西安市房地产市场分析

【西安市房地产市场分析】（一）土地市场1、土地成交情况2009年12月，西安市土地市场迎来一次集中成交，合计成交土地面积为119.1万平方米，土地成交金额合计达到188889万元。成交地块中住宅用地所占比重最大，占比为62.7%；其次是工业用地，面积占比30.54%；商业用地面积仅占4.62%。12月，西安市成交面积最大的地块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西的住宅用地，成交面积为15.03万平方米，由西安增源房地产开发有限公司以2.93亿元竞得。图表1：2009年12月西安市土地出让情况汇总单位：万平方米万元土地位置土地面积土地用途成交金额土地使用权人西安市高新区星源路0.67住宅用地1710西安京津房地产开发公司西安市碑林区南大街157号0.05商业用地260中国工商银行股份有限公司西安南大街支行灞河以西，安村以东，战备公路以北，绕城高速公路以南6.39住宅用地16115西安泰丰房地产开发有限公司规划路以东、朱雀大街以西，规划路以南，南三环以北5.46住宅用地6050西安大方置业有限公司神舟三路以东，飞天路以北2.40工业用地1190联强国际（中国）投资有限公司位于支一路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神舟大道以东9.68居住用地14300航天时代置业发展有限公司航天大道以南，神舟三路以东，航开路以北8.11居住用地15495陕西天宇实业投资有限公司西安阎良国家航空高技术产业基地创新三路以南5.90居住用地6910西安荣华集团有限公司航天中路以南15.14工业用地7200中电投西安太阳能电力有限公司神舟三路以东0.71工业用地360西安恒达微波技术开发公司航天大道以南2.55教育科研2000陕西省核工业地质局航天中路以南4.74工业用地2315西安电子工程研究所碑林区文艺南路49号0.40住宅用地2070西安市含光物业总公司神舟四路中段西侧1.19工业用地600西安航天基地实业发展有限公司航拓路西段南侧0.68工业用地340西安航天基地实业发展有限公司神舟二路以西，东长安街以北5.10工业用地3291陕西省烟草公司西安市公司神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以东，飞天路以南3.77工业用地1810西安航天基地服务外包产业园有限公司神舟三路以东，工业二路以南2.64工业用地1330西安阳光能源科技有限公司神舟五路以西，航天中路以北，储备地块以东，飞天路以南2.99住宅用地5480西安航天基地实业发展有限公司神舟四路以西，飞天路以南1.43住宅用地2970西安恒丰泰投资有限责任公司航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西15.03住宅用地29300西安增源房地产开发有限公司航开路以北，神舟四路以西，航天大道以南10.13住宅用地19780西安航天基地实业发展有限公司东长安街以北，储备用地以西，工业二路以南，雁塔南路以东1.30商业金融用地3080西安科为航天科技集团有限公司飞天路以南，神舟三路以西1.12商业金融、住宅2120西安新航昇投资发展有限公司曲江新区慈恩西路以西，陕西省西安植物园以东0.32商业配套用地1050陕西春盛房地产开发有限公司曲江新区芙蓉西路以东，南三环以北，陕西新开广厦房地产有限公司以西，陕西香榭实业有限公司以南0.32商业1260陕西新开广厦房地产开发有限公司曲江新区芙蓉南路北侧，北池头一路东侧，北池头二路西侧8.49住宅35637西安华侨城投资有限公司锦业路以南、丈八六路以东2.39商业4866陕西班博材料新技术有限公司数据来源：西安市国土资源局银联信整理2、土地出让公告分析图表2：2009年12月西安市土地出让公告情况汇总单位：平方米万元地籍编号土地位置土地面积土地用途保证金HT01-（15）-5神舟四路中段西侧11919.4工业300HT01-（06）-5-1航拓路西段南侧6756.6工业用地65HT01-（13）-5-1黑河保护带50955.3工业用地500HT01-（13）-5-20.7HT01-（16）-1-2神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以东，飞天路以南37727.2工业400HT01-（15）-15-1神舟三路以东，工业二路以南26358.9工业300HT01-（16）-1-3神舟五路以西，航天中路以北，储备地块以东，飞天路以南29924.7居住1000HT01-（15）-4神舟四路以西，飞天路以南14321.9居住500HT01-（06）-3-3航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西150330.2居住5400HT01-（06）-3-5航开路以北，神舟四路以西，航天大道以南101285.2居住4500HT01-（14）-4-1东长安街以北，储备用地以西，工业二路以南，雁塔南路以东12992.8商业金融700HT01-14-7-2飞天路以南，神舟三路以西11161.5商业金融、住宅用地600LH7-21-59-1西安市莲湖区庙后街香米园北巷8号3662.0居住、商业150BL10-3-53-1碑林区大学东路72号2279.3住宅200LH4-1-37西安市莲湖区农兴路6号9233.4居住500QJ1-9-13-1曲江新区雁南二路北侧7281.0住宅1000GXIII-（2）-6锦业路以南、丈八六路以东23897.5商业、办公3000LT08-3-3临潼区行者街道办事处55338.2住宅4000BL9-13-53-2碑林区长安北路21号2874.4商业、住宅300QJ11-（2）-5-1—QJ11-（2）-5-10八府庄北路14号149512.8商业、住宅10000BL10-10-4-3朱雀大街6号1401.7商业200YT1-99-33-5八路以西，富裕路以南，鱼斗路以北43066住宅3000YT1-99-33-69506.9商业、住宅YT1-99-33-45672.7商业、住宅数据来源：西安市国土资源局银联信整理2009年12月份，西安市国土资源局合计推出24宗地块。这些地块中，住宅用地占到9幅，工业用地及商业用地各6宗，商业办公用地3宗，商业住宅综合用地6宗。2009年12月份，西安市土地出让面积合计为76.75万平方米，竞买投保保证金金额合计为36615万元。其中住宅用地面积41.31万平方米，占全部土地出让面积的53.82%。从出让地块的类型来看，住宅用地的推出一直是西安市国土资源局土地出让的重中之重。其中推出土地面积最大的一块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西的一块居住用地，面积达到15.03万平方米。而工业用地推出一般位于神舟路附近为主。（二）商品房市场概况11月份，西安房地产市场继续放量上行，商品房及普通住宅成交面积再创今年以来的市场新高，楼市火爆势头未现明显减退。2009年11月西安商品房成交面积152.58万平方米，成交套数15556套，成交金额82.90亿元，成交均价5433元/平方米。商品住宅方面，11月成交面积141.34万平方米，同比增长239.51%，环比增长8.04%，成交套数14697套，成交均价5242元/平方米。图表3：2009年11月份西安市各物业销售比例图普通住宅92.80%别墅1.10%写字楼3.30%地下室/车库0.20%商服用房2.60%数据来源：银联信整理楼市继续上冲，并保持高位运行，与9月以来市场推货活跃、购房者追涨的置业心理有关，加上临近年底，受到政策欲收紧的预期影响，不少购房者主动出手，推高了市场成交，也进一步拉高了房价。11月份商品房的成交量中，住宅、办公、商业三种物业类型成交比例与10月相比办公所占比例上涨1%，住宅类占比减少1个百分点。从年度成交量的走势来看，整个年度表现为持续攀升走势。11月以来，大量新推案入市、以及在房贷优惠政策调整的不确定性影响下，置业者搭乘“优惠末班车”等多方面因素影响下，商品房成交量再次达到峰值。（三）商品住宅市场1、整体供销情况分析2009年11月，西安住宅供应量为136.03万平方米，环比上月大幅上升，升幅为353.74%。仅次于今年9月的140.22万平方米。随着年底翘尾行情的火爆，开发商加大推盘力度，以期更好的业绩。图表4：2009年1-11月份西安市商品房供应量单位：万平方米040801201601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月数据来源：银联信整理11月，全市住宅成交量为144.43万平方米，环比增长7.82%。传统的市场淡季，成交量突然井喷，消费者疯狂抢购之势远超07年。通胀预期的不断加剧诱使改善、保值增值需求的积极入市；而政策末班车效应不断激发刚需、投资客户的购买热情，推动本月楼市成交再创新高，直逼150万平方米大关，造就了西安楼市从未有过的疯狂场面。11月，西安市商品住宅均价为5194元/平方米，环比上涨2.75%。市场的供不应求场面促成了房价的非理性上涨，提前完成年度销售任务的房企也信心满满的坐地起价，11个月来房价连续上涨。11月成交均价环比上涨112元，与今年1月比上涨幅度高达845元/平方米。快速上涨的楼市促使大量投资型需求的涌入，而投资型需求的放大一方面加快了房价的上涨步伐，同时也压缩了占西安楼市绝对主体的刚需客户购买空间。近期中央频繁发出对投机性购房行为将进行调控的信号，隐现了对房地产市场逐渐“收紧”的信号。11月市场成交的主力价格区间比例继续向上浮动。本月4000-4500元/平方米、4500-5000元/平方米、5000-6000元/平方米区间段比例相当，占20-21%；4000元/平方米以下成交小幅增加1个百分点，6000-8000元/平方米区间大幅增加3个百分点，8000元/平方米以上成交占比同样增加3%。图表5：2009年11月份西安市商品住宅成交价格分布单位：元/平方米4000以下16.00%8000以上7.00%4000-450021.00%6000-800015.00%4500-500021.00%5000-600020.00%数据来源：银联信整理受政策末班车效应影响，11月成交面积区间向小户型迁移，刚需产品及投资性小户市场受宠，70平方米以下占比上升2个百分点；70-90平方米占比上升1个百分点；90-125平方米区间仍是目前西安市场的成交主力，占11月住宅成交的35%；中高端房源成交减弱，125-144平方米面积段占比下降3个百分点；高端房源成交稳定。图表6：2009年11月份西安市商品住宅各面积段成交比例单位：平方米70以下22.00%125-14412.00%90-12535.00%144-1806.00%70-9022.00%180以上3.00%数据来源：银联信整理3、区域住宅市场运行情况简述2009年11月，西安市房地产市场供应量大幅增加。其中城北区以47.29万平方米的供应量排名西安市第一，海璟国际、文景观园和海璟蓝寓均有大量新增供应；城南区以30.37万平方米排名第二，基本都分布于曲江、电子城板块；城东区新增供应26.28万平方米，中新浐灞半岛、浐灞新城及翠屏湾均有新增供应；高新区枫叶新都市、高新新区新盘较多，11月供应量为24.49万平方米；城西区新增供应7.3万平方米，分别为蔚蓝花城、蔚蓝领寓及高新左岸。从区域分布占比来看，西安市各区均有积极供应。图表7：2009年11月份西安市各区域供应面积比例图城内0%城西5%城东19%城南23%高新18%城北35%数据来源：银联信整理11月，西安市住宅市场仍然火爆，六城区成交量全线飘红。城北区房源充足，刚性需求集中，住宅成交40.58万平方米，大幅上升8.46%，连续三月排名第一；城南区11月成交反弹，共成交32.04万平方米，环比大幅上升8.2%；城东区中新浐灞半岛放量，成交大幅上升14.19%，为26.48万平方米；城西区继上月恒大城项目放量拉高后，天朗系（蔚蓝花城、蔚蓝领寓、蔚蓝国际）三盘放量，带动城区成交上扬1.76%，再创22.24万平方米的区域新成交记录，排名西安市第四；高新区新增供应稳定放量，以21.2万平方米排名第五；城内区万达民乐园广场、宏府嘉惠公寓成交放量，11月成交1.89万