西安市场及万科典型项目分析

西安考察报告2012年8月目录一、西安市场概述及西安公司战略分析二、西安公司项目分享三、其他优秀项目分享西安城市概述•西安作为辐射面积最大的区域核心城市，是大西北政治经济唯一核心，西部大开发战略桥头堡和国家东西部连结的关键节点•作为全国第4个国际化大都市，预计2015年建成区面积1000平方公里，人口1000万•西安2010年常住人口847万，综合科技实力全国第三；高等教育中西部第一；民办教育全国第二、人均第一；全市在校大学生、大专以上学历人口和成人接受教育比例均居全国第一•西安吸引东部沿海城市大量高新企业进驻，2010年GDP突破3200亿，连续十年增速在13%以上；人均可支配收入2.2万元，位列中西部及东北城市之首地理环境经济环境人文环境具体情况3/61西安作为辐射面积最大的区域核心城市，是大西北政治经济唯一核心，西部大开发战略桥头堡和国家东西部连结的关键节点大西北战略经济圈格局2009-2010年东西部承接外来务工人员情况东部城市务工人数呈减少趋势，西部快速增长西安新疆青海甘肃宁夏陕西成都重庆北京天津沈阳大连上海杭州苏州无锡南京厦门福州漳州深圳广州东莞佛山2,1659,9789,090东部2,940西部2009年2010年-8.9%35.8%单位：万人数据来源：国家统计局、克尔瑞西安GDP占西北五省比例高达14%人口占比9%14%86%9%91%西安西北五省其他地区4/612010年西安GDP达到3200亿，增速居全国前列，人均GDP达6000美元，人均可支配收入2.2万元，位列中西部及东北城市之首西安人均可支配收入及涨幅领先中西部及东北城市2010年西安GDP增速14.5%，高于全国4.2个百分点，达到3241亿元，增速居全国前列单位：元8.2%10.0%10.0%10.1%10.5%11.0%11.5%11.5%13.0%14.1%14.5%西安沈阳武汉广州南京苏州深圳北京成都杭州上海17175185601896322244西安20835成都2080618385武汉20541沈阳1792116277长春17532重庆2009年2010年+17%18669+13%+11%+10%+2%+12%数据来源：统计年鉴；国家统计网5/612010年西安常住人口847万，15-64岁比重78.7%，人口红利巨大中西部及东北主要城市常住人口数量对比单位：万人2000-2010年西安城市人口增长结构机械增长率是自然增长率2倍，城市聚集效应显著2010年西安城市人口构成相比2000年15-64岁人口比重上升7.4个百分点，人口红利显著12.8%13.6%12.2%16.8%21.9%78.7%8.5%西安78.0%8.4%北京76.3%11.5%上海74.9%8.3%天津70.2%7.9%重庆0-14岁15-64岁65岁以上768800810810847979武汉西安杭州沈阳南京长春7630106自然增长机械增长2000-2010年人口增长数量6/61陕北能源资源密集，当地居民迅速富裕，置业需求旺盛，是西安高端物业的主力客群陕北榆林地区能源储量情况储量备注煤炭预计2800亿吨世界八大煤田之一天然气预计5万亿立方米目前我国陆上最大整田石油6亿吨岩盐6万亿吨占全国探明量26%铝矾土5.4亿立方陕西储藏量最大2010年榆林地区能源产量占全国总量7%2010年榆林地区人均可支配收入超过中西部和东北省会城市7%其他地区93%榆林地区•能源产业快速发展带动陕北经济腾飞，2010年全国百强县西部地区共5个，陕北占据3席•大批新兴富裕群体到西安置业，主要选择高端物业投资居住重庆神木府谷17532长春17921沈阳20541武汉20806成都2083521415单位：元/人鄂尔多斯榆林地区68007000资产过亿人群数量接近鄂尔多斯单位：人7/61西安住宅市场容量巨大，近三年稳定在1000万平米以上2010年主要城市住宅成交均价数据来源：克尔瑞数据库7.28.38.59.09.914.715.415.617.4北京深圳上海杭州广州武汉沈阳成都西安2010年主要城市房价收入比6369781044107010911359143218251861上海北京沈阳成都武汉杭州西安广州深圳2009年主要城市住宅市场容量对比2010年主要城市住宅市场容量对比2010年西安市场逆势增长，市场容量居全国前列单位：万平米6152619666301276917716200292061521614上海深圳北京杭州广州成都武汉西安沈阳单位：元/平米309578744764942968104412551336沈阳西安北京武汉上海成都广州杭州深圳8/61单位：万平米5410市场前五门槛快速提高，行业集中度迅速提升，一线品牌开发商占据主流行业集中度迅速提升外地品牌开发商占据主流2008-2011年西安市场前五名销售门槛快速提高单位：亿元2719820092010+30%+42%+138%2011预计30-4020082010-2011年上半年市场前五名开发商总计份额情况，行业集中度快速提升34.6%15.6%2010年2011年上半年+121.8%天地源天朗万科海荣绿地恒大紫薇金地中海融侨海荣建秦华远天朗恒大万科绿地金地中海大明宫置业2010年市场前十名2011年市场前十名外地品牌开发商本地开发商单位：亿元9/6108-09年，万科通过收购新地城（住宅）进入西安；目前，已经全市布局万科城（3#、7#）2010.5/2011.1新地城2008.5金域曲江2010.2金域华府2011.6大明宫2011.9悦府（代建）2011.5西安公司在建项目分布10/61成长性公司的产品策略：复制中超越复制景观示范区学习沈阳金域蓝湾和南京金域蓝湾，尤其学习沈阳金域蓝湾的泰式廊架，直接找到沈阳的施工方。样板间公园学习南京金域蓝湾，精装标准学习南京金域蓝湾，尤其是亲子马桶盖、卫生间书架等后期升级装修标准学习东莞万科虎门紫台产品创新马桶阅读灯设计复式精装修产品，高赠送率万科A标、B标和C标的结合，做16个临时样板间公园金域曲江万科城•产品复制（天津水晶城、上海蓝田一号、沈阳万科城和上海第五园产品）•别墅围挡（杭州公望）•展示复制（武汉金色城市和金域华府）•创新：门口的买菜挂钩+18平米极小户型公寓11/61成长性公司的产品策略：复制中超越复制：万科城成熟产品复制+长春柏翠园景观示范区复制+北京蓝山售楼处复制+杭州草庄小夜灯设计创新：幸福系产品后期研发（户型）金域华府营销创新能力较好团购小组营销创新•北上拓客：曲江项目多次到陕北答谢客户，促进老带新，带动高端产品销售•全市团购拓客：万科城项目在全市超市外站点全面拓客，进入周边企业举办团购推介，成功实现多次旺销•嫁给我吧•大明宫（李姓转发）现场销售服务好，体贴用心14/61金域曲江——项目简介开发商:西安万科恺洲置业有限公司占地面积:152667平米建筑面积:38万平米容积率2.53首次开盘时间:2010年08月01日绿化率:35%物业公司：万科物业物业管理费：1.60元/平方/月建筑类型：板楼板塔结合小高层高层装修情况：精装修车位比：1:0.8项目地址：曲江新区曲池南路与寒窑路交界处参考价格：均价16500元/㎡金域曲江——产品介绍„二房产品万科金域曲江由9层、11层、12层的小高层和26层、33层、34层的高层组成，户型面积以76-126平米的2房、3房和170-250平米的3房、4房以及复式为主。„三房产品金域曲江——产品介绍140平米„四房产品金域曲江——亮点分析„亮点一：沙盘的风险提示密密麻麻，非常到位，不放过任何一个细节。（一般用文字描述，使用编号对应阳关宣言）金域曲江——亮点分析„亮点二：销售现场体现人性关怀摆在销售接待前台的便利箱销售员的名片全部带照片金域曲江——亮点分析„亮点三：充分利用狭长的看楼通道，宣传物业和工程亮点金域曲江——亮点分析„亮点四：样板间的标识清晰而人性化，包括交楼标准、风险提示、亮点推介等。标识的材料是透明的，与墙体融为一体，不影响美观。金域曲江——可借鉴之处„集团6+2步法每一个细节执行都很到位，值得学习。„利用销售通道增加物业及项目的宣传，有效而不功利。„使用带照片的销售顾问名片，给客户以直观、亲切的感受。„物业保洁、安全员精神状态很好，每人都面带微笑主动跟客户问好，值得学习。关注每一个细节，注重客户感受！万科城——项目简介西安万科开发商万科城项目名称长安韦郭大道909号（陕师大长安校区正对面）物业地址8500元/㎡销售均价13.7万㎡商业面积占地面积186848㎡建筑面积616800㎡建筑形态多层、小高层、高层容积率3.00管理费1.50元/㎡·月绿化率36.6%•在售产品以首置首改为主，户型类型多样万科城——产品介绍产品设计理念：在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。为了取得空间最大化的效果，合理方式是共享空间。消除各种空间之间的实际隔断和心理界限，形成整体空间的效果，打造“一个的豪宅”。例如，在淋浴的时段，整个房间就是一间淋浴房，视线开阔，满足自由走动需求；在睡眠阶段，整个房间就是一间卧室。万科城——18㎡极小户型产品介绍万科城项目18平米小户型通过空间共享，提供客厅、卧室、卫生间、书房等多种功能的复合空间。万科城——18㎡极小户型产品介绍极小18平米户型玄关全能入户玄关，玄关长度≥900mm。入户左侧为鞋柜，隐形电器柜,右侧为热水器小家电及洗衣机设置。玄关隐形空开鞋柜洗衣机小家电热水器万科城——18㎡极小户型产品介绍卫生间极小18平米户型卫生间卫生间提供如厕、淋浴、洗漱功能。万科城——18㎡极小户型产品介绍极小18平米户型客厅/卧室极小户型的客厅使用频率较低，可作为隐形空间，在必要的时候通过可变家具实现客厅功能。卧室的基本功能是睡眠休息，床是必不可少的。1)年轻人喜欢在床上使用笔记本电脑或者看书。在床头附近，需要设计插座满足使用笔记本电脑的需要。2)床头设计放书、手机、闹钟、小台灯的空间。卧室（客厅）万科城——18㎡极小户型产品介绍书桌极小18平米户型书房对大学生和刚毕业大学生来说，学习是必不可少的。学习的形式有几种：看书、写作业、使用笔记本电脑，书桌的长度应满足2人要同时学习。同时，应有足够的收纳空间用于存放各种书刊，包括课本、报纸、杂志等。书架的进深设计有两种尺寸260mm、300mm。260进深为主，用于竖向排列大部分标准尺寸的书刊，300进深的为辅，用于横向堆放少部分8开本的书籍。万科城——18㎡极小户型产品介绍衣柜极小18平米户型衣柜大学生比较注重外表形象，尤其对于女孩儿，出门前总要梳洗打扮一番，满意后才会出门。因此，衣柜及穿衣镜是小户型必不可少的一项功能。三开门镜面衣柜万科城——18㎡极小户型产品介绍极小18平米户型收纳空间利用隔板，在玄关设计入户鞋柜，卫生间设计拖把收纳空间、洗护用品安置处，全能烤漆衣柜及内胆收纳箱，书桌设计全能书柜、书桌抽屉及柜顶收纳空间等。衣柜衣物运动上衣、运动裤、运动鞋、凉鞋、长筒靴、拖鞋、牛仔裤、短上衣、毛衣、手提包、帽子、大衣、衬衫、袜子、内衣、围巾、手套、皮带、书包床上用品桌面隔板隔板书籍、笔记本、唱片碟片、杂志、吹风机、药品盒、化妆盒桌面水杯、烟灰缸、笔筒、笔记本电脑、照相机、电水壶、闹钟隔板洗漱用品牙刷、牙膏、牙缸、洗面奶、洗手液沐浴用品洗发水、沐浴露、梳子万科城——18㎡极小户型产品介绍极小18平米户型收纳空间万科城——18㎡极小户型产品介绍极小18平米户型设计细节一、桌面设计-----主要考虑笔记本电脑，兼顾台式机的使用。在设计中，桌面最小进深400，可以放置一台15寸的笔记本电脑；而台式机，液晶显示器放在桌面，主机箱放在台面下。会有一组线（显示器电源线、鼠标线、键盘线、显示器数据线、音响线、移动硬盘）需要从台面下穿上来，因此，需要在桌面设置一个开孔。桌面的最小进深450mm，放置液晶显示器和键盘。二、穿衣镜设计-----穿衣镜的宽度不小于身体的宽度，最小宽度为30公分，