎡)成交单位成交时间市区苏地2009-B-12沧浪区西塘河东、规划道路南（原苏纶纺织厂西南角）6529.422852.93.5城镇居住用地7016200朗诗科技2009-8-5嘉业苏伦厂项目沧浪区人民南路53号（原苏纶纺织厂）135514.8245281.7881.81商业/居住40/706564嘉业房地产2007-7-26苏地2009-B-40沧浪区新市路北、西大街东（原苏州高级技校）22279.222279.21城镇住宅用地7020423江苏宁沪置业2009-11-5金鸡湖板块东方之门园区中央商贸区东侧、星港街以西、相门塘以北24314.12