酒店管理分析调研——待建五星级酒店市场可行性研究报

市场及经济可行性研究报告待建酒店中国湖北省武汉市1行政摘要1本报告是按武汉怡景地产有限公司（以下简称“客户”）的指示而准备的。此市场及经济可行性调研的对象为位于中国湖北省武汉市待建高档酒店（以下简称“待建酒店”）。待建酒店位于湖北省武汉市汉口地区青年路旁，邻近规划中的王家墩CBD以及建设大道沿线的金融街。根据客户最终提供的待建酒店信息资料，我们了解到待建酒店项目规划总建筑面积约为39,000平方米。其中地上可用建筑面积约为35,000平方米，地下可用建筑面积约为4,000平方米。待建酒店预期定位为万豪或相同品牌定位的国际五星级酒店，其功能和定位标准按国际和国家颁布的酒店标准设计，设施设备及服务项目分类和配置上符合并满足中国国家五星级酒店的相关主要指标要求。待建酒店的项目区位图如下。优尼华盛国际1.行政摘要市场及经济可行性调研对象地块分析10/16/2019叶予舜2行政摘要2优尼华盛国际待建酒店项目区位图图片来源：客户资料武汉是湖北省的省会，总面积为8,467平方公里，拥有常住人口约978市场区域分析万，是中国中部最大的城市。武汉市处于重要的地理位置，是中国内陆交通的交汇点，连接全国东西南北各主要城市，如北京、广州、上海和重庆等。武汉市已进入城市化发展的主要阶段，将综合发展成为中国中部地区集金融、商业、物流、科技和教育中心。值得一提的是，武汉历来是中国主要的工业基地，主要产业为光电子元件和自动化工业。世界第三大河——长江及其最长支流——汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。目前，武汉三镇已基本形成汉口商业贸易、武昌文化教育和汉阳工业制造的功能格局。武汉现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山7个城区，蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南6个郊区。全市城区面积763.5平方公里。下图描绘了武汉的行政区划。武汉市行政区划图经济概览待建酒店位置10/16/2019叶予舜3优尼华盛国际行政摘要3武汉在清朝末期和国民政府时期积极参与洋务运动，是中国近代史上主要的工业和金融中心，工业总产值排名仅次于上海、北京、天津，位居全国第四位，并一直保持到改革开放初期。80年代中期以后，随着中国政府提出推进沿海开放战略改革的政策，地处中部腹地的武汉逐渐被“珠三角”、“长三角”和“环渤海”等沿海地区的很多城市超过。中国政府于2004年出台推动中国中部地区城市的发展政策，作为中国中部的中心大城市，湖北省的武汉市又再一次获得了新的经济发展动力，城市的面貌和经济发展有了长足的进步，并致力于逐步缩小自身与沿海发达城市的差距，带领湖北省其他城市经济进一步发展。作为中国重要的工业基地，武汉是中部地区主要的经济动力区之一。其经济主要依靠钢铁、汽车、机械、光电子和化工等核心产业，约占武汉市工业总产值的60%以上。2010年武汉市地区生产总值约人民币5,516亿元，同比增长14.7%。其中第一、二、三产业的比重分别为3.1%、45.9%和51.0%，第二和第三产业将继续在推进武汉经济扩展方面发挥主导作用。其中的第三产业（或称服务行业）近年来发展迅速，于2001年至2010年达到了17.3%的复合年均增长率。下表列出了武汉2001年到2010年主要经济数据。10/16/2019叶予舜4优尼华盛国际表1-1武汉市主要经济指标，2001–2010经济指标200120022003200420052006200720082009行政摘要4CAGR*20102001–10常住人口（百万）生产总值实际增长（%）地区生产总值(十亿人民币)7.6121357.711.81477.812.11627.914.51888.014.72248.214.82598.315.63148.315.13969.113.74569.814.75522.9%—16.9%人均地区生产总值（元人民币）17,88219,56021,46024,96326,27929,89935,76844,14850,11056,39713.6出口（百万美元）进口（百万美元）外商直接投资（百万美元）固定资产投资（十亿人民币）消费者物价指数增长（%）9471,2101,43251-0.51,0911,1121,57657-1.41,4811,6551,762652.31,9312,3671,520823.32,5403,6481,7401062.73,7784,2352,0011331.44,7535,2092,2501734.16,9047,0732,5702255.75,8255,6472,935300-0.68,7549,3013,2933753.028.025.49.724.9—个人可支配收入（人民币）7,3057,8208,5259,56410,85012,36014,35816,71218,38520,80612.3%注:*复合年均增长率来源:武汉市统计局根据上表，我们做出如下评论：得益于中国中部的地理位置优势、不断增加的外商投资以及成熟完善的工业基础，武汉市经济在2001年到2010年间保持迅速增长，GDP增长率达到年均两位数增长。2010年GDP达到人民币5,516亿元，实际增长14.7%。经济快速稳定的增长大幅提高了武汉市的人均GDP，在2001年至2010年间保持了13.6%的复合年均增长率，于2010年达到了人均人民币56,397元，明显高于全国的平均值。为了更好地推动武汉市的经济发展，大量的固定资产投资注入到了国有和私营环节，2010年达到人民币3,753亿的投资总量，比上年同期增长了25.1%。投资的主体主要集中在工业、高科技、房地产、城市交通和设施、教育等方面。我们预计大量的投资会在未来进一步加快武汉市的经济发展速度。经济的增长极大地提高了武汉市人民的可支配收入。武汉市城镇居民可支配收入于2001年至2010年间保持了12.3%的复合年均增长率，并在2010年突破了两万元大关，达人均人民币20,806元，与上年同期相比增长了约13.2%。国务院下属的发展研究院的一份报告指出，个人可支配收入的增长将会催生新的消费形式，其中一个形式将体现在休闲相关的花费，包括餐饮和旅游。武汉是完善的内陆贸易中心，保持了强劲进出口增长势头，在2001至2010年间分别达到了25.4%和28.0%的增长率。2010年武汉市进出口全面反弹，全年外贸进出口总额180.5亿美元，比上年增长57.6%，出口国家和地区数达189个。武汉是中国首批沿江对外开放城市之一，长期吸引着外商投资。当地政府一直执行鼓励性的开放政策，并不断完善基础设施，武汉市的外商直接投资保持了持续增长，在过去10年里名列西部和中部地区的第一位。外商直接投资10/16/2019叶予舜5优尼华盛国际图1-143322110行政摘要5实际利用外资，武汉，2001–2010（十亿美元）2001200220032004200520062007200820092010实际利用外资(十亿美元)趋势线来源:武汉市统计局2010年，武汉的外商直接投资增至33亿美元，引进外资在1000万美元以上的项目共62个。亚洲国家和地区，尤其是来自香港和台湾地区的投资，一直是武汉市的主要投资来源，欧美等国也逐渐加大对武汉的投资力度。截至2010年底，在武汉投资的世界500强企业达到了81家，比2005年增加了21家。这新增的21家世界500强企业在武汉总投资达到38亿美元。“十一五”期间，武汉市已累计实际利用外资120.5亿美元，年均增长13.6%。大部分投资流入到制造业，如光电和汽车，超过总数的60%以上，知名的企业有富士康、本田、标志、EDS公司、阿海珐等。500强企业在武汉投资的项目以制造业为主，主要集中在汽车及零部件、通讯产品、饮料啤酒等。从地域分布来看，500强企业中的跨国公司在武汉的投资项目基本集中在两个国家级开发区。其中武汉经济技术开发区占500强在汉投资总额的90%。我们对到武汉的访客进行分析，以确定国内和国际客源市场的相关影响。下表总结了2001年到2010年境内外访客数。访客概况10/16/2019叶予舜6行政摘要6优尼华盛国际表1-2武汉境内外访客数，2001–2010%%%%%年份2001200220032004200520062007200820092010总人数22,306,00024,348,57021,209,40026,385,00029,425,30033,289,40039,420,50046,661,90064,268,90089,420,000增长13.1%9.2-12.924.411.513.118.418.437.739.1国内访客22,020,10023,964,87020,985,00026,070,50029,013,00032,830,50038,890,70046,127,90063,599,90088,500,000增长12.9%8.8-12.424.211.313.218.518.637.939.2总数98.798.498.998.898.698.698.798.999.099.0境外访客*285,900383,700224,400314,500412,300458,900529,800534,000669,000920,000增长29.0%34.2-41.540.231.111.315.40.825.337.5总数1.31.61.11.21.41.41.31.11.01.0复合年均增长率2001–1016.7%16.7%13.9%注:*包括来自香港，澳门和台湾地区的访客来源:武汉市统计局根据上表，我们做出以下评论：武汉是中国的主要商业城市之一，前往武汉的访客量历来由商务需求推动。受益于武汉先进的工业基地、便捷的地理位置、强劲增长的经济，以及2008年和2009年，武汉天河国际机场新航站楼和武广高速铁路等基础设施建设基本完成，武汉的总访客人次在2001年至2010年间实现了16.7%的复合年均增长率。武汉是一个商务访问为主的目的地城市，2001年至2010年该市的总访客量达到了16.7%的复合年均增长率，2010年迎来约8,942万访客人次。武汉市的旅游市场由国内访客所主导，2010年国内访客人次约占总访客人次的99.0%，约8,850万人次，2001年至2010年的复合年均增长率为16.7％。在2001年至2010年间，到访武汉的境外访客数以13.9%的速率强劲增长，这主要是因为武汉市拥有良好的投资环境，交通便利，完善的工业基础吸引了越来越多的境外公司在武汉开展业务。但是，奥运期间严密的保安措施，以及接下来的国际金融危机导致商务旅行减少，来自国际客源市场的需求于2008年的增长急剧下降。但，武汉是一个工业基础完善的内陆贸易中心，危机过后，访客人次于2009年和2010年均实现了强劲的增长，并于2010年达到92万人次。到达武汉的境外访客人数占相对较小比例，这一现象反映出武汉市的旅游市场主要由国内游客为主要推动力。然而，境外访客有着强劲的消费能力，并且是武汉市高星级酒店和酒店服务式公寓的主要消费群体，因此在境外客源市场10/16/2019叶予舜7优尼华盛国际表1-3客源国2001200220032004200520062007200820092010行政摘要7本报告中将对各部分客源市场的分析产生重要影响。下表总结了2001年到2010年，到达武汉的境外访客情况。武汉境外访客数，2001–2010占2010年总数的百分比%CAGR*2001–10亚洲15.6%2.418.0%18.6%33.019.8%日本新加坡小计增长率%31,1701,71632,88627.043,2932,30845,60138.728,8773,27432,151-29.524,6233,99828,621-11.040,7104,33245,04257.459,0009,10068,10051.256,80012,90069,7002.393,00012,400105,40051.2102