荣置地青岛市商业市场分析报告5161111112599

青岛市商业市场分析报告荣置地策划组2012年5月17日1目录Part1青岛市四大商圈分析Part3青岛市特色商业街综览Part3青岛市商铺调研分析Part4万科城周边商业业态分析Part5青岛市民消费现状调研2@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组Part1青岛市四大商圈分析目录3@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组青岛市区目前商业分布主要集中于四大市级商业圈分别是：香港中路商圈、中山路商圈、台东商圈、李村商圈。商圈定位发展趋向性明显（高、中高、中、中低层次区分明显）香港中路商圈：青岛高档商业聚集区，客群以旅游客和青岛市高端客为主。中山路商圈：青岛中高档次商业聚集区，具备购物、旅游、餐饮、娱乐等功能，客群以旅游客、跨商圈人群为主，同时兼顾本地客户台东商圈：青岛中低档次商业聚集区，客群主要为青岛本地普通大众为主。李村商圈：青岛北部区域中低档次商业聚集区，客群以周边区域中低端客户为主。Part1青岛市四大商圈分析4@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组香港中路商圈Part1青岛市四大商圈分析5@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组青岛香港中路商圈是伴随着青岛行政中心东移而发展起来的，近年，伴随着岛城房地产热潮一浪高过一浪，香港中路商圈已然成为青岛最核心商圈，尤其以佳世客、家乐福为中心，以香港中路为轴心，向南北辐射。商业大鳄扎堆青岛香港中路商圈香港中路或成青岛“王府井”。2010年百丽广场开业，未来相继还将有鲁商广场、银座广场以及太古百货和金街购物广场等商业设施陆续开业。2011年底，青岛香港中路商圈总营业面积接近100万平米。Part1青岛市四大商圈分析6@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组随着香港中路商圈商业近一轮的建设，青岛东部高档商圈形成了以香港中路为轴心，西有国际贸易中心、凯莱酒店、万邦中心组成的综合体高端商业，中有家乐福、阳光百货、银座商城组成的购物中心，东有以麦凯乐、佳世客、鲁商中心组成的中高端商业，南有百丽广场、海信广场等组成的奥帆中心组团，以及地下有金街、太古百货组成的地下商业组团，青岛香港中路商圈已成为全市最繁华的商业中心。香港中路商圈已经成为青岛市目前最繁华的商业中心，消费档次和服务业态档次较高。综合体高端商业高端商业购物中心奥帆中心组团香港中路闽江路山东路漳州路地下组团Part1青岛市四大商圈分析7@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组香港中路沿街商业带汇集青岛中高档办公写字楼，商业主要集中于办公物业下的附带网点。商业业态主要为大型金融机构、中高档餐饮、品牌服装及休闲娱乐场所等商务配套类型。闽江路沿街商业带闽江路东段、云霄路沿线是青岛餐饮行业最为发达的地区，商业业态以餐饮为主，辅以休闲、娱乐场所。而闽江路西段以东部商业氛围的日益成熟，逐渐形成以婚纱、美容为主要业态的专业性商业街区。山东路商业带汇集青岛中高档办公写字楼，商业主要集中于办公物业和住宅下的附带网点。商业业态主要为大中型金融机构、中高档餐饮、品牌服装及休闲娱乐场所等商务配套类型。漳州路沿街商业带是近两年东部地区新兴的精品商业集中地，业态主要为精品服装专卖店和中档风格类特色餐厅、酒吧、咖啡吧、洗浴中心等休闲娱乐场所。Part1青岛市四大商圈分析8@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组售价水平位置行业面积总价均价沿主干道佳世客麦凯乐酒店宾馆406200049261香港花园服装服饰21792042396南京路餐饮美食817408550000内街佳世客北面商务酒店1000240024000云霄路餐饮美食878220025057租金水平位置行业面积月租金日每平米租金香港中路书城、麦凯乐临街餐饮、服饰150183334漳州二路餐饮除外51116677.6漳州二路商业街商铺40016680013.9佳世客步行街商业街商铺100240008五四广场附近一楼饮品店餐饮美食2030005沿主干道售价在4-5万元/㎡的水平，内街在2.5万元/㎡的水平；租金水平跨度较大为4-14元/㎡·天。Part1青岛市四大商圈分析香港中路—租售价格9@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组JUSCO香港中路商圈内最早出现的综合性大型卖场，市场氛围相当成熟。面对中端消费群，以中低价超市与中档品牌专卖店结合。业态分布1F服装服装占60%。以中等品牌为主，如ONLY、G2000、VEROMODA等，面积在100—150㎡左右。餐饮麦当劳、美达尔烤肉、星巴客、好世界糕点等，面积在200—400㎡左右。2F家具、家电海尔、SONY、三星、等著名品牌。服装、餐饮大娘水饺、海尔顺火锅，餐饮面积在100—200㎡。服装面积在50—120㎡。Part1青岛市四大商圈分析项目考察——佳世客10@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组Part1青岛市四大商圈分析项目考察——佳世客开发商/持股方日本永旺集团位置青岛市香港中路72号开业时间1998年商业面积4万平米停车位约1000个楼层品类L3停车场L2超市、童装、家居用品、饰品、文具、体育用品等L1超市、化妆品、服饰等佳世客内部分别设有食品超市、衣料、住娱等三个自选商场，一条精品专卖商业街，60余家中外精品专卖店入驻；代表了当今国际先进零售业水平，集中体现了购物、休闲、餐饮、娱乐等流通业基本服务功能；11@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组Part1青岛市四大商圈分析佳世客——经营状况佳世客目前经营效果非常好，是永旺集团全亚洲经营最好的店，年销售额在20亿左右；佳世客的业态构成主要以零售为主，休闲娱乐类的项目基本没有；佳世客采用自营与入租专卖店互补的经营方式；12@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组Part1青岛市四大商圈分析佳世客——流量分析日期时段测试时间出店人数平均每单消费额2月17日（平日）上午2分钟22150~3002月17日（平日）下午2分钟252月17日（平日）晚上2分钟322月19日（周末）上午2分钟242月19日（周末）下午2分钟302月19日（周末）晚上2分钟36备注：以上数据均为现场实时统计数据13@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组业态分布B1日常生活所需的最新鲜、最地道、最原味的国内外食品；1F汇集世界顶级的化妆品品牌，另有精致璀璨的名品珠宝、雕刻时光的国际名表、时尚舒适的男女鞋、女包与之相应成趣；2F明朗且富于季节变化的少女装、女士休闲装、女士服饰扮靓都市女性；3F经营知性、高贵、端庄的女士时装精品、淑女装和女士内衣；儿童世界让孩子的生活同样多姿多彩；4F男装、男士服饰、箱包、运动名品尊贵优雅；5F生活用品与居室用品，尽显国际顶级舒适便捷的居家生活感受；6F最新版的国际知名电器品牌装扮精致雅居；7F设有美食广场，韩餐、日餐、各式特色风味餐、炫彩水吧等一应俱全；8F拥有豪华影院、健身会馆、观山看海的空中花园，别具特色。五到七层还设有大型空中停车场，完全解决购物的后顾之忧。这些都成就了麦凯乐青岛总店集购物、观光、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合百货店的高品质形象。Part1青岛市四大商圈分析项目考察——麦凯乐开发商/持股方大商集团位置青岛市南区香港中路开业时间2006年商业面积11万平方米停车位约300个14@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组麦凯乐——经营状况Part1青岛市四大商圈分析“创造时尚、年轻、舒适的健康生活”的经营理念，以及其定位于白领阶层的科学理念，使得麦凯乐经营状况良好，年营业额在10亿元人民币左右。麦凯乐真正实现了集旅游、餐饮、休闲娱乐、影视文化和运动健身等功能于一体的一站式消费服务中心15@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组麦凯乐——流量分析Part1青岛市四大商圈分析日期时段测试时间出店人数平均每单消费额2月17日（平日）上午2分钟12250~3002月17日（平日）下午2分钟15250~3002月17日（平日）晚上2分钟21250~3002月19日（周末）上午2分钟15250~3002月19日（周末）下午2分钟20300~4002月19日（周末）晚上2分钟28300~400备注：以上数据均为现场实时统计数据16@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组业态分布1F国际名品服饰、化妆品、珠宝首饰、钟表眼镜、休闲餐饮2F淑女正装/淑女休闲装、女士饰品/时尚名表、女士内衣、休闲服务/餐饮3F男士正装、休闲运动系列、男士鞋/皮具、男士内衣饰品、儿童用品区、休闲服务/餐饮B1烟酒滋补、休闲食品、居家、屈臣氏麦凯乐——流量分析Part1青岛市四大商圈分析开发商/持股方阳光百货股份有限公司位置青岛市南区香港中路38号开业时间2003商业面积3万余平方米停车位300个以上17@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组阳光百货商品品牌定位于“时尚、高档、健康、休闲”，GUCCI、CHANEL、DIOR、LANCOME、巴利、保罗鲨鱼、铁狮东尼、著名的咖啡品牌“星巴克”、德国“保时捷”展厅，冰激凌第一品牌“哈根达斯”等众多国际一流品牌汇集在此阳光百货经营状况良好，年营业额达9.1亿，并且每年以10%~15%的速度增长。其中，会员的消费额占整体消费额的65%左右。阳光百货的化妆品品类是整个山东省内一线品牌最丰富、业绩最好、发展潜力最大、整体形象最佳的针对青岛消费注重过程体验的特征，阳光百货在顾客服务体系构建上、管理制度构建上都特别注重，尤其注重对环境的构建，包括时尚、文化、舒适、温馨、色调、主题布展上都下功夫；另外，08年在国内成立第一家礼品中心，再加上VIP服务专员、化妆品顾问等，构成了阳光百货独特的竞争力阳光百货经营优势阳光百货经营劣势面积和功能与周边商场相比略显不足阳光百货—经营状况Part1青岛市四大商圈分析18@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组日期时段测试时间出店人数平均每单消费额2月17日（平日）上午2分钟7500~12002月17日（平日）下午2分钟62月17日（平日）晚上2分钟102月19日（周末）上午2分钟102月19日（周末）下午2分钟162月19日（周末）晚上2分钟20阳光百货—流量分析Part1青岛市四大商圈分析19@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组青岛海信广场是国内著名高级百货店，于2008年6月21日盛大开业，建筑面积6.28万平方米，地上3层、地下2层，采用“高级百货店+购物中心”的最新组合业态，聚集了包括LV、Hermès、Prada、Cartier、Gucci等800多个世界著名品牌，囊括男女高级时装、化妆品、鞋包配饰等众多品类，独有品牌200余个，世界级品牌的比例达到了品牌总量的80%，成为时尚品牌聚集地。业态分布3F女士服饰/时尚配饰/皮具/鞋/合衣坊/皮鞋护理中心/会所2F国际品牌/珠宝饰品/男士服饰/休闲高尔夫/名表1F国际精品/化妆品/名表B1居家生活馆/休闲餐饮/精品超市/精品专卖店/美容美发/儿童用品/银行自助B2停车场考察项目—海信广场Part1青岛市四大商圈分析20@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组中山路商圈Part1青岛市四大商圈分析21@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组中山路商圈以中山路为连接线，由南向北延伸，是青岛市城市建设的发源地，在本地及外地消费者心目中具有不可替代的地位，青岛老商圈之一。随着市政府东迁、青岛消费水平的日益提高和香港中路商圈的崛起，其商业核心地位已不复存在，但近期政府的改造计划将对其产生重大影响，在商圈规模、业态分布、人气指数等方面将得到改善。Part1青岛市四大商圈分析22@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组即墨路商圈中山路商圈火车站商圈中山路商圈涵盖三个小商圈，包括火车站商圈、中山路商圈、即墨路商圈三个部分，是青岛老商圈之一；中山路商圈主要沿中山路沿线，以百货商场为龙头以服饰类和餐饮为市场主要经营形态，其他还有美容美发、饰品、鞋帽、皮包；火车站商圈主要是依托火车站兴起，以餐饮为主；即墨路商圈以小商品批发零售为主；商圈分布Part1青岛市四大商圈分析23@青岛荣置地顾问有限公司_万科城策划组中山路商业区位于市南区，是青岛形成时间较早且具有一定规模的商业街，商业主要集中在中山路和