许昌房地产市场分析年3月（PDF43页）

盛智励行·服务无限2018.3许昌市调研报告盛智励行服务无限盛智励行·服务无限城市概况1城市规划2土地市场3楼市分析4市场总结5目录Contents盛智励行·服务无限◎区位◎人口◎经济城市概况01盛智励行·服务无限城市概况城市区位l许昌地处河南省中心、中原经济区第一圈层，是郑州大都市区次中心城市，强势的交通对城市互通，资源转移，人口迁入具有重要意义。l许昌位于河南省中部，北临郑州，西依伏牛山脉、中岳嵩山，东、南接黄淮海大平原，总面积4996平方公里。是中原城市群、中原经济区核心城市之一，同时是距离郑州和航空港区最近的地级市，具备和郑州协同发展的优势。l中原经济区是中国首个内陆经济改革和对外开放经济区，以中原城市群为支撑、涵盖河南全省延及周边地区的经济区域，于2012年批准设立，是中国新一轮改革的重要标志，在改革发展大局中具有重要战略地位。河南省城镇体系规划（2007-2020）中原经济区空间布局许昌区位图盛智励行·服务无限城市概况城市交通提升许昌东站交通枢纽功能，加强与郑州、航空港区的联系，强化中心区对外辐射能力，加大各组团联动性，形成城市半小时生活圈。主城区轨道交通规划(2015-2030）北高铁站东高铁站主城区道路等级规划(2015-2030）l内部交通：轻轨和有轨电车，配合中心城市组团式发展，综合对外交通，枢纽及城市中心布局，构建市域线、城区线两个层次的轨交系统l外部交通：高铁站：许昌东站（已运营）、许昌北站（规划）客运站：许昌火车站货运站：苏桥西站城际铁路：新元站、尚集东站、邓庄南站、刘王站。l道路系统“环形+方格”：由快速路、主干路、次干路、支路组成。强化各组团之间的联络功能以及各中心片区的对外辐射功能，支撑多中心组团式的空间结构。l快速路“三纵三横”：形成“三纵三横”的城市快速路系统，主城区与周边县市镇区、主城区内各组团的快速机动化的联系功能。“三纵”为西外环、许州路和新107国道；“三横”为农大路、永昌路和南外环。许昌道路交通经济圈盛智励行·服务无限城市概况城市人口l三口之家成主流，家庭户规模趋向小型化。根据全国第六次人口普查数据，全市家庭户平均人口为3.52人，较2000年第五次全国人口普查的3.61人减少了0.09人，家庭户规模缩小。l15—64岁人口最多，自然增长率呈下降趋势。全市常住人口中，0—14岁人口为8.48万人，占比19.71%；15—64岁人口为30.76万人，占比71.42%；65岁及以上人口为3.82万人，占比8.88%。l大学学历人口占比5.14%，整体受教育程度偏低。全市常住人口中，具有大学文化程度的人口为22.2万人，占比5.14%；（河南省为6.39%），高中(含中专)文化程度58.6万人，占比13.6%。2016年人口总量为483万人，人口年均增长率为0.47%，人口红利较弱。许昌各区域人口分布相对均衡，中心城区吸附能力较弱；家庭规模趋向小型化，在增量需求恒定的情况下，提升客户置业率。人口增速缓慢，导入能力较弱受城区规模、产业发展等影响中心城区承载力及人口导入较弱盛智励行·服务无限人均可支配收入：2016年城镇居民可支配收入为27016元，占可支配收入的67%，人均GDP54194元，处于河南省中上游水平。城市概况人均可支配收入盛智励行·服务无限城市概况城市经济近年许昌经济处于高速增长阶段，2016年GDP总值2353亿元，同比增长8.8%；2020年前经济仍将保持稳步增长，利好房地产发展。l2016年，许昌市完成地区生产总值2353亿元，同比增8.8%。近年许昌市GDP增速保持在10%左右，处于高速发展阶段，经济持续向好利好房地产业的发展。l许昌市GDP总量处于河南省上游水平，经济发展迅速良好。盛智励行·服务无限城市概况主导产业l2016年许昌市，第一产业增加值163.0亿元，比重为6.9%，较上年增长3.6%；第二产业增加值1374.9亿元，比重为58.4%，较上年增长8.4%；第三产业增加值815.3亿元，比重为34.7%，较上年增长10.7%。许昌市工业发达，第二产业占绝对主导；产业集聚区业务收入占全市工业比重超过60%；民营企业发展迅猛，成为经济最具活力增长点。所属区产业区名称禹州市禹州产业集聚区鄢陵县鄢陵产业集聚区襄城县襄城县产业集聚区魏都区尚集产业集聚区魏都产业集聚区经济技术开发产业集聚区建安区（原许昌县）中原电气谷产业集聚区东城产业集聚区长葛市长葛市产业集聚区长葛市大局产业集聚区盛智励行·服务无限城市概况主导产业支柱产业：许昌市民营经济发达，品牌企业众多，就业市场繁荣，以许继、黄河、森源、远东为首的企业，为房地产市场提供丰富的客户资源。7家上市公司，全省第二：瑞贝卡：全球最大假发制品制造商黄河旋风：全国最大超硬材料生产商远东股份：全国最大的传动轴制造商众品食业：首批农业产业化国家重点龙头企业元化生物科技：国内唯一螯合钙规模化生产企业许继电气：国家电力装备行业大型骨干和主导企业森源电气：国内产能最大的现代化输配电设备研发和制造基地公司名称营业总额(亿)全省排名河南森源集团有限公司183.56河南黄河实业集团股份有限公司157.47河南众品食业股份有限公司145.69河南金汇不锈钢产业集团有限公司1,03.312西继迅达（许昌）电梯有限公司19.959河南瑞贝卡发制品股份有限公司19.360许昌远东传动轴股份有限公司11.990许昌裕丰纺织有限公司11.2942015河南民营企业100强（许昌企业）许昌十大产业链及龙头企业产业链：电力装备、汽车及零部件、不锈钢、电梯、煤化工、烟草、食品、金刚石及制品、纺织服装、发制品十大产业链龙头企业：许继集团、森源集团、远东传动轴、奔马公司、金汇集团、西继迅达、首山焦化、许昌卷烟厂、烟机公司、众品集团、黄河集团、裕丰纺织、奥莱尼亚、瑞贝卡、恒源发制品盛智励行·服务无限城市概况总结经济增速快、交通非常便利、城镇化加快、郑许积极融合、城市机会大l城市占位：许昌地处河南省中心、中原经济区第一圈层，是郑州大都市区次中心城市，强势的交通对城市互通，资源转移，人口迁入具有重要意义。l城市交通：提升许昌东站交通枢纽功能，加强与郑州、航空港区的联系，强化中心区对外辐射能力，加大各组团联动性，形成城市半小时生活圈。l城市经济：近年许昌经济处于高速增长阶段，2016年GDP总值2353亿元，同比增长8.8%；2020年前经济仍将保持稳步增长，利好房地产发展。l城市产业：许昌市工业发达，第二产业占绝对主导；产业集聚区业务收入占全市工业比重超过60%；民营企业发展迅猛，成为经济最具活力增长极。l城市规划：规划构建“一心一带四组团”城镇空间格局，提高中心城区首位度，实现组团式发展，城市向北、向东发展，推进郑许融合。盛智励行·服务无限◎地产格局◎未来规划城市规划02盛智励行·服务无限依据房地产发展特点，可将许昌市区划分为6大板块。目前城市主要大力发展东部新区（配套及区域相对完善）和北部新区（各大开发商拿地热点）。铁西板块南部板块北部新区城市发展方向潜力大非发展方向非发展方向工业物流集聚北部板块价格高地东部新区中心板块古城建设政府推动热点板块北部新区板块：建安区政府所在地、规划新区、许昌未来商务中心、价值高地，发展潜力大，但区域发展需要时间；北部板块：目前许昌价格高地、品牌开发商较多，开发水平相对较高；中心板块：传统老城区，配套丰富，规划建成文化、旅游、特色居住的古城区；铁西板块：非城市发展主要方向、在售项目较少、多为小型开发商；南部板块：非城市发展主要方向，工业和物流园集中区；东部新区：依靠政府、高铁、规划等价值驱动，房地产开发热点板块，配套成熟城市规划地产格局盛智励行·服务无限城市规划未来规划规划构建“一心一带四组团”城镇空间格局，提高中心城区首位度，依托京广发展轴，增强承接和区域辐射带动能力，实现组团式发展，城市向北、向东发展，推进郑许融合，实现交通一体、产业链接、生态共建、服务共享。空间格局“一心一带四组团”“一心”：主城区着重发展区域服务功能和高端制造业，形成市域综合服务中心“一带”：依托京广发展轴，由主城区、长葛市区共同组成带型城市，重点打造许港产业带，形成市域城镇、人口、产业密集区，共同带动市域发展“四组团”：长葛、禹州、襄城、鄢陵依托当地资源和产业基础发展，形成带动局部区域发展的次级中心城市拓展方向“向北为主、组团生长、带状链接”“向北为主”：向北大力推进城乡一体化示范区、许昌北高铁组团和中原电气谷的建设，加快郑许产业对接“组团生长”：结合交通节点，以公共服务设施和产业为导向，引导城市组团式拓展“带状链接”：重点突出许长一体化，共建许港产业带许昌城市总体规划指标规划期限市域人口城镇人口城镇化率2020年515万人299万人58%2030年560万人420万人75%许昌市空间结构规划(2015-2030）盛智励行·服务无限◎供求明细土地市场03盛智励行·服务无限成交区域成交额（亿元）百分比建安区1524%魏都区39.463%禹州6.911%长葛0.331%襄县0.391%合计62.3100%成交区域成交面积（亩）百分比建安区81632%魏都区136454%禹州2249%长葛703%襄县572%合计2535100%土地市场土地成交2017年魏都区成交金额和面积都是占比最高，成交额为39.4亿元，占比63%；成交面积1364亩，占比54%。成交额百分比盛智励行·服务无限土地市场2017年建安区住宅用地成交明细建安区成交单价最高为274.14万元/亩，正商置业拍得。盛智励行·服务无限土地市场2017年魏都区住宅用地成交明细魏都区成交单价最高为698.88万元/亩，河南瑞翰祥实业有限公司拍得。盛智励行·服务无限◎楼市分析市场分析04盛智励行·服务无限市场分析板块分析八一东路文峰路天宝路许昌东站魏文路学院路魏武路东部新区北部板块南部板块中心板块建安大道铁西板块新东街l北部板块：城市新区，主打CBD概念，市政配套能级高，生活、教育、商业规划起点高，落地待时日，碧桂园、恒大、建业品牌开发商云集，中高端及高端项目开发为主；当前在售房源毛坯售价6900—8200元/㎡，精装8000-9000元/㎡，洋房11000元/㎡以上。北部新区位置及环境影响价格较大，建业洋房6200-6500元/㎡，恒达高层5700-5800元/㎡l东部新区：位于城市核心发展轴，行政商务中心，市政府所在地，区位优势明显，城市功能完善，优质资源聚集，当前房地产开发热点区域，但后续土地资源稀缺；当前在售房源毛坯售8000-8500元/㎡，精装9000-10000元/㎡，洋房11000元/㎡以上。l中心板块：传统老城区，生活配套丰富，规划建成文化、旅游、特色居住的古城区，房地产开发资源有限；当前在售房源毛坯售价7500-8000元/㎡。l铁西板块：传统老城区，周边教育、医疗、商业配套，相对较完善，区域内在售项目较多，但多为小开发商，知名品牌开发商较少，房地产开发水平整体一般；当前在售房源毛坯售价6000-6300元/㎡。l南部板块：工业、物流园集聚区，医疗、商业等配套设施一般，居住环境较差，房地产开发水平低。当前在售房源毛坯售价5500-6500元/㎡。许昌目前重点发展懂不新区和北部板块，中心板块土地资源有限，铁西板块小开发商多，南部板块居住环境较差盛智励行·服务无限东区：主要6个项目，5个在售、1个待售；高层：7200-8000元/㎡；洋房：8500元/㎡；大平层和别墅：9千-1.1万元/㎡；北区：共3个项目，2个在售，1个待售。高层：7200-8500元/㎡；洋房：8800-11000元/㎡；西区：共11个项目，10个项目在售，1个项目尾盘；高层4200-6300元/㎡；南区：共2个项目，其中2个在售；高层均价：5500-6000元/㎡；中心区：共2个项目在售，1个项目尾盘；高层均价7000-7700元/㎡；新区：共6个项目，其中在售4个，2个待售：高层均价：5000-7000元/㎡，洋房：6500-10000元/㎡；许东：在售项目：1个；洋房7000元/㎡；别墅：1.1万元/㎡