连云港XXXX年上半年市场分析报告

2010年上半年市场分析报告全国房地产市场回顾自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,国内大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心。从4月14日开始，关于房地产调控的各项政策密集下发，一时间“乱花渐欲迷人眼”，而且其中不乏在过往两轮楼市调控中从未出现过的“三套房禁贷”，“无纳税、社保记录外地人禁贷”等“严厉手段”，让市场感受到了此次调控的“本质性不同”。此前的全国两会之前，总理温家宝曾温和地表示本届政府任期内将解决住房问题的时候，此时市场还未预料到了其后将要发生的暴风骤雨。随后伴随着房价的高涨，楼市政策也猛然变色。数据回顾需求：从2010年起销售额和销售面积增速继续回落价格：从2010年起销售均价涨幅回落，价格指数环比涨幅连续三个月收窄供应：从2010年起供应类指标增速快速回升，新开工面积增长最为显著政策回顾进入政策频发期房地产新一轮调控揭幕1、国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案/2010.03.18按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2、国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%/2010.04.1514日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90㎡米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。3、国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷/2010.04.17商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4、住建部要求商品住房严格实行购房实名制/2010.04.19住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。5、二套房以住房套数界定不再以贷款为准/2010.04.21银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。调控/遏止房价成为直接目标调控目标的变化，造就了当前这一权力空前统一指向的楼市调控格局。这次调控，无论是政府，还是地产商面对的局势都完全不同。一个可以佐证的细节是，在全国两会结束后第一天，北京地王纪录“一日三新”，这种情势当即引起了国务院的强烈反应。此前，国务院总理温家宝已经在两会之前的谈话中表态，本届政府任期内，要解决住房问题，而在更早之前，温家宝曾三次在视察中提及控制投机性购房。“当时国务院层面也曾向北京市政府询问了情况。”4月20日中午，一位北京市政府办公厅的内部人士回忆当时的情况说。而前述接近住建部的权威人士则告诉记者，“北京地王一日三新”在新一轮楼市调控起到了关键的“引发”作用。港城版政策解读港城各大银行已接到通知严格执行新政分析：目前连云港中国银行、农业银行、交通银行、工商银行、建设银行已经接到通知，并严格执行新政内容和贷款政策。而江苏银行目前还没有接到批文，贷款暂停程序办理。第三套房贷款停贷连云港暂未被列入分析：当前房地产投资过度，泡沫膨胀，特别一线城市尤为明显。国务院3天之内两次发布新规，充分体现房贷政策的差别化和针对性。据了解，连云港目前没有被划入三套房停贷城市，三套房贷款政策不变。非本地居民贷款买房受限连云港难落地分析：这一规定针对的是“既占用当地资源，又对当地经济未作贡献的人”，预计在北京、上海等一线城市效果将很明显。连云港虽然房价高、上涨快，但供应并不紧张。未来几年，港城楼市最大的矛盾将集中在需求后劲跟进上，即没有可持续的需求支撑楼市消费，其中人口少、既有人口消费能力弱的现状决定我市不可能去限制非本地市民在港城进行住房消费。同时，从连云港总体规划来看，目前我市急需迅速增加城市人口带动城市化进程，而非抑制外地人口在港城落户。连云港房地产市场回顾一、港城数据自去年年底到今年年初，由于受到一系列相关的政策调控，观望情绪重回楼市，开发商、购房者进入相持阶段。回顾2010年一季度的港城楼市，先是遭遇了春节期间零成交的冷清现象；进入3月，随着两会的召开，市场上关于房价下跌的说法吵的沸沸扬扬。不过，一季度港城楼市的成交量呈V字形趋势，整体来讲，一季度的港城楼市是在观望中蹒跚前行。2010年，一季度市区有约30万方新房源已经推出，而全市的实际成交量则为102万方；未来的四五月份，港城市区楼市将要有超20个楼盘集中上市。（市区：主要包括连云、开发、新浦、海州四个区域）从成交同比数据中可以看到，港城楼市在经历了2009年牛市之后，成交量已经迅速攀升到一个新的水平。2010年第一季度的同比数据上涨幅度近4成，这在很大程度上说明，目前港城楼市的商品房消费结构刚需仍然很旺，投资性和投机性需求也比较看好港城楼市。一季度楼市供应数据分析一季度港城市区新推房源供需比1：1.9430万方新房仍有些供不应求经历了1月份（5341套）的小高位成交、2月份（2371套）的供需“紧缩”和调控政策不断释放及3月份（3407套）的小幅回暖后，2010年头一季度的港城楼市可谓是有点曲折。数据显示，一季度港城市区共有17家楼盘先后拿取了商品房预售许可证，共计推出新房2668套，总预售面积267602.02㎡米，其中，商品住宅类房源1657套，非商品住宅类房源1011套；商品住宅类房源面积183127.64㎡米，非商品住宅类房源面积84474.7㎡米。一季度港城市区楼市新推房源套数同比上涨37.38%仍有些供不应求与2009年第四季度相比，2010年第一季度港城市区新房源供应套数、面积分别环比减少了53.73%、48.78%（09年第四季度市区供应新房5766套、面积522463.55㎡米），而与2009年第一季度相比则出现了一定幅度的增加，市区新盘供应套数同比增加37.38%，供应面积增加了26.06%（09年第一季度市区供应新房1942套、面积212286.27㎡米）。从需求层面的量价关系来看，一季度价涨量跌特征明显。今年一季度港城商品房共成交11119套、1023540㎡米，成交套数和面积环比上一季度分别减少了49.55%、15.91%，而相比去年同期则增加了38.99%、15.91%。今年一季度港城市区商品房共成交5189套、479949㎡米，相比去年同期分别增加了13.67%、17.96%。一季度港城市区楼市新盘供应量与成交量相比，供应缺口为2521套、212347㎡米，供需比为1：1.94，一季度港城市区楼市仍有些供不应求。尽管受传统淡季、高房价，以及一系列楼市新政等利空因素影响，一季度港城市区楼市开盘项目供应量出现了环比较大幅度的下滑，但在楼市整体层面向好的趋势下，港城开发商们的整体推盘热情并未降低，与往年同期相比，供应量还是相对比较充足，价格也是稳中有升。一季度楼市成交数据分析成交量环比下降近5成同比上升近4成2009年港城楼市创造了商品房市场的销售辉煌，商品房销售均价也一路飙升。而从2010年一季度来看，2009年12月份“国四条”、2010年1月份“国11条”、2010年3月份“国19条”等政策的陆续出台，这些政策对楼市成交量的影响效果还是比较明显的，2010年第一季度港城新售商品房市场出现明显降温，成交量环比下降幅度达到5成。2010年港城楼市第一季度商品房成交套数11119套，环比下降49.55%，成交面积1023540㎡米，环比下降15.91%。今年一季度我市市区及四县商品房共成交11119套，环比下降达5成，同比来看，成交套数同比上升38.99%，成交面积同比上升15.91%。另外，一季度东海、新浦和赣榆三个区域在总体上呈现出成交量旺盛的局面，三者合计占据全市成交量的半壁江山；房价方面，新浦、连云和海州三个区域的涨幅较大。就各区域楼市来看，新浦区仍然是成交的热点板块。3月份共成交723套，成交面积约6.5万㎡米。这一成交量与2月份相比，增加不足2万㎡米，但与1月份相比，却减少一半有余，据统计，2010年1月份新浦区成交面积超过13万㎡米。2010年1月全市共成交5341套，成交面积425625㎡米。与12月相比，1月全市成交套数锐减2109套，成交面积锐减370417㎡米，总体呈现上旬市区小步前进、四县局部受挫；中下旬疲态初现、市区四县双双下滑的趋势。2010年2月全市共成交2371套，成交面积为236217㎡米。其中市区楼市当月共成交商品房1045套，成交面积97198㎡米，新浦成交529套，成交面积48829㎡米，四县楼市共成交商品房1326套，成交面积139019㎡米。2010年3月份，我市市区及四县商品房共成交3407套。与2月份的成交量相比，3月份全市商品房成交套数增加了1036套，增幅为30%。与2009年同期相比，全市成交量增加390套，增幅约为12%。其中市区成交1574套，四县成交1833套。2010年4月份新政出台前的半个月，全市商品房成交1717套，其中，市区成交980套，四县成交737套。在4月份新政出台后的半个月，全市商品房成交1594套，其中，市区成交710套，四县成交884套。由此看来，在新政出台前后，全市商品房减少了123套，其中，市区的缩水幅度最大，新政前后减少了270套。自4月中下旬新政出台至今，港城楼市成交量开始出现了明显下滑的趋势。据统计，5月份全市共成交商品房2343套，成交面积约261500平方米。和4月份的成交情况相比，其成交套数环比下滑29%，成交面积环比下滑28%。同时，与去年同期相比，其成交套数同比下降52%，成交面积同比下降49%。5月份，这个传统的销售旺季中，连云港全市商品房成交套数为2298套，相比4月份下降了43%（4月份全市总成交为3376套）。6月份我市市区及四县共成交商品房2052套，成交面积约217149平方米。不管是同比还是环比，其成交量均出现了不同程度的下滑现象。总结分析：在09年随着成交量的疯狂上涨，房价也是节节攀升。而在今年，虽然成交量出现了下滑，但是其房价却并未出现明显的松动迹象。同时，由于对今年市场的涨跌很难定性，因此，对于后市房价的涨跌与否，也依然是不好估摸的。不过，即使后市房价发生了变化，不管它是涨还是跌，其幅度应该都不会太大。毕竟，国家出台一系列调控政策的目的不是打压，而是保其平稳发展。市场调研报告连云港周成交房型走势分析从连云港在售项目及成交情况来看，90-110㎡面积区间的二房及小三房产品最受市场热捧，也是目前市场上的主流户型，这充分说明了连云港房地产市场还是以刚性需求为导向，客户在产品选择上较为理性，对产品的创新有着很高的、深层次的需求。2010年4月连云港市销售数据统计区属新浦区连云区海州区开发区赣榆县东海县灌云县灌南县成交（套）701283289399542462221351成交面积（m2）72817351582035243000625024769225076443533月份港城“保价”战成功，成交量的稳步上升，看以看出“两会”对该月整体房地产市场的影响并不是很大，在三、四线城市来说，作用力明显较小，几乎没有任何影响。4月初，前两周的成交量仍成稳步上升状态，该月的第二周甚至出现单周内全市成交量突破千套。但随着4月中“国四条”的出台，对全国的房地产市场起到相当大的调控作用，一、二线城市受政策作用力较强，且明显。大多数一线城市已经抛出促销的橄榄枝，纷纷对由于政策导向作用，所产生的影响作出反应。对像连云港这样的三、四线城市，相对来说，作用力较小。但是政策的导向作用在该行业内所引起的