重庆XXXX年房地产市场分析报告

重庆2011年房地产市场研究报告1/22重庆市房地产市场研究报告2011年度重庆中原市场研究部2012年1月重庆2011年房地产市场研究报告2/22目录第1章房地产投资环境分析................................................................................31.1房地产相关政策.................................................................................................31.1.1限购范围进一步扩大，建立政策执行问责及督查机制......................................31.1.2信贷进一步收紧，贷款利率、首付比例提高....................................................41.1.3住房转让营业税调高房产税试行....................................................................51.1.4完善土地市场拍挂制度，控价格、防‚地王‛.................................................61.1.5多方位保障保障房建设推动保障性住房法制化.............................................71.2经济运行情况.........................................................................................................71.3房地产开发投资分析...............................................................................................71.3.1开发投资增速回落，向近十年平均增速回归....................................................81.3.2施工新建力度有所减弱，竣工面积增速加快....................................................81.3.3商品房销售面积增速破位后持续回落...............................................................91.3.4资金来源增速有所回升，构成渠道比重稳定....................................................9第2章房地产市场供应......................................................................................102.1商品房新增批准预售分析.....................................................................................102.1.1新增批准预售总量保持稳定，商品住宅占比略有下降....................................102.1.2供应格局：三大区域供应格局稳定，西北两区供应充足.................................112.1.3高层、小高层产品占比9成，别墅产品供应略增...........................................122.2新增商品住宅实际供应分析.................................................................................122.2.1新增供应量同比减少、上半年供应相对活跃..................................................132.2.2普通产品变化细微、高端产品供应无变化.......................................................142.2.3大户型供应微增小户型供应略减.................................................................142.2.4西北区供应量下滑明显南区供应量微增.......................................................15第3章房地产市场成交......................................................................................173.1商品房成交量大幅下滑至五年来新低...................................................................173.2商品房成交均价高涨............................................................................................183.3住宅成交占八成以上，非住宅相对集中................................................................193.4市场存量处于历史第二高位，市场转为买方市场..................................................19第4章后市发展预测.........................................................................................214.1调控力度不减货币政策或有松动.........................................................................214.2房产税试点政策继续执行改善型需求将受益.....................................................214.3供需结构仍不平衡市场库存压力依然存在.........................................................214.4市场压力较大房价相对稳定..............................................................................224.5房地产市场需求有望释放.....................................................................................22重庆2011年房地产市场研究报告3/22第1章房地产投资环境分析1.1房地产相关政策2010年被称为地产调控年，而2011年的地产调控政策延续了2010年的基调，甚至有过之而无不及：限购的城市由2010年的几个一线城市扩大为‚省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市‛，到2010年底全国已有40余个城市实施了限购；全国有600多个城市公布房价控制目标;存款准备金和利率多次上调且二套房首付比例和利率不断提升；争议已久的房产税也开始在上海和重庆试点。高强度、高频率和范围广为此次宏观调控政策的主要特点。2011年的地产调控政策强度最高、波及范围最大，行政、金融和税收政策等多管齐下，对全国楼市的调控效果也相对显著。1.1.1限购范围进一步扩大，建立政策执行问责及督查机制2010年全国仅有北京、深圳等几个一线城市在出台‚国十条‛后实施了限购政策，在2011年1月‚国八条‛出台后，要求‚直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市在一定时期内实行限购措施，对本地户籍家庭拥有2套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有1套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房‛。之后全国陆续有46个城市陆续出台了程度不同的‚限购令‛，范围不仅包括一线城市，还包括多个二三线城市，且到2011年底限购政策仍未现松绑的迹象。除了政策的制订外，2011年政府更重视政策的执行，首次要求各城市公布房价调控目标，对地方政府的执行工作督查，建立问责机制。要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。2011年内有600多个城市发布房价控制目标，虽然大多数城市的调控目标定为房价涨幅不高于GDP及收入涨幅，被视为‚空调‛，但仍有少数城市以‚新建普通住房价格稳中有降‛、‚新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5%‛作为调控目标。重庆2011年房地产市场研究报告4/22表1-1：2011年全国执行限购城市列表华南地区广东广州、深圳、佛山、珠海东北地区黑龙江哈尔滨福建福州、厦门吉林长春海南海口、三亚辽宁大连、沈阳华北地区京津北京、天津中南地区湖南长沙山东济南、青岛湖北武汉河北石家庄贵州贵阳山西太原广西南宁河南郑州江西南昌华东地区上海上海西北地区陕西西安江苏南京、无锡、苏州、徐州甘肃兰州安徽合肥新疆乌鲁木齐浙江宁波、杭州、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州青海西宁西南地区四川成都宁夏银川云南昆明内蒙呼和浩特1.1.2信贷进一步收紧，贷款利率、首付比例提高继2010年央行六次上调存款准备金率和两次上调利率后，2011年的货币政策仍旧是以‚稳健‛为中心，信贷进一步收紧。2011年央行共七次上调、一次下调存款准备金率，年内经过三次加息后房贷利率升至近10年来最高。另外，2011年初的‚国八条‛要求将二套房首付比例提高至60%，三套房停止办理个人贷款，无异于另一种方式的‚限购‛。存款准备金率及利率和首付比例的一再上调，使得市场流动性整体趋紧，增加了房地产企业获得资金的难度，也提高了购房者的购房成本，政策调控效果的进一步显现。中国人民银行发布2011年金融统计数据报告显示，2011年全年人民币贷款增加7.47万亿元，同比少增3901亿元。表1-2：2011年存款准备金率及利率调整情况政策名称实施日期调整后年内7次上调、1次下调存款准备金率2011-1-202011-2-242011-3-252011-4-212011-5-182011-6-202011-7-72011-12-5存款准备金率由年初的18.5%调至年底的21.5%年内3次上调存贷款利率2011-2-82011-4-52011-7-75年期以上的基准利率达到7.05%表1-3：2010-2011年房地产个人信贷政策调整时间文件政策内容2010年1月10日‚国十一条‛二套房贷款首付不低于40%2010年4月17日‚国十条‛二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房贷款首付比例和利率应大幅提高；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停第三套及以上住房贷款。重庆2011年房地产市场研究报告5/222010年9月29日央行、银监会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》首套房贷款首付首付调整到30%及以上；二套房贷款首付不低于50%、利率不低于基准利率的1.1倍；暂停第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2011年1月26日‚国八条‛二套房贷款首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍，各地可根据实际情况上调。1.1.3住房转让营业税调高房产税试行2011年政府在房地产税收上做了