重庆写字楼市场分析1002

重庆写字楼市场分析营销管理部2010-10目录Contents第一部分重庆写字楼板块第二部分重庆写字楼市场分析第三部分对京剧团项目市场建议第一部分重庆写字楼板块目前以及未来10年商务格局：一个大中心（CBD）+多个小中心南坪南滨路大坪石桥铺高新园观音桥沙坪坝杨家坪CBD北部新区定位：重庆商贸中心面积：121万㎡增至212万㎡现状：商务氛围早已形成，且商务地位居全市第一，商务总量、租售水平均位居第一写字楼销售状况：渝中在近5年内办公用房成交量、成交金额持续走高解放碑CBD=顶级商业集散地+辅商务功能定位：商务办公职能，包括一部分商贸职能面积：560万㎡现状：基础设施和公共配套设施建设阶段，商务市场处于拿地阶段写字楼销售现状：目前写字楼整体供应处于发展初期，供应量及价格相对较少，且整体去化速度较快，且以大宗认购为主（部分为政府引导入驻企业进行购买，政府支持力度强，成交价格相对较低，企业购买意愿强烈）未来10年内将有260万㎡写字楼项目陆续推出，会成为全市第二位的商务中心。江北城CBD=中国西部金融中心+商务功能定位：配套服务，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施现状：正大力发展住宅，商务市场尚处于空白，且发展时间尚未确定写字楼销售状况：目前处于规划初期，以住宅销售为主，无写字楼供应弹子石CBD=CBD边缘+主力配套服务功能定位：区域型特色商圈现状：发展相对成熟，同时各大商圈均处于不断完善改造中，且南坪商圈前期供应写字楼项目形象及目前运营管理水平较低，市场整体形象相对较差写字楼销售状况：均有少量供应，其中观音桥商圈供应量及成交量为各区域商圈之冠，南坪商圈处于高端写字楼发展初期，供应量及成交量相对较小，杨家坪、沙坪坝商圈处于扩容发展初期，目前供应最少南坪、观音桥、杨家坪、沙坪坝商圈将成为各个区域型特色商圈经过多年发展和演变，重庆写字楼形成了渝中、北部、南部三大片区，渝中片区作为核心，北部片区是重点，南部片区为补充随着城市的南北纵向发展，重庆市写字楼主要分布在渝中片区、北部片区和南部片区，其中渝中区写字楼主要集中在解放碑中心板块和两路口-上清寺板块；北部片区主要集中在观音桥板块、红旗河沟板块和新牌坊板块；南部片区主要集中在南坪中心区域。从重庆已供应写字楼市场分布来看，渝中区为绝对的核心，且是最早发展区域，从渝中向南北方向延展，北部片区的高新园为政府利用政策杠杆主要针对高新科技、生物制药等类型企业；而作为重庆金字塔尖的企业更多将总部布局在配套齐全的核心商圈，特别是因为历史因素形成的解放碑商圈区域。第二部分重庆写字楼市场分析重庆写字楼整体市场呈跨越式增长预计未来3-5年，平均销售40-60万方/年重庆近年写字楼成交大体呈振荡上升趋势，06-08年写字楼成交量均在40万左右，写字楼市场发展活跃；近年写字楼成交量增长趋势较强，在2008年金融危机下，仍保持增长趋势，写字楼整体形式比较看好。2000-2008年重庆写字楼成交总量表（单位：万方）01000200030004000500060007000200020012002200320042005200620072008办公用房成交价格表（单位：元/平方米建面）渝中区江北区南岸区024681012141618200020012002200320042005200620072008办公用房成交面积表（单位：万方）渝中区江北区南岸区渝中区有作为商贸核心的解放碑支撑，写字楼市场活跃，成交价格为三区最高，江北区写字楼市场快速发展成交价格和成交量大体呈上升趋势，作为配套的南岸区写字楼市场发展缓慢，活跃度相对较低；整体市场重庆已供应写字楼的供应结构中，甲级写字楼供应较少，仅占2成，其中50%以上集中在渝中区►主城区已投入市场的写字楼以乙级或丙级为主，甲级写字楼较少，仅11个，约占23%；►甲级写字楼集中在渝中区，约占54%，其次为北区，约占36%；表：重庆市主城区已投入使用的写字楼名单区域甲级写字楼乙级/丙级写字楼比例解放碑中心世界贸易大厦、世界国贸大厦、大都会商厦、纽约·纽约、国际商务中心半岛国际商务大厦、得意商务楼、雨田大厦、合景国际大厦、欧鹏电子商务大厦、渝海大厦、都市广场商务大厦、帝都广场A塔楼5：8两路口-上清寺希尔顿商务大厦中安国际大厦、汇源大厦、世纪环岛、地产大厦、华安大厦、皇冠大厦、太平洋广场、环球广场、重庆投资大厦、盛迪亚、国信大厦1：11观音桥-红旗河沟嘉年华大厦、未来国际、世纪英皇、同聚远景、中冶大厦、金岗大厦、西普大厦、国际商会大厦、中信银行大厦、弗瑞登、3：7新牌坊财富中心水利大厦、美源国际、重庆市总商会大厦、星光大厦、佳乐紫光、高新园区（七大行星）、欧瑞锦江、上丁企业公园1：8南坪中心浪高凯悦大厦金台大厦、正联大厦1：2已使用写字楼已供应甲级写字楼中，解放碑租金、出租率最高解放碑租金：60-100；观音桥：35-60；渝北35-40；租金年涨幅10-15%楼宇档次楼宇名称租金水平（元/㎡·月）建筑面积2006入住率2009入住率甲级大都会商厦11098%98%国际贸易中心95-10097%95%国际商务中心6593%95%纽约纽约110100%100%世贸中心65-8095%95%未来国际6093%95%金融街大厦6090%95%乙级或丙级都市广场A座40-4592%90%半岛国际30-5090%85%泰安大厦20-2580%60%重庆宾馆商务大厦35-6090%80%表：主城区部分已投入使用写字楼租赁情况解放碑写字楼入住稳定的原因：►商业、酒店配套齐全►办公形象高端外来企业首选（尤其是国外企业）►大量大型企业（国内、跨国企业）入住带动产业链上下游服务企业入住。出租市场解放碑甲级写字楼非常抢手，经常出现几家抢一个单位情况，去年我的写字楼就有花旗银行和凯恩（家具）同时打算租，后来渝中区政府干预，租给了花旗银行。——国贸中心30F业主李先生已入住写字楼小结解放碑仍然会成为未来一段时间内，写字楼出租最好的区域。解放碑拥有成熟配套和商务氛围，短期内仍然会是外来企业选择办公场地的首选。其他区域商务物业处于起步阶段。目前各商圈写字楼多为点状出现，短期内较难形成成熟商务氛围。另外商务配套（酒店、商业等）成型仍需要一段时间。在售甲级写字楼主要分布在解放碑，新兴的江北嘴CBD和南滨路联合国际创汇首座新华国际朗晴广场协信中心海洋国际金融街万达广场长江国际喜来登观音桥商圈解放碑商圈南坪商圈江北嘴区域项目建筑面积解放碑商圈新华国际4万方创汇首座2万方联合国际约7万方观音桥商圈海洋国际2.8万方朗晴广场2.1万方协信中心4万方南坪商圈万达广场5.9万方江北嘴金融街世纪中心15.8万方南滨路长江国际4.3万方喜来登5万方注：以上面积均为写字楼部分建筑面积江北嘴作为新兴规划以商务为核心的CBD，拥有良好的规划前景，金融街世纪中心率先推出面市；南滨路因与传统商务中心解放碑的近距离，同时拥有良好的景观资源，成为近来高档写字楼供应的区域。在售在售写字楼基本为甲级写字楼，其配置标准在目前重庆写字楼市场处于领先地位，这些写字楼逐渐改变重庆写字市场楼供应结构项目级别立面大堂电梯空调层高车位新华国际甲级LOW-E低辐射镀膜中空玻璃和铝板约300㎡，高9米蒂森，7部；层梯比：6分层变频中央空调3.6-3.8m308个，每100㎡0.8个海洋国际甲级LOW-E中空玻璃、铝合金材料约300㎡，高9米日立，6部；层梯比：6江水热泵中央空调4m493个每100㎡1.8个金融街甲级LOW-E中空玻璃500㎡，高7.9米三菱，9部；层梯比：3江水热泵中央空调3.9m、5.8m1180个，每100㎡0.75个长江国际甲级6mm厚钢化镀膜＋9A＋6mm厚钢化中空LOW－E玻璃380㎡，高11米日立，10部；层梯比：3.8VRV中央空调3.6m、3.9m约300个，每100㎡0.7个协信中心甲级中空玻璃+铝板1000㎡，高6.8米通力，8部；层梯比：3VAV中央空调3.7m约300个每100㎡0.7个甲级写字楼主力售价：1.2万-1.9万，其中解放碑价格最高1.6-1.9万元/㎡销售速度：5000㎡/月左右项目单层面积销售面积基数建面单价（元/㎡）销售速度（㎡/月）金融街1400㎡整层、整栋15000C、D整栋销售，A栋只剩三层，B栋未销售喜来登1350㎡整层25000(套内)约1000㎡长江国际1400㎡整层15000-17000约5751㎡新华国际990-1160㎡单层2户、4户、6户；面积：90-560㎡16000-19000约8670联合国际134550-11717000即将开盘创汇首座3000㎡单层30户，面积70-300㎡14000-15000约2000万达广场A栋1366㎡，B栋1375㎡A栋6户，B栋12户，面积53-201㎡9000-12000约6038㎡海洋国际1400㎡单层12户、面积82-130㎡15600约3110㎡协信中心1488㎡每层8户13500-18000约5625㎡►位于核心商圈内的写字楼多分户出售，户型面积以50-200㎡居多；位置较好、景观资源强势的写字楼多以整层出售；►各栋写字楼销售单价根据各个项目的地段和资源禀赋差异定价不同；►销售速度的高低与各个项目综合质素和价格相关，性价比越高的项目销售速度越快。投资客户是目前写字楼销售的主力客群。如果第一年有5%投资收益，投资客即会考虑下叉重庆写字楼购买客户80%是投资客户，20%未自用客户，主力客户来自于江浙、北京等地，客户更关注的是写字楼的配置档次、设备档次以及装修档次。——重庆立业写字楼部总监吴小丰过去我们部门接触的大量外地客户都是写字楼投资客户，他们看重重庆的发展潜力和较低的写字楼价格，这些客户有着非常丰富的物业投资经验，他们多数上海、北京和深圳过来的，一般投资后第一年投资收益在5%左右就会考虑下叉，如果能达到7%—8%，对于他们来说已经非常具有吸引力了。——重庆中原市场写字楼部蔡经理外地投资客户重庆投资客户区县投资客户自用客户（20%）投资客户（80%）写字楼客户客户在售写字楼整层起销售项目自用客户居多，反之亦然，可以看出，销售基数面积的大小会影响项目的客户构成表：在售写字楼客户构成►整层起销售的项目因其较高的总价提高了进入门槛，其客户多以自用为目的；►地处商圈核心位置，升值前景客观的写字楼，多以投资型客户为主。►地理位置较好、交通便捷、景观资源强势且稀缺的写字楼，吸引自用客户。►江北嘴金融街世纪中心写字楼地块位置好，景观资源稀缺，有两栋写字楼已分别被国际开发银行、人保购买，还有一栋整层销售，且需公司购买，因此，其投资客户基本很难进入。整层销售在售写字楼供应小结►在售写字楼供应主要集中在核心商圈，资源强势的南滨路和新兴规划的CBD江北嘴开始有项目面市，但由于只是起步阶段，短期内不会改变重庆写字楼市场的供应的大格局；►在售写字楼的档次有所提升，甲级写字楼所占比重大幅度提高。►解放碑凭借成熟商务氛围，仍然领先整体写字楼市场潜在写字楼分布：CBD所在的解放碑\江北嘴是热点，随着解放碑“西部金融街”、江北嘴写字楼面市，未来将形成“一点（CBD）+分散（各商圈及其他区域）”格局国汇中心皇冠国际国际社区英利大坪项目龙湖后工项目嘉陵帆影国经中心城市之冠煌华国际太阳谷财富中心中渝都会首站朝天门旧改解放碑16个项目江北嘴超14个项目潜在供应区域项目名称目前状况体量（万㎡）销售时间在售创汇首座在售2.22009-2011联合国际在售72010-2012保利国际广场在售5.82010-2012日月光在售202014年后新华国际在售42009-2010在建英利国际金融中心（少量销售，大部分自持）已开工122011-2013环球金融中心（会仙楼）基础在建7预计2012年初申基威斯汀（原华夏广场二期）基础在建72011-2013拆迁完毕检法两院地块拆迁完毕8预计2013-2016官井巷地块拆迁完毕82013年后京剧团地块拆迁完毕122012-2014人民公园旁拆迁完7.52013年后未拆迁或停工新港大厦（报业集团