重庆市渝北区空港新城房地产板块竞争市场分析

华港翡翠城竞争市场分析2012.9世联地产2013年1月一、区域概况区域板块划分各版块项目概况农业园区板块空港广场板块工业园东板块回兴板块空港新城板块渝北两路片区板块划分空港新城回兴板块工业园区东区空港广场以空港核心居住区的高定位领跑两路区域，伴随各种配套的相继完善，以及各项目的完工交房和入住，板块的人气快速提升并引爆，有望成为两路新的价值中心，区域的领导者。中央公园的竣工，以及周围住宅项目建设的启动，一批品牌开发商的强势进驻，带动板块核心可能开始向东北方向偏移；轻轨3号线的通车，以及拥有江北国际机场等，便捷的交通拉近该板块与主城及周边区域的联系。随着空港新城的崛起，原有的聚居功能会被部分分散。老城区功能的局限性弊端，导致区域竞争力的下滑，除保留原有的功能外，将逐步成为区域发展的追随者；起步阶段，伴随区域的开发深入，配套设施的完善，会成为区域新的价值洼地，吸引市场关注。后期稳步发展，有能力成为区域发展的挑战者；充分利用自身自然资源以及政策利好，大力发展高端物业，以高端产品的成功占位，成为区域新的亮点；各版块项目概况板块项目总量(个)项目总体量形态开发商空港新城板块13华港翡翠城50万㎡高层、洋房中航置业泽科港城国际70万㎡高层、洋房泽科集团润丰水尚55万㎡高层、洋房好利来物业御城华府17万㎡高层、洋房御城实业富悦麓山别苑19万㎡高层、洋房富悦实业汇祥林里300062万㎡洋房汇祥地产香城故事30万㎡高层、洋房聚义物业泰硕明天7.5万㎡高层泰硕地产同茂怡洲6.6万㎡高层顺庆置业紫台春千集7万㎡高层紫台地产爱加欧郡40万㎡高层、洋房宝田地产立邦香语湖16.5万㎡高层、洋房立邦地产华辰财富广场19.3万㎡商铺、写字楼华辰物业工业园东区板块5复地花屿城20万㎡别墅复信置业南方玫瑰城160万㎡高层、洋房南方集团环山国际28万㎡高层地平线置业汀香树5.9万㎡高层强辉实业国际家纺城42万㎡高层、别墅涌鑫地产回兴板块1旭辉新里程20.4万㎡高层、洋房旭鹏地产空港广场板块1桃源居120万㎡高层、洋房桃源居地产空港新城本案空港广场工业园东区回兴板块空港新城板块空港新城处于快速成长阶段，配套逐步完善中，泛空港核心居住区，发展潜力巨大；紫台春千集本案泰硕明天同茂怡洲爱加欧郡香城故事泽科港城国际汇祥林里3000富悦麓山别苑润丰水尚御城华府华辰财富广场华港翡翠城立邦香语湖空港新城板块在售（持续销售）项目13个，高层产品为主导，以泽科、汇祥、润丰和华港体量在50万方以上项目为代表；项目质素高品质洋房社区，洋房区的好洋房区域名盘，市场知名度高占地面积27万方体量50万方容积率2.17绿化率30%建筑形态高层、洋房户数3100自然资源：观音生态公园、重庆中央公园、渝北体育馆交通配套：公共汽车619、877、686在此设站点商业配套：2万方商业+汇祥好莱坞商业街教育配套：空港实验小学、18班幼儿园、重庆八中其他配套：2000方社区会所华港翡翠城（在售）开发商：华港地产基本资料项目高层售罄项目在售洋房主力面积145~211平米，主力总价157-220万物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率高层2012.3.275143.6650057-84㎡95%高层2012.7.294583.4670057-105㎡92%高层2012.9.272291.7710057-105㎡60%近阶段项目开盘信息：小结：高层多次开盘热销，市场地位不可撼动执行开盘快销策略，开盘去化率，套数、金额市场第一；平均蓄客期35天，通过超高上访量，强大卖压促进成交；区县、乡镇占一定比率，定点拓展，整体开花；产品：高层已全部去化，洋房剩余产品面积大，总价高出市场30万；价格：高层2012.10成交价格7400元/㎡，洋房7000-12000元/㎡；客户：高层以刚需客户为主，主力客群为渝北客户；品牌：外来开发商，在区域内有一定市场知名度；资源：800米景观大道、半山公园、游泳池、18班幼儿园；去化：2012年高层成交1201套，开盘去化率90%，洋房成交165套，去化90%项目综述典型项目—泽科港城国际项目质素地处于两江新区核心地带空港新城区域大盘，发展潜力巨大，占地面积22万平方米体量70万平米容积率2.5绿化率38%建筑形态高层、别墅、洋房、商业户数2662自然资源：观音生态公园、沐仙湖、沐仙湖湿地公园交通配套：公共汽车619、686在此终点设站商业配套：10万方商业教育配套：空港实验小学、三之三国际双语幼儿园、重庆八中其他配套：健身器材、羽毛球场、游泳池、篮球场泽科港城国际（在售）开发商：泽科集团有限公司基本资料近阶段项目开盘信息：物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率洋房2010.9.18400.5210000119-16038%高层2011.7.231921.4700060-8346%高层2011.9.231241.2660074-10661%高层2011.12.102441.7670060-8534%高层2011.12.242441.7640060-8552%高层2012.6.211921.4675060.39-82.9388%高层2012.9.22481.8730060—8515%洋房2012.11.17570.68820098—17926%小结：区域大盘，影响力强高层针对刚需客群，性价比高，去化较快；项目产品线广，体量大。项目在售高层主力面积60~82平米，折后价7100~7500元/平米项目在售洋房主力面积98~197平米，折后价7600~9200元/平米产品：在售产品为98-179平米的洋房，厨房邻过道，影响较大价格：成交均价8200元/㎡，与汇祥争抢区域低端洋房客户客户：项目客群相对比较广，以渝北本地区域客户为主品牌：区域知名开放商，有一定的影响力资源：景观资源（湖景）丰富，商业配套尚未启动去化：高层售罄，洋房产品去化约70%项目综述典型项目—润丰水尚项目质素一期三面环湖，自然资源优势强；大体量，区域内高品质项目代表；占地面积16.5万平方米体量55万平米容积率2.50绿化率33.3%建筑形态高层、洋房户数3566自然资源：观音岩生态公园、沐仙湖湿地公园、沐仙湖交通配套：619、686公交线终点站、毗邻桂馥大道和兰馨大道商业配套：社区商业配套教育配套：渝北实验小学、社区品牌幼儿园、重庆八中其他配套：渝北党校、渝北区人民政府、渝北区第三人民医院润丰水尚（在售）开发商：重庆好利来物业发展有限公司基本资料项目在售高层主力面积43~89平米，折后价6400~7100元/平米项目在售洋房主力面积98~197平米，折后价7800~9500元/平米物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率洋房2011.4.16700.99280110-150㎡76%洋房2011.4.21720.929250110-150㎡42%高层2011.11.125192.2660043-89㎡49%高层2011.12.092031.6660043-89㎡27%高层2012.2.253161.9642543-84㎡57%洋房2012.8.4700.98200110-150㎡21%高层2012.9.293161.9700043-84㎡36%近阶段项目开盘信息：小结：一期剩余洋房去化较慢两房产品去化较快，剩余主要为一房产品；推盘节奏较缓，开盘去化率较低，多以自然开盘方式推盘；产品：洋房剩余产品面积较大；高层以三房和一房为主，两房缺失；价格：高层产品价格7100元/㎡，洋房产品8300元/㎡；客户：高层以刚需客户为主，针对两路区域人群；品牌：外来开发企业，依靠大体量和高品质有一定认知度；资源：湖景资源丰富，一期地块三面环湖；去化：整体处于持续销售期中，开盘去化率较低，但持销走势较好；项目综述典型项目—汇祥林里3000项目质素项目体量大，产品线单一自身商业配套齐全，同享周边大盘资源占地面积22万平方米体量62万平米容积率2.20绿化率40%建筑形态洋房户数4072自然资源：沐仙湖湿地公园、中央公园交通配套：同茂大道，619、686公交终点站、兰馨大道商业配套：自身26万方商业配套教育配套：重庆八中、空港实验小学其他配套：渝北党校、渝北区人民政府、渝北区第三人民医院汇祥林里3000（在售）开发商：重庆汇祥地产发展有限公司基本资料项目在售洋房主力面积96~170平米，折后价7500~9700元/平米近阶段项目开盘信息：物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率洋房2012.3.24790.88775096-16538%洋房2012.5.12560.67810096-16561%洋房2012.7.7560.67810096-16570%洋房2012.7.19280.3800096-17036%洋房2012.8.4420.46810096-16562%洋房2012.8.25280.29850096-16457%洋房2012.9.8560.67800096-16529%洋房2012.9.27280.29790096-16564%洋房2012.11.10280.32770099-15771%洋房2012.12.8420.47810099-15731%洋房2012.12.29420.47850099-15743%小结：持续销售期项目，整体推售节奏较快。纯洋房社区，树立高品质形象；小量快推方式，保证产品快速去化；超强力度老带新，效果明显。产品：纯洋房社区，底跃赠送超大面积花园价格：整体均价7900元/㎡，属于经济型洋房客户：项目客群相对比较窄，以两路改善客户为主品牌：区域知名企业，有一定品牌影响力资源：共享周边资源配套，自身配备26万方商业去化：开盘整体去化率较高，推盘节奏快，平均2-3周推一次盘项目综述典型项目—爱加欧郡项目质素地靠同茂大道，后期发展空间大东临观音岩生态公园，有一定自然资源优势占地面积12万平方米体量40万平米容积率2.50绿化率35%建筑形态高层、洋房、公寓户数一期676户资源配套：800亩观音岩生态公园、中央公园交通配套：北临同茂大道，附近619、686公交线设终点站商业配套：社区商业配套教育配套：渝北空港实验小学、重庆八中其他配套：渝北区党校、渝北区人民政府、渝北区第三人民医院爱加欧郡（在售）开发商：重庆宝田地产（集团）有限公司基本资料项目在售高层主力面积43~93平米，折后价6600~7400元/平米项目在售公寓主力户型30~37平米，折后价7100~7500元/平米项目在售洋房主力面积96~170平米，折后价7500~9700元/平米近阶段项目开盘信息：物业形态开盘时间推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/）主力户型开盘去化率洋房2012.3.3240.28800080-13991%洋房2012.3.10240.28800080-13965%洋房2012.4.3240.28800080-13975%洋房2012.5.26240.28800080-13942%洋房2012.6.16240.28800080-14033%高层2012.4.71040.73675043-9362%高层2012.5.125161.8715030-3712%高层2013.1.192161.4740042-7844%小结：项目处于强销期，渠道力度较大。一期洋房全部推出，价格保持区域中等水平；下半年以去化洋房剩余产品为主；高层2#楼1月份开盘，经长期蓄客，但开盘去化不理想。产品：洋房产品面积较小，舒适感较弱；高层产品团购占多数；价格：上周开盘价格7400元/㎡，洋房价格与区域价格持平；客户：高层以刚需客户为主，洋房仍以两路客户为主；品牌：重庆知名开发企业，有一定的品牌号召力；资源：临近生态公园，毗邻同茂大道，后期价值提升潜力较大；去化：整体处