郑州沈庄市场分析报告150258566

郑州沈庄市场分析报告咨询研发中心2007-10分析思路市场认知地块分析定位概念公寓篇■宗地位置郑州东区，市中心以东5公里，老城区与郑东新区交汇处。■城市发展城市发展东进北移，为项目发展带来了契机。■区域特征新老城区交融点，承启城市未来发展方向区域楼盘开发密集，迎来大盘开发时代品质楼盘相继面世，显现高档住宅区雏形区域价格节节攀升，引领郑州住宅市场价格【区域特征】【量价走势】【项目明细】【初步总结】【高端住宅认知】市场认知——住宅篇项目地块曼哈顿80万㎡￥5700-6000名门盛世30万㎡￥5500-5700广汇PAMA30万㎡￥5800-6800银基王朝100万㎡￥5200-6900未来城25万㎡￥5000首座国际广场22万㎡￥5100英协广场￥5000如果爱（售罄）吉祥花园（售罄）发展东郡（售罄）丰源官邸25万㎡￥4900【区域特征】【量价走势】【项目明细】【初步总结】【高端住宅认知】市场认知——住宅篇项目名称开盘时间供应量供应套数成交套数月均去化套数去化率未上市体量曼哈顿07/228.72904229025479%50银基王朝06/41463628046.644%86广汇PAMA07/28.55193634070%21.5未来城07/65.639025062.564%18.5首座国际07/65.16162636543%16.9丰源官邸07/5640430460.876%19单位：万㎡；套整体去化速度平稳，去化率在40-80%，大盘对于前期资金回笼要求高，采取“低价跑量”策略，典型项目曼哈顿■供需情况■价格情况东区项目价格比较01000200030004000500060007000曼哈顿银基王朝广汇PAMA未来城首座广场丰源官邸元/m2目前市场价格07年初市场价格后续供给压力较大，区域大盘时代开发的来临使得项目未来面临外部强大的供给压力和市场竞争，已知区域未上市体量至少在212万㎡近半年区域价格涨幅显著，尤其以金水路沿线高品质项目为代表，拔高区域行情，涨幅在15-20%；未来路南段沿线涨幅在8%-10%，两者的区隔在于地级差异（金水路在区域有高认同度）和品质认同郑州价格领涨的区域，高端居住区形象显现。本区域和郑东新区已成为郑州市场认同的高端住宅区，具备强大市场号召能力元/新江湾城六大版块【区域特征】【量价走势】【项目明细】【初步总结】【高端住宅认知】市场认知——住宅篇项目名称曼哈顿银基王朝广汇PAMA未来城立面效果总建面积801003025建筑风格美式风格ARTＤECO风格现代风格现代风格容积率6.53.623.313.68绿化率25%55%55%30%主力户型面积1R：33.7-64.23R：121-1734R：158-1933R：136.6-167.54R：189--2602R：1033R：143--1774R：1932R：983R：1504R：190优势1.临金水路城市干道，交通便捷2.80万㎡复合社区，物业形态丰富，社区配套完善3.16米挑高大堂，7000㎡会所，架空层绿化4.万科物业顾问1.立面具质感，景观电梯彰显高贵品质2.临街大面积绿化，提高项目高端形象，降低了沿街主干道的影响1.水景资源、高绿化率2.休闲长廊电梯3.一层一景，造型多变1.未来路/商城路交汇处，临街面积较大2.冠名葛优话剧“希望长安”，利用名人效应3.中心景观水景，高绿化率劣势1.密度高，影响采光2.领街，噪音，尾气多，影响生活品质3.小户型设计存在缺陷，去化存在较大抗性4.周边没有供居民驻足的配套场所，难以吸引人流，影响项目商业价值1.密度高，影响采光2.无商业配置1.密度较高，影响采光2.金水路/107国道交汇处，噪音污染影响生活品质1.密度较高，影响采光单位：万㎡；㎡新江湾城六大版块【区域特征】【量价走势】【项目明细】【初步总结】【高端住宅认知】市场认知——住宅篇单位：万㎡；㎡项目名称首座国际丰源官邸名门盛世英协广场立面效果总建面积22251010建筑风格现代风格现代风格古典风格现代风格容积率5.524.73.482.0绿化率40%34%---------43%主力户型面积1R：74--792R：94--1132R：93--1003R：139--1454R：156--1801R：48--922R：1163R：154--1751R：29--44优势1.地理位置优越，闹中取静2.熊耳河畔，自然水景3.建筑立面大气，富有现代感1.地理位置优越，闹中取静2.熊耳河畔，自然水景3.建筑立面简约，优雅4.4000平方米的中央庭院，景观层层递进1.地处郑汴路与英协路交汇处，新老城区、商贸建材中心、郑汴融城核心三点交汇地带2.高端社区配套已经成熟3.建筑立面古典，韵味十足1.金水路核心位置，交通便利，周边配套成熟2.外立面富有现代感劣势1.密度较高，采光不佳2.周边小型生活配套商业尚不成熟3.邻未来路主干道，噪音，尾气多，影响生活品质1.密度较高，采光不佳2.周边小型生活配套商业还不成熟1.邻街，噪音，尾气多，影响生活品质1.邻街，噪音，尾气多、影响生活品质【区域特征】【量价走势】【项目明细】【初步总结】【高端住宅认知】市场认知——住宅篇■区域认知郑州新老城区交融处，承接老城繁华，徜徉郑东新区美好规划前景郑州城市发展东进的桥头堡区域，政策、规划倾斜，升值潜力巨大■竞争环境良好规划前景、宏观环境及高品质元素支撑区域项目快速稳定去化品质大盘开发时代来临，区域后续面临强大供给压力及市场竞争高端住宅区形象显现，近半年价格涨幅显著，领航郑州住宅市场行情■项目思考区域特征及竞争格局因素促使本项目塑造高端住宅产品成为必由之路借鉴成功高端产品，在这基础上寻求突破和创新，这不是为了标新立异，而是为了寻找更适合“生活”的产品城东村改造区域郑东新区郑州老城区本项目【区域特征】【量价走势】【项目明细】【初步总结】【高端住宅认知】市场认知——住宅篇■东区高档住宅项目名称曼哈顿银基王朝广汇PAMA诉求点1.坐拥城市繁华中心2.百万平米规模社区3.16米豪华挑高大堂4.宽阔架空层园林5.7000㎡高尚会所6.社区商业配套完善7.立面具质感，商业配花岗岩饰面8.住宅自动扶梯送达屋顶花园9.应用凸窗、圆弧形玻璃景观窗、圆弧形玻璃栏杆阳台10.万科物业顾问1.尽揽老城区与郑东新区的资源与良好规划2.传承ARTDECO经典建筑立面3.香榭丽舍大道，下沉式广场中央景观4.雾森系统、三菱观光电梯、人车分流、挑高6m\500㎡入户大堂，细节彰显品质5.第一太平戴维斯提供私人菜单式服务6.智能化设施保障业主安全及私密1.坐拥金水路城市干道，交通便捷2.反围合式S型布局，建筑物采用薄板、通透3.4万㎡主题园林，4.2m高差台地，室外自动扶梯4.健康主题、运动主题双会所5.智能化设施保障业主生活6.户型窗体采用“南飘、北落”处理，增加采光面[曼哈顿样板段][银基王朝样板段]■郑东新区及其他高档住宅【区域特征】【量价走势】【项目明细】【初步总结】【高端住宅认知】市场认知——住宅篇区域郑东新区郑州西区（郑州顶级住宅）项目名称绿城百合公寓温哥华山庄蓝堡湾诉求点1.郑东CBD国际化区域2.绿城强大品牌号召力3.8000㎡商业中心、6000㎡运动广场，完善社区配套规划4.遵循建筑与景观相融合5.社区采用组团设计，更好体现社区氛围和邻里关系6.建筑外观采用新古典主义建筑风格，三段式建筑形体，以清水面砖、石材和高档涂料进行分割，增强立面层次的丰富感7.推土造坡的方式，营造出丰富的立体景观效果，使各景观之间相互补充和均好性8.室内空间功能齐全、分区明晰、动线流畅9.采用南北朝向布局，注重房间的通风采光效果，多阳台设计、卧室八角观景窗安排10.重视辅助空间的运用，安排储藏间、工作阳台、走入式衣柜、露台1.郑东CBD国际化区域2.英伦建筑，质感立面彰显品质3.北美风情商业街，完善生活配套4.纯低密度规划，立体人车分流5.英式管家服务，全方位智能安防系统6.5-8F带电梯花园洋房、双门厅、入户花园1.迎宾大道花园路与东风路交汇处核心地段2.112.5m超宽楼间距3.滨临银水河，俯瞰800m河滨中心景观公园4.天然花岗石材干挂幕墙5.全精装舒适建筑6.个性化英式私人管家，智能安防体系7.五星级酒店、2万㎡超市、20万㎡商业配套规划[绿城百合公寓实景][蓝堡湾实景]【区域特征】【量价走势】【项目明细】【初步总结】【高档住宅认知】市场认知——住宅篇■郑州高端住宅认知及设计元素地段：郑州东区和郑东新区是目前市场最为认可的居住地段之一，也是市场公认的富人区配套：郑州市场对于高端物业的商业、公共服务及交通配套要求较高概念：主题概念性的社区具备较高认同，能够体现高端客户的生活理念和品位规模：规模、地标型项目有较高认识度，规模社区往往意味配套功能齐全且有富人聚集效应规划：国际知名设计公司担纲规划，倡导国际化先进生活方式。景观：周边大景观带，社区集中景观、坡地景观、尤其水景资源是更能体现高端项目品质材质：建筑用材走在郑州市场前沿，引入隔热窗、中空玻璃、花岗岩石材立面、几何造型等户型：落地飘窗、多阳台设计、卧室八角观景窗安排，增加采光；户型功能分区明晰、动线流畅；重视辅助空间的运用，安排储藏间和走入式衣柜等公共：引入景观电梯，豪华装修挑高大堂、主题会所等塑造高端项目形象营销：业务员的专业素养和良好气质是高端物业销售的利器，能让客户产生心理共鸣及预见未来的优质服务售楼处：大空间及豪华的售楼处装修是对于高端客户身份的认同，体现客户的尊贵感智能化：采用先进的安防、家居智能化系统物管：知名物业管理公司或顾问公司成为高端住宅未来生活品质的保障，如银基王朝（第一太平戴维斯）■郑州高端住宅认知及设计元素【区域特征】【量价走势】【项目明细】【初步总结】【高档住宅认知】市场认知——住宅篇■国内一线城市高端产品特征【区域特征】【量价走势】【项目明细】【初步总结】【高档住宅认知】市场认知——住宅篇高端产品合理规划尊崇生活舒适空间合理分区人车分流精装标准会所配套智能系统立体景观鲜明形象建筑风格尊崇户型融入建筑景观分区现代生活英式管家成熟配套公共服务商业配套创新设计合理规划：大空间，低建筑覆盖的规划设计，分区合理，动线流畅，人车分流鲜明形象：建筑本身应该有无可挑剔的建筑质量与国际化的建筑风格，注重细节的专有配置成熟配套：拥有成熟的城市生活设施与完善的社区配套立体景观：社区拥有的自然资源的稀缺性，及社区所在区域城市文脉的不可复制性，社区内部丰富景观元素舒适空间：成品精装修产品，引入新的设计元素和齐全的功能空间，倡导生活新理念尊崇生活：高品质的物业服务和配套会所设施现代生活：智能化安防、家居系统保障业主生活私密和质量市场认知——借鉴项目分析永新城概况：总规模达14万㎡，由11幢高层建筑组成，集住宅、商业、办公、休闲等功能于一体。住宅均设置私密性景观园林，共570多套房源，全部为精装修房。特点：上海中心城区第一个“开放式”住宅小区，采取的是整街坊综合性改造的“城区运营”模式，有别于区域其他楼盘。我们可以关注的方向关注点一：产品线城市中心、整街坊改造，极致细节，丰富的产品线背后带来的几种不同的赢利模式，公寓住宅常规销售、酒店公寓基金收购，大户型超值销售（永新晶苑60000-62500元/㎡）。关注点二：产品细节在高档产品铺天盖地的徐家汇，永新城寻求高溢价的出路在于追求产品区域差异化，而高端产品的比拼在于细节，永新城的细节站在了区域的高端。[精装品质][立面与大堂][社区鸟瞰图]市场认知——借鉴项目分析中环凯旋宫概况：总规模达27万㎡，由11幢高层建筑组成，集住宅、商业等为一体。住宅均设置私密性景观园林，共1000套房源，全部为精装修房。特点：典型的产品营销，纯粹产品、装修的堆积，打造区域高端项目形象，价格跳脱区域行情。我们可以关注的方向关注点一：国际先进居住理念，铸就科技生态豪宅24小时社区中央空调系统、每户独立新风交换系统、中央直饮水系统、中央生活用水系统、24小时中央热水系